Инвестирование в подмосковную недвижимость

Рынок недвижимости Московской области, одного из самых богатых и экономически развитых регионов страны, привлекает все больше инвесторов, в том числе и иностранных. Участники Третьего Международного форума «Инвестиции в недвижимость Подмосковья», организованного Международным центром конференций On Conference, обсудили особенности реализации проектов в различных сегментах этого рынка, а также проблемы и перспективы ипотечного кредитования в регионе.

В первую очередь речь зашла, конечно же, о загородном жилищном строительстве, ведь большая часть капиталовложений производится наряду с земельными участками именно в этот сектор. Оно по-прежнему ведется очень активно, однако прошедший 2006 год внес коррективы в сложившуюся в данном сегменте ситуацию. Как отметил в своем докладе руководитель проекта Cottage.ru Михаил Подрабинек, на растущий спрос продавцы и застройщики отвечают увеличением объема предложения, однако в основном за счет поселков бизнес-класса. Как следствие, происходит замедление темпов роста цен на такие объекты, поскольку покупательская способность населения недостаточно высока, и в количественном отношении спрос и предложение находятся в относительном балансе. По прогнозам эксперта, эта тенденция получит дальнейшее развитие. Более того, рост конкуренции как между застройщиками, так и между проектами ожидается именно в среднем и высшем ценовых сегментах.

Борьба за клиента вынуждает девелоперов выходить за рамки традиционных форматов и концепций, подстраиваясь под растущие требования рынка. Появляются загородные поселки, в которых все или часть домов многоквартирные, — своего рода гибрид городского жилья и дачи. Удачными примерами подобных проектов являются «Сосны», «Николина гора», «Chalet Жуковка». Быстро набирают популярность таунхаусы и так называемые дальние дачи, расположенные в радиусе свыше 70 км от МКАД. Объединяет эти очень разные категории жилья сравнительно низкая цена, за счет которой они в какой-то степени восполняют дефицит объектов экономкласса. Кроме того, М. Подрабинек отметил важные изменения в предпочтениях покупателей: сегодня на первое место выходит качество строительства, а не архитектурные и технические изыски.

Развитие инфраструктуры и вынесение ее за пределы отдельного поселка — еще одна знаковая тенденция загородного рынка. Помимо улучшения экономической ситуации в районе такой подход позволяет сделать содержание социальных и коммерческих объектов менее обременительным для жителей и снизить стоимость проживания в загородном доме.

В целом рынок недвижимости ближнего и среднего Подмосковья движется в сторону формирования комфортных жилых пригородов европейского типа, потребность в которых назрела уже давно. Набирают обороты мегапроекты, такие как «Большое Домодедово», «Рублево-Архангельское», «А-101» в Ленинском районе (земли совхоза «Коммунарка»), которые предполагают комплексное освоение территории в несколько сотен или даже тысяч гектаров и возведение миллионов квадратных метров жилья, соответствующей транспортной и прочей необходимой инфраструктуры, создание множества новых рабочих мест.

По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ — Недвижимость», потенциал региона огромен, и свободных площадок в нем более чем достаточно: только в ближайшем Подмосковье более 25 тыс. га земли, пригодной для застройки жилыми домами. Основная проблема заключается не в том, что строить негде или некому, а в том, что не всегда есть средства. Другими словами, девелоперам необходим начальный капитал для выкупа земли, подготовки исходно-разрешительной документации и оформления требуемых согласований, и только потом они смогут получить рефинансирование от своих покупателей.

В качестве действенного способа, который поможет привлечь инвестиции в проект и избежать снижения прибыли, В. Яхонтов предлагает рассмотреть возможность заключения альянса с землевладельцем, инвестором или банком-кредитором с целью распределения расходов и рисков. Не следует забывать и о таком набирающем популярность механизме финансирования, как ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости. Всего же на сегодняшний день, по оценкам эксперта, в строительство жилья и необходимой инфраструктуры в Московской области вложено приблизительно 3 млрд долл., и это далеко не предел. То же «Большое Домодедово» ожидает притока инвестиций в объеме более 11 млрд долл.

Разумеется, найти источник финансирования можно не под каждый проект. Дмитрий Цыбанков, директор юридического департамента ИГ SESEGAR, поделился с собравшимися своими выводами о том, чему отдают предпочтение инвесторы. Как считает Д. Цыбанков, в основе интереса к рынку недвижимости Подмосковья — земельные ресурсы региона. Однако участки бывают разными. Например, порой предлагают землеотводы, приобретенные в собственность в памятные 90‑е годы, когда в нашей стране только-только началось формирование цивилизованного рынка недвижимости, или земли сельскохозяйственного назначения, выведенные из этой категории несколько лет назад зачастую не совсем законными способами. На продажу выставляют земли для перевода в ИЖС, участки, принадлежащие предприятиям, пионерские лагеря и дома отдыха, площадки, предоставляемые на основе конкурса, и др. В результате у девелопера могут возникнуть разного рода трудности, которые приведут к удорожанию проекта или вовсе помешают его реализации.

Выбирая площадку, девелоперу следует принять во внимание множество факторов, главный из которых — цели инвестора. Только такой подход позволит извлечь максимальную прибыль и снизить риски. Исключительно важны даже детали.

Например, ценность участка повышают такие качественные характеристики, как хорошая транспортная доступность, близость удобных транспортных развязок и железной дороги, коммуникации, проходящие непосредственно по площадке (а не по ее границе). Если предполагается коттеджная застройка, то большое значение имеет наличие водных объектов, особенно так называемой большой воды — канала им. Москвы или водозаборных водохранилищ. При этом, если концепция поселка предусматривает устройство в нем яхт-клуба, стоит учесть, что хождение судов возможно лишь по каналу.

Среди потенциально выгодных объектов для инвестиций на загородном рынке Д. Цыбанков выделил следующие форматы: таунхаусы, коттеджные поселки для сдачи в аренду, апартаменты и типовое жилье. Близость к Москве все еще является одной из основных характеристик, определяющих инвестиционное качество проекта, но по мере развития инфраструктуры, улучшения транспортной ситуации и создания достаточного количества рабочих мест этот фактор будет постепенно утрачивать свое определяющее значение. Несомненно, девелоперам интересны также проекты по строительству торгово-развлекательных центров, логистических терминалов и промышленных объектов.

О том, насколько важен выбор способа освоения земель, говорил в своем выступлении и Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК «Масштаб». Он подробно остановился на land development — комплексном развитии территории исходя из объективных предпосылок ее наиболее эффективного и рационального использования.

Масштабное и системное освоение земельного участка улучшает его потребительские свойства, повышает инвестиционную привлекательность и способствует созданию дополнительных конкурентных преимуществ у построенного на нем объекта.

Причем одним из важнейших принципов данного процесса является достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров. Только так, по мнению Д. Краснова, можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.

К сожалению, даже при безукоризненно разработанной концепции коттеджного поселка, торгового центра или складского терминала девелопер может столкнуться с целым рядом проблем практического характера и понести финансовые потери, что увеличит стоимость проекта и конечную цену объекта. Алексей Михеев, заместитель председателя Комиссии инвестиционных программ Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы, рассказал о принципах управления рисками при инвестировании. Он отметил, что риски подразделяются на внешние и внутренние. Первые носят объективный характер и не поддаются контролю. Это изменения в локальном и федеральном законодательстве, экономике России, находящейся в большой зависимости от цен на нефть, и ситуации на отдельных рынках; это действия властей, особенно местных, которые могут оказать влияние, например, на получение застройщиком тех или иных согласований и др. Вторые, напротив, находятся в зоне непосредственного контроля инвестора. Эффективное управление рисками предполагает не просто своевременное выявление вызванных объективными и субъективными причинами проблем, но заблаговременную разработку технологий их преодоления и закладывание в проект необходимых ресурсов.

Татьяна Шелягина, финансовый директор строительно-инвестиционного холдинга RODEX GROUP, поделилась собственным практическим опытом в этой области. Она рассказала, что девелопер загородной недвижимости на начальном этапе строительства часто вынужден замораживать значительные средства, вложенные в землю, пока не будут получены необходимые согласования. Грамотный подход к организации бизнес-процессов позволяет сделать так, чтобы некоторые из них протекали параллельно, экономя время и деньги компании. По мнению Т. Шелягиной, преодоление бюрократических барьеров затягивает строительство и увеличивает его стоимость. Недаром в 2006 году на рынок вышло лишь 35 новых поселков, что на 17 % меньше, чем годом ранее.

Безусловно, участники форума не могли обойти вниманием рынок коммерческой недвижимости Подмосковья. Обзор текущей ситуации в данном сегменте предложил вниманию слушателей Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. Он подчеркнул, что на сегодняшний день склады являются, пожалуй, самым перспективным и инвестиционно привлекательным направлением, о чем свидетельствует большое число непрофильных инвесторов, регулярно появляющихся в этом секторе.

Прогнозы на ближайшее время эксперт делает довольно оптимистичные: места на этом рынке хватит всем. Конкуренция, безусловно, усиливается, но существенного влияния на размер арендных ставок она пока не оказывает. И все же не стоит забывать, насколько динамично развивается складской сегмент. Если в 2004 году на рынке качественных площадей наблюдался не просто дефицит, а буквально вакуум, то уже через три года предложение увеличилось на порядок, выросли качество, объем и масштаб проектов. В прошлом году эксперты отмечали довольно заметные колебания ставок аренды, однако, несмотря на появление вакантных площадей в высококлассных складских комплексах (ситуация еще год назад просто немыслимая!), снижения цен все-таки не произошло. В какой-то степени это результат роста себестоимости строительства, но постепенное насыщение спроса неизбежно приведет к тому, что доходность проектов несколько снизится.

Другой перспективный рынок Подмосковья, темпы роста которого уже заметно превышают аналогичные показатели для столицы, — торговые и торгово-развлекательные центры. В 2008 году в Московской области ожидается ввод в строй рекордного объема новых качественных площадей, прогнозирует ASTERA ONCOUR Moscow. Как заметила Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга этой компании, развитие сегмента торговой недвижимости Подмосковья проходило в несколько этапов. Сначала активное строительство шло на внешней стороне МКАД, причем это были комплексы регионального масштаба, которые в основном посещали жители столицы. На втором этапе девелоперы и инвесторы заинтересовались проектами ТЦ и ТРЦ в городах-спутниках, а теперь стали постепенно удаляться все дальше и дальше от Москвы, к границам области. Впрочем, процесс этот находится еще в самом начале. Основное строительство пока по‑прежнему ведется в пределах 10 км от МКАД (31 объект). Почти такое же число комплексов (26), но значительно меньшей площади находится в радиусе 10–30 км от МКАД. На третьем месте — города, удаленные от Москвы на 60–100 км (20 объектов). Менее всего обеспечен качественными торговыми площадями так называемый средний пояс Подмосковья (30–60 км от МКАД) — всего шесть объектов.

Темой заключительной сессии форума, посвященного инвестиционным возможностям рынка недвижимости Московского региона, стала ипотека — и неспроста. Доходность проектов напрямую зависит от спроса со стороны покупателя, одним из стимулов для которого выступает доступность кредитов на покупку квартир в городах Подмосковья и загородных домов. Как сообщила Ирина Радченко, генеральный директор группы компаний «ЛАУРЕЛ» и вице-президент Международного ипотечного клуба (МИК), в России сегодня действует почти 1200 кредитных организаций, больше половины из которых расположено в Центральном федеральном округе. За ним с большим отрывом следуют Приволжский и Южный округа. При этом лидером по количеству выданных кредитов на душу населения является вовсе не Московская, а Кировская, Кемеровская, Оренбургская и Самарская области, а также республика Башкортостан, где до 50 % сделок по купле-продаже недвижимости совершают с использованием ипотеки. Возможно, основная причина в том, что цены на жилье в этих регионах в несколько раз ниже, чем в Подмосковье. Тем не менее эксперты уверены, что будущее рынка недвижимости и в Московском, и в других регионах связано с развитием ипотеки. Даже в загородном сегменте, еще недавно обделенном вниманием кредитных организаций, в столице и области сегодня работает уже 40 банков, предлагающих клиентам свыше 200 программ.