Продажа гаражей. Гараж как выгодное вложение средств.

Каждый динамично растущий город ежедневно сталкивается с проблемой транспорта, связана она с тем, что темпы развития стояночной инфрастуктуры города зачастую значительно отстают от темпов прироста машин, что осложняет возможность нормального передвижения в дневное время и размещения автотранспорта ночью.

Высокие темпы «точечной» застройки в районах с развитой инфраструктурой образца «советского» периода, лишили многих автолюбителей  последнего пристанища – стихийных стоянок  на участках земли зарезервированных под строительство объектов инфраструктуры в далеких 90-х и «долгостроев» с их сторожами всегда готовыми присмотреть за Вашим авто за несколько червонцев.

Все это привело к значительному росту цен на объекты стояночной недвижимости. По нашим оценкам рост цен в секторе гаражной недвижимости в период с 2005 по 2008 год составил порядка 150-200%.

Во многом такой бурный рост связывают с тем, что по состоянию на начало 2005 г. всего 15-20% владельцев гаражей, имели на руках правовые документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ. Фактически ситуация резко изменилась после ряда публикаций о сносе застройщиками нескольких гаражных объединений с неоформленными правовыми отношениями, что собственно говоря и послужило сигналом счастливым обладателям «позолотевших» гаражей обосновано толкнуть цену вверх.

Куплю гараж.

Какова сегодня перспектива для владельца авто спать спокойно ночью? Открытая ночная площадка для стоянки, покупка/аренда парковки в стояночном комплексе, гараж недалеко от дома.

1. Открытая ночная площадка для стоянки. Относительно недорого, знакомые все лица, но такого счастья уже на всех не хватает. Ничто не вечно под луной, а тем более стоянки на местах будущих строительных площадок. Договор закончится или будет прекращен и тогда …

2. Покупка / аренда парковки в стояночном комплексе. Образ помятого, заспанного сторожа ночной стоянки меняется на одетого в форму, гладко выбритого охранника с бейджем на груди. Пропускной режим, системы видеонаблюдения и пожаротушения, мойка и автоспас в качестве дополнительных опций, а главное – договор об ответственности. Крепкий сон в любом случае дороже, но опять же не везде и не всем хватает.

3. Гараж рядом с домом – сокровенная мечта любого автовладельца. Небольшой запас ГСМ, сменный комплект резины, набор инструментов, удочки, мопеды, велосипеды – всему найдется там место.

Купить гараж, как можно ближе к дому и по максимально низкой цене - желание разумное и безусловно приемлемое, но прежде чем приступить к выбору объекта вложения денежных средств необходимо взглянуть на возможные риски и «подводные камни» с которыми можно столкнуться при покупке стояночной недвижимости:

Покупка некапитального (временного) гаража.

Объекты, имеющие отношение к наиболее дешевому сегменту рынка гаражной недвижимости, но назвать выгодным вложением средств и вообще недвижимостью я затрудняюсь.

Как правило, это ракушка, пенал, металлический гараж или бетонный (сборной конструкции), расположенные на арендованной земле. Статуса собственности они не имеют. Приобретая такой гараж необходимо выяснить, когда истекает срок договора аренды. Если это 49 лет или бессрочная аренда – не обольщайтесь, если город решит там что-либо строить, он построит, подвинув Вас, либо выгонит, возможно без выплаты компенсации. Кроме того, если Вы решитесь для порядка переоформлять договор аренды, знайте – максимальный срок, на который муниципалитет неохотно согласится – 4 года, а если по градостроительному плану предусмотрено использование этого участка под строительство и того меньше.

Арендовать земельный и установить временный гараж в некоторых частях города удовольствие не из самых дешевых, хотя если сравнивать с суммарной стоимостью оплаты ночной стоянки в районах приближенных к центру города за несколько лет, то выигрыш очевидный.

Капитальные гаражи.

В некоторых случаях определенно выгодное вложение средств. Допустим, Вы приобрели гараж, строение как объект недвижимости зарегистрировано в реестре собственников (свидетельство из Юстиции), земля выкуплена

(регистрационное свидетельство) – это самый лучший вариант, Вы хозяин положения. В случае если поблизости соберутся строить дом и Ваш гараж станет непреодолимым препятствием для строительства, Вы можете претендовать на солидную компенсацию.

Если в собственность оформлено только строение, тоже неплохо. Вы имеете преимущественное право на выкуп земли (если это возможно), а в случае сноса - покупка аналогичного гаража поблизости или его рыночная стоимость.

Членская книжка гаражно-строительного кооператива (ГСК) – вот тут все значительно хуже. Хозяева показывают гараж, хвалят его, охрана, место и все такое. На вопрос о праве собственности, как правило, отвечают: что это сущие пустяки, 550 рублей за регистрацию и Вы собственник, просто некогда, срочно нужны деньги, цену даю хорошую и т.д. На самом деле все не так просто! Без регистрации ГСК Вам не выдадут свидетельство. В чем сложность оформления ГСК – сбор денег на его оформление осуществляется из личных средств членов кооператива. Дедушке не надо, у того нет денег, этот не приходит на собрания, здесь долг за несколько лет и т.д. и т.п., в итоге получается что 50-60% кооперативщиков платят за всех. Вы готовы платить за них … за всех? Нет регистрации – нет собственности!

Формы организации АК, НПВИГ, РГСА (не ГСК) являются не более чем автостоянкой, что бы там ни было в реальности построено, находится в муниципальной собственности и всего лишь арендовано, соответственно, не может быть оформлено в собственность. Более того, в любой момент при разрыве договора аренды (в случае

возникновения каких-либо нужд города) может быть снесено. Поэтому покупка подобных гаражей, которые на самом деле не гаражи, а места на стоянке – дело рискованное, ибо покупаете вы только само строение, а земля под ним

остается государственной, и если властям потребуется ее вернуть, вам останется лишь перетаскивать куда-либо свой гараж или сносить его. Такая псевдособственность ненадежна.

Разумеется, это только основные моменты, на которые Вам следует обратить внимание. Есть множество других деталей имеющих большое значение, о них знают специалисты.

Прогнозы на будущее.

Массовое гаражное строительство ограничено платежеспособностью автовладельцев и отсутствием отработанных схем кредитования. Гаражные кооперативы и ночные стоянки, превращающиеся в строительные площадки для объектов жилищного и коммерческого назначения, стабильно растущее число автомобилей, слабый интерес властей к строительству стояночной инфраструктуры – все это сохранит стабильной рост цен на гаражи и машиноместа. Дефицит стояночной недвижимости в некоторых случаях уже настолько велик, что цены на покупку гаража сопоставимы со стоимостью однокомнатной квартиры гостиничного типа в многоквартирном панельном доме.