Нелегкий консультантский хлеб

Для того чтобы выжить в условиях кризиса, многим компаниям-консультантам пришлось изрядно покрутиться. Однако большинство из них приспособились к новым требованиям рынка.

Такой вывод сделали участники дискуссии, которая состоялась в рамках VIII Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости Петербурга.

Перестроились
Лишившись заказов на стратегический консалтинг и разработку концепций проектов, брокеры и консультанты кардинально поменяли линейку своих услуг. Сейчас практически все консалтинговые компании оказывают посреднические услуги по поиску арендаторов в деловые комплексы и торговые центры, многие начали заниматься управлением и эксплуатацией недвижимости.

Кроме того, в 2010 году на рынке коммерческой недвижимости появилось такое направление деятельности как экологический консалтинг. По словам президента NAI Becar Александра Шарапова, тратить деньги на подобные услуги чаще всего изъявляют желание западные компании. Один из последних клиентов NAI Becar приобрел непрофильный актив крупнейшего производителя отечественных автомобилей России компании «АвтоВАЗ». «Они с ужасом увидели, что там происходит, – рассказал Александр Шарапов, – и поняли, что пока не будет сделана экологическая экспертиза, что-то вкладывать в проект они не могут. В противном случае упадет стоимость их акций». По словам эксперта, для международных корпораций начинать строительство в экологически неблагополучных местах является нарушением корпоративных стандартов и этики. «Как следствие – сегодня компании международного уровня, которые котируются на бирже, вынуждены делать эти экспертизы», – заключил глава NAI Becar. – В отличие от своих российских коллег, которые пытаются продавать объекты в любом состоянии».

Вторая тенденция, которую обозначил эксперт, – преобразование теоретического консалтинга в более предметный. Игроки, обладающие недостаточной квалификацией, постепенно вытесняются с рынка. «Клиенты стали более требовательны, – говорит Александр Шарапов. – Их, например, перестали устраивать бизнес-планы, которые разработаны молодыми девочками и мальчиками, не имеющими никакого практического опыта. За такую работу теперь не платят. В связи с этим и NAI Becar, и другим мировым консультантам приходится стремиться к тому чтобы в компаниях работали практики, которые уже имеют реальный опыт работы в девелоперских структурах. Нередко консалтинговым компаниям сейчас приходится приглашать специалистов из Европы и Америки. Кстати, у европейцев и американцев сейчас очень тяжело с работой, и они теперь хотят и готовы к нам ехать за вполне умеренные деньги».
В целом же, по мнению президента NAI Becar, ситуация на рынке складывается вполне благоприятная. «Разумеется, брокерам сегодня живется непросто, – признался эксперт. – За брокеридж стали меньше платить. Кроме того, количество и объем поглощения по сравнению с докризисным периодом существенно уменьшился. Но при этом мы видим значительное увеличение спроса со стороны арендаторов. Если сравнивать с осенью-зимой 2009 года, то их количество выросло на 30–50% по разным сегментам». Благодаря этому в консалтинговых компаниях все более активно развивается такое направление как посреднические услуги по поиску арендаторов в деловые комплексы и торговые центры.

Ставки по-прежнему высоки. Или низки
Есть шанс, что в ближайшей перспективе снова станет востребован стратегический консалтинг и концептуальная разработка проектов. Александр Шарапов отметил, что излишняя ликвидность, появившаяся у банков, вынуждает их искать новые проекты, они опять готовы кредитовать, правда, аккуратнее, чем раньше. Однако представитель банковского сообщества вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент ГУД Александр Ольховский нынешнее положение на рынке оценивает не столь оптимистично. «Ликвидность есть, это правда, – подтвердил банкир. – Но денег с длинным инвестиционным циклом, которые необходимы девелоперам, нет. Классический возврат из тех потоков, которые генерирует коммерческая недвижимость, также отсутствует. Соответственно, банк должен оценить риски , которые связаны с будущими продажами объекта. При такой конфигурации размер кредитного ресурса составляет не 70% от инвестиционного объема, а в лучшем случае – 50%. Что не совсем комфортно для нынешних девелоперов, которые пока не имеют таких объемов. В связи с этим, действительно, в среднем сегменте все более или менее благополучно, поскольку банки готовы инвестировать от $30 до 70 млн, но крупномасштабные проекты по-прежнему не готовы. Ситуация усугубляется также и тем, что после кризиса количество банков на рынке существенно сократилось».

Недоступность распространенной до кризиса схемы проектного финансирования с классической пропорцией 30/70 – не единственная беда девелоперов. Банки-кредиторы в два-три раза сократили сроки финансирования. Теперь кредиты выдаются в среднем на три года. «Раньше банки кредитовали на 7–10 лет», – напоминает господин Ольховский.
Кроме того, значительно увеличен размер процентных ставок. Однако Александр Шарапов считает, что уровень кредитных ставок уверенно снижается. «Сегодня средние банки дают кредиты под 10% годовых, – спорит бизнесмен. – Сбербанк, например, готов кредитовать под 8% в рублевых ставках. Я такого до кризиса не помню. Правда, эти 8% Сбербанк дает только стратегическим клиентам, но таких немало». Однако Александр Ольховский выразил сомнение, что у Сбербанка есть стратегические клиенты в сфере недвижимости. «Я думаю, что такие проценты Сбербанк предоставляет проблемным компаниям, которые в свое время откредитовал, а теперь с помощью пониженной ставки пытается вернуть свои же выданные ресурсы», – резюмировал банкир.