Сам себе прораб

За время экономического хаоса, наступившего сразу после распада СССР, многие жители российских городов успели позабыть, что значит жить в достойных условиях. Многоэтажки, построенные десятилетия назад, постепенно ветшали, а на их ремонт все никак не находилось средств в бюджетах различных уровней. Но вот, впервые за многие годы, в решении этой больной проблемы наметился сдвиг: в рамках федеральной программы, претворяемой в жизнь «Фондом содействия реформированию ЖКХ», многоквартирные жилые дома начали наконец ремонтировать. Однако очень часто работы проводятся не в полном объеме или с нарушениями, о чем свидетельствуют жалобы возмущенных жильцов. Безусловно, негодование собственников справедливо, непонятно другое: почему вопрос зачастую поднимается уже после завершения всех работ и подписания акта их приемки? Кто, как ни сами жильцы, на глазах у которых проводился ремонт, должен был бить тревогу при первых признаках ненадлежащего исполнения подрядчиками своих обязательств?

Простые правила

Не схитрил – не заработал: по этому принципу действуют многие недобросовестные подрядчики. Однако те, кто может наиболее эффективно контролировать их работу прямо на местах – сами жильцы, непосредственно заинтересованные в качестве ремонта, – зачастую «спохватываются» только после его завершения. Как правило, это и становится причиной многочисленных «коммунальных» скандалов последнего времени. «До подписания акта приемки жители вправе высказывать все претензии относительно качества выполняемых работ. Если подрядчик их удовлетворить не может, следует обращаться в управляющую компанию или ТСЖ», – отметил мэр Красноярска Петр Пимашков в своем обращении к горожанам. Глава города акцентировал внимание на том, что жители домов должны проявить активное участие и самостоятельно контролировать ход выполнения работ, поскольку никто, кроме них, этого лучше не сделает[1].

Именно эта идея лежит в основе Федерального закона № 185-ФЗ, который и регламентирует программу капремонта. Согласно действующему Жилищному кодексу, собственниками многоквартирных домов являются жильцы. Именно они будут отвечать за состояние дома после завершения его реконструкции, а значит, сами должны определить свою потребность в ремонте, составить смету и принять здание у подрядчика. Для этой цели и была разработана схема долевого финансирования работ, осуществляемых в рамках федеральной программы.

Учитывая многолетнюю задолженность перед населением по капремонту региональных структур ЖКХ, государство взяло на себя основную часть расходов – 95%. Оставшиеся 5% должны внести жильцы. Выгодно ли им это? Давайте посчитаем. В среднем ремонт стандартной пятиэтажки обходится в 3-5 млн. руб. Собрать такую сумму самостоятельно люди вряд ли смогут, а вот 5% от нее (150-250 тыс. руб., или около 2-3 тыс. на квартиру) – вполне. Высока ли такая цена за фактически новый дом (ведь при условии качественного выполнения всех запланированных работ результат должен быть именно таким)? Вряд ли этот вопрос требует ответа. Тем более что во многих случаях деньги можно вносить равными частями в течение года, т.е. по 200-250 рублей в месяц с квартиры.

Но главное, становясь участниками финансирования, собственники получают право контролировать процесс ремонта на всех этапах. Право, пользоваться которым не просто можно, но необходимо.

Арифметика капремонта

Рассмотрим характерный пример – реконструкцию домовой системы теплоснабжения. Как показывает практика, зачастую дело ограничивается заменой стояков и «латанием дыр» в подвале. Тогда как законом предусмотрена установка современного энергоэффективного оборудования. Это значит, что можно (и нужно) требовать замены всех морально и технически устаревших систем.

В результате жильцы смогут существенно снизить объем платежей за отопление (конечно, при условии, что расчеты за него будут вестись по показаниям домового теплосчетчика). «Модернизация отопительных систем и установка приборов для регулирования потребления тепла позволяют снизить его расход в среднем на 30% за отопительный сезон, – объясняет Константин Хохлов, директор отдела тепловой автоматики ООО «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий. – В такой же пропорции снижается и размер платежей за отопление. Годовая экономия может составить 3-4 тыс. руб. на квартиру, а иногда и больше. Для многих это значительная сумма, которую лучше потратить на другие нужды: например, на отдых или образование детей».

Нужно отметить, что 30% – далеко не предел. Так, после модернизации отопительной системы пятиэтажного дома № 29 по улице Ленина в городе Белорецке ежемесячная экономия жильцов на платежах за отопление составила порядка 35-45%. Это стало возможно благодаря замене элеваторных узлов на автоматизированный тепловой пункт Danfoss, а также установке автоматических балансировочных клапанов на всех стояках и радиаторных терморегуляторов на каждую отопительную батарею.

Реконструкция системы отопления относится к наиболее ответственным участкам работы, тем не менее, это лишь один из примеров. Качественный ремонт с использованием современных материалов не просто позволяет снизить размер коммунальных платежей, но становится выгодным долгосрочным вложением средств. Так, в течение ближайших как минимум 20-25 лет не придется собирать деньги на ремонт лифтов, систем отопления и электроснабжения, порядка 20-30 лет прослужит обновленная крыша, от 40 до 60-ти – канализация. Если же ремонт будет проведен «как всегда» (к сожалению, на сегодняшний день все россияне понимают смысл этого выражения одинаково), то собственникам придется переделывать его за свой счет, вкладывая в этот бесконечный процесс ежегодно как минимум по 15-20 тысяч рублей с квартиры. Некоторым категориям граждан (например, одиноким пенсионерам) подобные расходы вообще не под силу.

Кто в доме хозяин

Как же проконтролировать ход капитального ремонта? Безусловно, не в каждом доме проживает дипломированный инженер-строитель, который может определить качество проведенных работ или предъявить претензию подрядчику. Но это вовсе не оправдывает пассивную позицию многих собственников. Нанимая строительную бригаду для ремонта квартиры, мы придирчиво осматриваем каждый сантиметр площади, оценивая конечный результат, и не соглашаемся оплатить услугу, пока любая мелочь не будет соответствовать нашим требованиям. Так почему же в случае с общим домом мы должны поступать иначе?

Прежде всего, нужно ответственно подойти к подготовке предварительной сметы планируемой реконструкции. Именно сметой определяется состав и объем ремонта, качество используемых материалов, по ней можно проверить выполнение работ. Предварительная смета составляется правлением ТСЖ и принимается общим собранием жильцов. Если домом управляет УК, то документ готовят ее специалисты, однако собственники имеют полное право участвовать в этом процессе.

На завершающем этапе ремонта очень важно не номинальное, а фактическое участие жильцов в приемке здания вместе с представителями жилищной инспекции. Муниципальные чиновники настоятельно рекомендуют представителям ТСЖ как можно более активно участвовать в деятельности принимающих комиссий. Ведь инспекторы просто не в состоянии обойти весь дом и проверить каждый на предмет отсутствия недоделок. А вот жильцы – люди заинтересованные, им в этом доме жить. Более того, собственники жилья имеют право пригласить для оценки качества выполненных работ независимых специалистов.

Конечно, всевозможных недоработок в процессе капремонта может быть предостаточно, некоторые из них без специальной подготовки сразу и не увидеть. Но это не значит, что спросить с подрядчика уже не получится. Например, Хорошевской межрайонной прокуратурой города Москвы была проведена проверка по заявлению жителей дома № 17 по улице Живописная о некачественном выполнении работ в ходе капитального ремонта. Установлено, что работы проводились не во всех квартирах, выявлены дефекты оборудования: в частности, отопительных батарей и запорной арматуры. В результате прокуратурой было внесено представление об устранении нарушений и контролируется его исполнение.

Таким образом, если подрядчик не выполняет свои обязательства, жильцы вправе обратиться с исковым заявлением в суд или в прокуратуру и вполне могут рассчитывать на решение дела в свою пользу. Однако следует помнить, что в большинстве случаев подобных эксцессов можно избежать: нужно просто своевременно контролировать работу подрядчиков и «не давать спуска» недобросовестным ремонтникам.

Не стоит ждать, пока все работы будут завершены, а инспектор и представитель управляющей компании составят акт приемки работ. Проверяйте все до завершения ремонта, пока недоработки еще можно исправить «малой кровью». Смело отстаивайте свои интересы и помните: комфорт и благополучие вашего коммунального быта – в ваших собственных руках.

[1]    http://www.fondgkh.ru/massmedia/regional/31965.html