Процесс оценки собственности

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 8 этапов.

Постановка задачи. Па этапе постановки задачи:

-идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

-устанавливается цель оценки;

-устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, ин­вестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

-устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки — это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, харак­тер используемых данных, принципы, суждения и подходы, ко­торыми руководствуется. Поэтому однозначное опре­деление и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общеприня­тыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для приня­тия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтере­сованность, — рыночная стоимость имущества.

Составление плана работ. На этом этапе определяются:

•       график работ по оценке;

•       источники и способы сбора информации;

•       затраты на сбор и обработку информации;

•       оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

•       вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной  рынкам  недвижимости,   в  специализированных

социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стои­мость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и дос­товерности собранной информации. Данные, в отношении кото­рых имеются неустранимые сомнения в их полноте или досто­верности, должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточ­няющих и дополняющих данные.

Оценка земельных участков. Поэтому Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стои­мости расположенных на нем зданий и сооружений.

Три  общепринятых  метода  оценки  недвижимости.  Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно про­данных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может при­нести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на не­движимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обла­дают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, команди­ровки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

•       расходы на доступ к платным базам данных и иным источ­никам информации;

•       оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зави­симости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

•       командировочные расходы;

•       оплату маркетинговых, социологических и других иссле­дований;

•       расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т. д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Сбор и обработка данных. На этом оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться инфор­мация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т. д.), данные о

социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стои­мость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и дос­товерности собранной информации. Данные, в отношении кото­рых имеются неустранимые сомнения в их полноте или досто­верности, должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточ­няющих и дополняющих данные.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

•       итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

•       проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

•       проверка правильности всех математических расчетов;

•       синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончатель­ное заключение об оценочной стоимости объекта.

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке — итого­вый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержа­щий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имею­щую отношение к оценке. В зависимости от потребностей кли­ента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, мо­гут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.