Как купить квартиру

Поиск квартиры

Сначала четко определитесь, кто будет заниматься двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки и регистрацией. Вы можете это сделать самостоятельно или довериться специалистам, например обратиться в агентство недвижимости. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Вы затратите много сил и времени, если все постараетесь сделать сами.

В случае, если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно, выберите основные источники информации, просмотрите все предложения. Ваш первый вопрос должен быть: "Это фирма?". Не отчаивайтесь, если в 80% получите утвердительный ответ — это реальность текущего времени.

Если вы нашли удачный по цене вариант — отнеситесь критически. На Краснодарском рынке квартиры, предлагаемые по цене ниже рыночной хотя бы на четверть, большая редкость. Видимо, в этом варианте есть проблемы: отсрочка заселения, криминал, плохое состояние квартиры и многое другое.

Квартиры в новостройках или вторичный рынок? Этот вопрос должен быть решен заранее. Вторичный рынок — это квартиры в зданиях с накопленным износом, в этом случае квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки — это недостаточная инфраструктура, проблемы со связью, задержка заселения, а также отсутствие отделки. Самостоятельно сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, очень сложно.

Выбор посредника

Выбор посредника, с которым вы будете работать — дело серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то риэлтора — еще не повод для окончательного решения.

Просматривая квартиры вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает — ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача — искать компромисс между вами и продавцом.

Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дает за квартиру больше вас, и предложат в ответ поднять планку — насторожитесь. Скорее всего, вас обманывают, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас больше денег.

Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать.

Если с вами по вариантам работает агент от риэлтерской компании, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать название фирмы, а не фамилия агента. Человек способен соблазниться и на 200$, скрыться или пойти на конфликт, а вот фирма скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию.

Заключая договор на обслуживание, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты — форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и так далее. То, что вам предлагают некий "стандартный" договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше согласиться или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам.

Готовясь к встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и так далее. Теоретически это должна делать фирма, но береженого бог бережет. Список необходим, иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а, переспрашивая их по телефону, вы не будете видеть лица отвечающего.

Вы решили — квартира вам подходит, теперь решите организационные вопросы. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Существует также так называемая проблема суммы, указываемой в договоре. Состоит она в следующем: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. То есть вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга. (Рассчитайте все денежные нюансы, это может быть аргументом в торге).

Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако получите на руки копию доверенности и лично проверьте — есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином.

Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.

Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Задаток остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) — это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки — нет и аванса.

В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа: этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки, и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки.

Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый случай — дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

Законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. За договор, составленный в простой письменной форме, денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица, вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.

Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет.

Другой момент, если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли — извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете подать в суд на бывшего хозяина.