Влияние пандемии на рынок недвижимости зарубежных стран

Российский менталитет не спрячешь. Нам всегда кажется, что в соседнем огороде трава зеленее. Так или иначе, многие привыкли ругать правительство и обвинять во всех бедах.  Эксперты компании MACRO проанализировали ситуацию на рынке недвижимости Китая, США, Германии, Франции, Италии и Испании во время пандемии, применяемые меры государственной поддержки и составили собственное мнение.

Ситуация сейчас.

Во время карантинных мер во всех вышеперечисленных странах в сфере недвижимости наблюдаются схожие тенденции.

- Остановка строительных работ. Официально государство запретило работу в сфере строительства только в Испании (простой стройки длился с 30 марта по 13 апреля). В США решение об ограничении или прекращении строительных работ принимают власти штатов, федеральные рекомендации по данному вопросу отсутствуют. По опросу Ассоциации американских строительных компаний 39% застройщиков приостановили реализацию своих проектов, из них только 18% сделали это по решению властей. Строительство продолжается, но активность снижается из-за усиления мер безопасности на строительных площадках.  Во Франции государство не запрещало строительные работы, тем не менее они практически остановлены, по причине отказа от работы из соображений безопасности, рабочие сидят дома и получают зарплату, и работодатель не может их заставить. В Германии и Италии все виды строительства были отнесены к ключевым видам деятельности, которые запрещено останавливать. В Китае не было официального заявления об ограничении или прекращении строек. Однако большинство строительных площадок были закрыты с 24 января по 10 февраля.

- Срыв сроков сдачи объектов, нехватка рабочей силы на стройках, рост цен на стройматериалы и их нехватка. Каждый третий застройщик Германии испытал трудности из-за закрытия границ, в следствие зависимости отрасли от иностранной рабочей силы. Во Франции сроки сдачи объектов затягиваются, разрыв будет составлять не менее 6 месяцев. Почти 30% всего импорта строительной продукции в США приходится на Китай, а некоторые компании зависят от Китая в поставках до 80%.

- Резкое сокращение продаж, переход на удаленную работу, сложности в завершении сделок. Около 87% девелоперов в Германии ожидают сокращения продаж на 10–25% в этом году. В Италии около 20 тысяч сделок уже были отменены, а просмотр объектов невозможен, несмотря на постепенное ослабление ограничений, введённое с 13 апреля. Во всех странах предлагают клиентам онлайн-просмотры недвижимости и цифровые 3D-экскурсии, в Испании застройщики стали предлагать забронировать понравившийся вариант за небольшую сумму (от 500 евро), с возможностью отказаться без штрафных санкций в течение месяца. В Китае по сравнению с годом ранее за первые три месяца 2020 года продажи недвижимости (по общему размеру жилой площади) упали на 26,3%, новое строительство (по площади) - на 27,2%, инвестиции в недвижимость - на 7,7%.  Продажи домов в Китае за несколько месяцев пандемии упали на 90%. 

Интересный факт, что на данный момент средние цены на недвижимость остаются на прежнем уровне.

Ожидания и прогнозы

В Китае на данный момент состояние рынка жилья стремительно улучшается. Общий прогноз темпов роста строительства в целом в 2020 году снижен с 5,1% до 3,6%. Если события будут развиваться по китайскому сценарию, то при снижении количества новых инфицируемых и ослаблении карантинных мер, произойдет относительно быстрый всплеск активности на рынке недвижимости. Возможно, многие застройщики и в других странах уповают на отложенный спрос, поэтому не спешат снижать цены.

Например, испанские строительные компании рассчитывают на восстановление рынка к середине 2021г. и не планируют демпинговать. Финансовая стабильность застройщиков в Испании поможет переждать сложные времена, не прибегая к «сбору денег» с клиентов. Снижать цены нет смысла по причине ограниченного предложения новостроек, связанного с дефицитом земли в прибрежной зоне.

Итальянские эксперты прогнозирует снижение цен на рынке недвижимости страны, но не такое резкое, как падение продаж. Восстановление рынка жилья в Италии может занять три года, в результате чего убытки составят 122 миллиарда евро.

Французские эксперты, напротив, ожидают роста цен на недвижимость. К этому есть несколько предпосылок. Во-первых, государственный банк уже заказал у застройщиков 1500 единиц жилья – больше, чем они могут сейчас предложить. А если банки бросились скупать непрофильные активы, значит, они готовятся к инфляции. Рост спроса спровоцирует увеличение цен. Во-вторых, дефицит бюджета заставит государство конкурировать на рынке кредитов, причём его рейтинг будет выше, чем у частных заёмщиков. Как следствие, ставки пойдут вверх. И с нынешних 0,8–1,0% ипотека может подорожать до 2%.

Институт экономического развития в Кёльне (Германия) считает, что цены на недвижимость упадут на 12%. По другим прогнозам немецких экспертов, падение цен в этом году составит 17-20%. И это один из аргументов, почему сейчас нужно инвестировать в кризисоустойчивую Германию. Исследователи склоняются к тому, что с 2021 года ситуация стабилизируется.

Меры государственной поддержки

Самую щедрую поддержку своей экономике готова оказать Германия —textarea,4 трлн (€1,3 трлн), что составляет около 37% ВВП страны. Помимо Германии, в пятерку лидеров по выделенной на фискальную поддержку по доле ВВП входят Италия (20%), Испания (16%) и Франция (14%). По заявленной сумме фискальной помощи в абсолютном выражении очевидный и ожидаемый лидер — США (,6 трлн), шестые по масштабам обещанной помощи, если оценивать ее в доле ВВП (12,4%).

Отдельная программа поддержки строительного сектора есть только в Испании, она основана на «заморозке» ипотеки на время пандемии, воспользоваться этой опцией могут только испанцы, потерявшие работу. Крупнейшие испанские застройщики готовы идти навстречу клиентам и отложить следующий платеж на неопределенный срок.

В других странах застройщики могут воспользоваться многими из принятых государством антикризисных мер. Основные из них:

Отсрочка платежей по кредитам и налоговым выплатам. Германия дает отсрочку до 30 июня 2020 года, Испания – на 6 месяцев, Италия дает отсрочку по кредитам до 30 сентября и переносит на 2 месяца срок уплаты налога на прибыль. В Китае на два месяца переносятся сроки уплаты НДС для МСП, отменены выплаты по кредитам бизнесменов до 30 июня, а также правительство освободило МСП от социальных и страховых взносов до 30 июня и снизило на 50% эти платежи для крупных компаний. В США Действует отсрочка налоговых платежей на 90 дней.

Компенсация заработной платы сотрудникам: в Германии — до 60%, во Франции – 84%; в Италии — до 80%. В Испании правительство обязало все компании отправить сотрудников в оплачиваемый отпуск с 30 марта по 9 апреля, расходы на это государство никак не компенсировало. В США предусмотрены прямые выплаты по 00 гражданам страны с заработком до 000 в год (и меньших сумм тем, кто зарабатывает больше), плюс по 0 за каждого ребенка. В Китае государство субсидирует наем и сохранение людей на работе.

В сравнении с Германией, которая выделила на борьбу с коронавирусом сумму, превышающую треть своего ВВП, и США, у которых на эти цели пойдет 12,4% ВВП, антикризисный пакет правительства России пока выглядит достаточно скромно — всего 1,2% ВВП. Три самые дорогостоящие меры из заявленных — это снижение с 30% до 15% ставки страховых взносов в соц фонды для работников малого и среднего бизнеса, поддержка пострадавших приоритетных отраслей экономики (авиации, туризма, строительства) и социальные платежи (увеличение пособий по безработице и оплаты больничных).

Мы считаем, что быстрее из кризиса будут выходить экономики тех стран, правительство которых заботится, в первую очередь, о гражданах (Китай, США, Германия), ведь развитие бизнеса, в том числе, и в сфере недвижимости, в первую очередь, зависит от платежеспособного спроса, поддержать который, в нынешней ситуации, и должно государство. А что касается строительных компаний, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Мы, в свою очередь, можем помочь строительным компаниям оптимизировать бизнес-процессы и адаптироваться к новой реальности. Продукты компании MACRO способны решить все проблемы строительного бизнеса и вывести вашу компанию на новый уровень.