Недвижимость в Италии: первые шаги к покупке

Итак Вы уже определились с выбором недвижимости в Италии и готовы идти к нотариусу заключать сделку купли-продажи выбранного Вами объекта. Лучше в таком деле не торопиться и предварительно навести кое-какие справки.

Покупка недвижимости в Италии: предварительная проверка

Прежде, чем отправиться к нотариусу подписывать какие-либо официальные бумаги, касающиеся сделки купли-продажи недвижимости в Италии, мы советуем Вам собрать некоторую информацию о продавце и покупаемом имуществе. А именно:

• удостовериться в том, что объект переговоров фактически имеется в наличии у продавца;
• убедиться в том, что рассматриваемый Вами объект недвижимости на момент продажи не является залогом по невыплаченному ипотечному кредиту и выяснить, не обременено ли данное недвижимое имущество сервитутом;
• навести справки о том, что интересующий Вас объект недвижимости построен в соответствии с территориальным законом о градостроительстве.

Если Вы приобретаете квартиру или коммерческую недвижимость у застройщика (частного предпринимателя или строительного кооператива), за счёт средств которого было осуществлено строительство, то желательно поинтересоваться историей и финансовым состоянием продавца, запросив информацию в официальных организациях. Необходимо также выяснить, нет ли каких-либо судебных разбирательств по данному застройщику. У арендаторов уже построенных тем или иным подрядчиком зданий можно узнать, насколько они довольны качеством работы тех, кто строил.

Если Вы приобретаете вторичное жильё или площади для коммерческой деятельности в многоквартирном доме, то перед походом к нотариусу следует пообщаться с жильцами или администрацией здания. Такая информация никогда не будет лишней.

Следует обратить особое внимание на то, как ведет себя продавец во время переговоров. Если он слишком торопит сделку, предлагая Вам более низкую цену, это, как правило, заманчиво, но не всегда заканчивается хорошо. Особенно если владелец продаваемого недвижимого имущества – предприниматель или коммерсант в каком-либом другом секторе. В случае его банкротства покупатель такой собственности рискует по принуждению суда быть вынужденным вернуть недвижимость в течение двух лет с даты покупки для расплаты с кредиторами в деле о банкротстве. Поэтому будьте особо внимательны, если коммерсант продаёт жильё по очень низкой цене: обязательно наведите справки в судебных инстанциях по делам о банкротстве.

Проверка на юридическую чистоту

После того, как Вы узнали имя, фамилию и дату рождения владельца интересующей Вас недвижимости, необходимо начать расследование, обратившись в территориальные органы, предоставляющие данные из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Conservatoria dei registri immobiliari) и осуществляющие кадастровый учёт сведений о недвижимом имуществе (Ufficio tecnico erarialo или Catasto). Если в результате расследования выяснится, что за владельцем объекта переговоров числится какая-либо задолженность или вскроются какие-то неприятные факты, о которых владелец умалчивал, то лучше не покупать данный объект недвижимости или внести дополнение в предварительный контракт (Compromesso), гарантирующее защиту от преследований по предыдущим обвинениям.  В том случае, если предыдущий владелец недвижимости не погасил выплаты по договору банковской гарантии, обеспечением которой является ипотека, то новый владелец такой недвижимости несёт ответственность за последствия. В случае, если Вы планируете взять ипотечный кредит, предоставьте банку заботу о проверке интересующего Вас недвижимого имущества. Что касается проверки недвижимого имущества на предмет соблюдения действующих законов по территориальному планированию и градостроительству, продавец должен предоставить соответсвующую документацию по просьбе покупателя.

Особо внимательно отнеситесь к проверке данных в Приложениях к договору, когда Вы подписываете предложение о покупке с агенством недвижимости. Удостоверьтесь в том, что все будущие условия сделки соответствуют Вашим ожиданиям. Соответственно тщательно оценивайте сроки подписания предварительного контракта Compromesso и выдачи нотариального акта, внимательно отнеситесь к выбору нотариуса, особое внимание обратите на способ, форму, сроки и суммы оплат и тому подобное. Ведь предложение о покупке практически безотзывно, и Вы рискуете потерять сумму в размере 5-10% от стоимости недвижимости, если передумаете покупать оговоренную недвижимость после подписания с агенством предложения о покупке.

Предварительное соглашение (Il Compromesso)

Первый шаг на пути к официальному оформлению покупки недвижимости - составление в письменной форме предварительного соглашения купли-продажи, которое впоследствии будет заменено нотариальным договором. Такое предварительное соглашение называется Il Compromesso. В этом документе излагаются детали достигнутых сторонами договорённостей.

Предварительное соглашение Il compromesso должно содержать следующую информацию:

• реквизиты продавца и покупателя;
• детальное описание недвижимости;
• цену, форму, способ и сроки оплаты;
• точную дату передачи права собственности на приобретаемую недвижимость;
• гарантию продавца на отсутствие сервитутов и каких-либо ограничений, связанных с правами собственности на недвижимость, а также соблюдение законов градостроительства;
• правила ТСЖ, если приобретаемое жильё находится в многоквартирном доме, управление которым осуществляется с помощью объединения собственников помещений (condominio), по-нашему Товариществом собственников жилья (ТСЖ);
• указание на то, кто несёт расходы, связанные с оформлением акта купли-продажи;
• любые другие оговорённые сторонами детали;
• имя нотариуса, оформляющего сделку (обычно выбирается покупателем);
• в случае недвижимости, приобретаемой на разных стадиях строительства, упоминание лица, ответственного за выполнение работ, контроль качества и гарантии застройщика.

Предварительный договор может быть подписан у нотариуса или в частном порядке между сторонами. Но нужно всегда помнить, что только подписанный у нотариуса договор может гарантировать тот факт, что продавец действительно имеет в наличии упомянутое в договоре недвижимое имущество.

Если покупатель не желает продолжать сделку, но уже подписал il compromesso, он теряет сумму предоплаты, внесённой при подписании предварительного соглашения. Если же продавец передумал после подписания il compromesso и не намерен больше участвовать в сделке, то ему придётся выплатить покупателю сумму, в два раза превышющую сумму предоплаты, внесённой покупателем (статьи 1385 и 1386 ГК Италии).

Условия оплаты

Существует несколько способов оплаты при покупке недвижимости в Италии, которые, как правило, определяются по соглашению сторон.

Самой распространённой формой оплаты при приобретении недвижимости в Италии является безналичная форма оплаты с переводом сумм на банковский счёт продавца в несколько этапов в период между датой подписания предварительного соглашения и датой выдачи акта о праве собственности покупателя на недвижимость (момент передачи ключей покупателю). На практике обычно это выглядит так:

• предоплата в размере 10% от договорной стоимости недвижимости в момент подписания предварительного соглашения il compromesso между продавцом и покупателем;
• предоплата в размере около 60% от договорной стоимости недвижимости в два или три этапа в течение 6-ти месяцев после подписания il compromesso. Размер платежей на этом этапе определяется по усмотрению сторон;
• окончательный платёж в размере около 30% от договорной стоимости недвижимости в момент оформления акта о праве собственности на недвижимость.

Когда продавец и покупатель договариваются о беспроцентной отсрочке платежа, это должно быть прописано в предварительном соглашении il compromesso.

В случае приобретения недвижимости на каком-либо этапе строительства обычно действуют следующие условия оплаты:

• 10% - на момент резервирования объекта;
• 30% - на момент оформления права собственности;
• 20% - на момент заверешения строительства;
• 40% - в момент передачи ключей.

Покупка недвижимости в Италии: руководство из 5-ти пунктов

1. Определитесь с выбором местности и типом недвижимости согласно Вашим потребностям.
2. Если Вы располагаете временем, займитесь поиском недвижимости самостоятельно. В противном случае, обратитесь к людям, предоставлюящим профессиональные услуги в данном секторе.
3. Когда Вы определитесь с выбором, помните, что цена всегда является предметом переговоров.
4. Прежде, чем подписывать предварительное соглашение il compromesso, необходимо удостовериться в юридической чистоте объекта и надёжности продавца.
5. Чётко обговорите с продавцом форму и способ оплаты.