Порядок и условия заключения договора об участии в долевом строительстве

К обязательным условиям договора долевого строительства относятся следующие:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства означает указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией. Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом об участии в долевом строительстве, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09 июня 2005 г. N82, не конкретизированы.

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. Приложениями к договору обычно служат копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

2. Срок передачи - существенное условие договора участия в долевом строительстве. В ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В соответствии c буквальным толкованием данной нормы нарушением будут только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором.

Если же объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства ранее срока, указанного в договоре (а такие случаи встречаются в практике), это не будет являться нарушением застройщиком взятых на себя обязательств. В то же время это положение не согласуется с п. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта, если иное не установлено договором. В договоре должна быть не только указана сама возможность досрочной сдачи, но и установлены ее возможные сроки.

Кроме того, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников. Однако единый срок сдачи объекта долевого строительства может распространяться как на весь объект долевого строительства, так и на его отдельные части - блок-секции.

Блок-секцией может быть не любая часть новостройки, а только та, которая отвечает предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве требованиям. Она должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.

Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени. Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст. 753 ГК РФ:

"Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами". На практике это оформляется подписанием акта по форме N КС-14.