КАТАЛОГ СТАТЕЙ.
Авто и Мото (2082)
Бизнес (6345)
Дом, семья, дети (4269)
Досуг и Юмор (674)
Еда (832)
Здоровье (3964)
Искусство (1676)
Компьютеры и Интернет (4285)
Мода, стиль (1655)
Наука (1634)
Образование (1346)
Общество (3045)
Окружающий мир (794)
Промышленноcть, оборудование (1974)
Связь (479)
Секс, любовь, отношения (960)
Спорт (935)
Справочная информация (270)
Страны, путешествия (1843)
Строительство и ремонт (7579)
Транспорт и логистика (467)
Риски арендатора коммерческой недвижимости
Категория: Недвижимость
| Автор: sferas
| Опубликовано: 02.04.2009
Как правило, комплексная правовая экспертиза документов для оформления договора аренды проходит несколькими этапами.
1. Проверка законности прав собственности на данный объект недвижимости.
2. Проверка правомочности представителя (в случае если продавец действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности).
3. Проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц (объект может быть обременен или уже сдан в аренду).
4. Проверка права продавца на объект недвижимости (на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект).
5. Проверка полномочий продавца: необходимо ознакомиться с учредительными документами своего контрагента, чтобы определить какой орган юридического лица должен принимать решение о заключении сделки. (Например, если контрагентом выступает акционерное общество, а сумма сделки составляет 25-50% балансовой стоимости активов этого общества, то в соответствии с пункта 2 статьи 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров). В случае несоответствия порядка подписания сделки, данная сделка может быть аннулирована.
6. Проверка действительности документов (необходимых для совершения сделки).
7. Экспертиза оспоримости сделки и разработка комплекса антирисковых мероприятий;
8. Дача специалистом конкретных рекомендаций относительно рисков связанных с данным объектом недвижимости;
9. Принятие решения по результатам проведения правовой экспертизы.
После проведения юридической экспертизы, необходимо оформить предварительный договор между сторонами, где будут согласованы условия о цене и форме расчетов, сроках заключения сделки и т.д.
Схема с использованием предварительного договора создает дополнительные риски для арендатора, если в проекте предварительного договора особое внимание уделить условиям, гарантирующим возврат арендатору сумм, уплаченных в счет заключения в будущем договора аренды, то риски можно свести к минимуму .
Договор аренды нежилого помещения должен указывать какое конкретно помещение передается в аренду (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса), при отсутствии данного указания договор будет считаться не заключенным, что освободит арендодателя от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору.
Составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему является просто приемом оформления документа, а статус приложений к договору не ниже условий изложенных в самом договоре, поэтому стоит внимательным образом изучить приложения.
Распространенной ошибкой многих арендаторов является утверждение передаточного акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения - может повлечь обязанность устранить их за свой счет.
Из написанного выше следует, юридическое сопровождение сделки необходимо поручать юристам, досконально знающим все особенности законодательства, принимающим во внимание даже незначительные детали, которые впоследствии могут оказать влияние на совершение сделки.
По материалам аренда коммерческой недвижимости Сфера
