Street-retail или Торговый центр?

При всем нынешнем разнообразии предложений коммерческой торговой недвижимости на рынке владелец каждой сети задумывается, каким образом выстроить стратегию развития, чтобы не прогадать. Принять оптимальное решение, увеличить узнаваемость своей марки или бренда сети, быть доступным к розничным клиентам и при этом зарабатывать сверх нормы. Реально ли это? О реалиях выбора места под магазин пойдет речь в этой статье…

Представим, что речь идет о сети магазинов, чье количество в данном конкретном регионе достигло 10. Сеть уже заработала первые деньги, окупив вложения и взяв кредит (привлекла инвестиции) на дальнейшее развитие, но с условием четко определить на рынке свое развитие и следовать разработанной концепции. То есть получается, что развиваться следует либо по торговым коридорам города (street retail) либо в торговых центрах. Но как выбрать, что эффективнее?

Иностранные одежные компании, как правило, первые магазины открывают в раскрученных торговых центрах, что позволяет с наименьшими рисками оценить востребованность марки в данном городе (Сеть ТРЦ Мега, ТРЦ Парк Хаус, проекты профессиональных девелоперов). Торговый центр ежедневно обеспечивает посещаемость, качественное управление недвижимостью и профессиональное взаимодействие с арендатором, а арендатор в течение 3-6 месяцев, будучи открытым магазином, оценивает эффективность принятого им решения на результатах продаж.

Дело в том, что компании, выходя в новый город, фактически выходят на новый рынок, даже после подробного маркетингового исследования ни одна компания не застрахована от ошибок, но зато можно минимизировать риски, арендуя помещение в торговом центре, в котором ожидаемая посещаемость из-за популярности и посещаемости самого торгового центра. Так же можно заранее понять, кто будет соседями, четко прописать в договоре аренды все условия. Например, в договоре на аренду ТЦ Атриум (Москва) есть подробная инструкция на 200 листов о правилах ведения отделочных работ. Вряд ли собственник помещения на улице будет увлечен такими подробностями.

Есть и исключение из правил: такие компании как Zara и Terranova сначала арендуют магазины на улицах, а уже потом идут в торговые центры, но при этом выбирают центральные торговые коридоры (например, Terranova сперва открылась на Тверской в Москве, и лишь затем арендовала помещение в ТЦ Охотный Ряд, перенеся магазин с Тверской на Никольскую). В этом случае, компании больше рискуют, но с таким бюджетом закрытие одного - двух магазинов не заметны. И как показывает практика, магазины закрываются только в случае принципиального не согласия, например, продажа арендного бизнеса другому собственнику, который не смог найти общий язык с арендатором, резкого скачка ставки аренды после переподписания договора аренды, и т.д..

При открытии магазина на улице необходимо учитывать следующее:

Район открытия. Магазины аксессуаров, украшений и одежды целесообразно открывать в центральных частях города, в местах большого скопления целевой аудитории и на главных торговых коридорах, где активный и постоянный машинопоток. Товары импульсного спроса – в местах высокой проходимости (свыше 1500 человек в час в светлое время суток).

Адекватность собственника. Те самые случаи, когда частному лицу попадает власть в руки, и некоторые принятые им решения, в том числе относительно его же арендного бизнеса, идут во вред и ему и арендатору. Адекватность владельцев торговых помещений понятна уже на стадии переговоров, в некоторых случаях проявляется на стадии обсуждения договора аренды.

Затраты на открытие магазина. Перед принятием решения об аренде помещениям не будет лишним выезд специалистов по оценке ремонта, по налаживаю связи, по вопросам документного сопровождениями, так как иногда существуют скрытые затраты, которые до плотной работы с помещением не видны.

Цена вопроса на открытие магазина разная, зависит от состояния помещения и его готовности, но если взять как пример помещение в состоянии «под отделку», получается следующее:

Как видно из таблицы, многие затраты при открытии магазина в ТЦ просто отпадают, и сроки уменьшаются, что так же сокращает издержки, к тому же отпадает необходимость в дорогих кадрах, решающих вопросы согласований и переговоров проверяющих инстанций и компании. А при открытии магазина идет экономия на охране, так как пропадает фактическая потребность в ней из-за организованной охраны всего здания управляющей компанией торгового центра.

Что влечет компании в формат помещений street retail? Все очень просто, например, есть некий региональный город, или большой район города миллионщик, в котором представлены один, максимум два торговых центра с проработанной концепцией, и если сеть магазинов одежды, в поисках аренды торгового помещения обратится в выше упомянутые торговые центры, в аренде которых им отказали из-за отсутствия предложения, или из-за не совпадения наших концепций (ценовые категории дисконт и выше среднего не уживаются под одной крышей), то компания будет вынуждена открываться в street retail`e. А если потенциал и объем рынка таков, что выгодно открывать в районе 2 магазина? К тому же, магазины на улице востребованы еще и потому, что объем торговых площадей на улице многократно больше чем объем площадей в торговых центрах, хотя с каждым годом в городах миллионщиках эта цифра меняется в пользу торговых центров.

После нескольких лет работы на рынке в особенности одежные компании обзавелись собственными стоковыми магазинами. Продавать остатки – дело простое, но на нем много не заработаешь, следовательно, и ставки аренды для них ожидаются ниже, чем для обычных магазинов и месторасположение не требует большой заметности, следовательно, вопрос размещения стоит не принципиально. Дело в том, что все профессиональные торговые центры четко регламентируют сезонность продаж и скидок арендаторов, чтобы акции по снижению цен были приблизительно в одно время, в течении одного сезона. Иногда, данное условие причиняет неудобство ритейлерам, так как в случае проведения не сезонной акции (по причине не удачной коллекции), ее приходится согласовывать с управляющей компанией торгового центра. Из-за этого, как показывает практика, основное количество стоковых (прошлых сезонов) и скидочных магазинов размещается в формате street retail, где магазин не зависит от политики торгового центра и не обязан никого ставить в известность, где даже оформление витрин – процесс не зависимый от собственника.