Принципы оценки земли за границей

Не секрет, что подход к оценке недвижимости в нашей стране и за рубежом отличается. За пределами нашей необъятной родины, наибольшее распространение получила теория цен на землю, предложенная У. Алонсо, которая касается соотношения спроса и предложения на земельные участки, расположенные в черте города. Эта теория опирается на экономическую концепцию получения гражданами или предприятием максимальной выгоды в рамках доходов, которыми они располагают. У. Алонсо вычислил и графически изобразил кривые платежеспособности семей, отражающие стоимость земли (с учетом ее удаленности от центра), которую та или иная семья в готова уплатить, сохраняя при этом прежний уровень жизни. Таким же способом, он проанализировал размещение предприятий (фабрик, заводов и т.д.) относительно удаленности от центра в соответствии со стоимостью земли при условии, если у них сохраняется максимальный уровень прибыли. Эта прибыльность представлена с одной стороны, разностью между общей стоимостью реализованных товаров, а с другой, издержками на производство и стоимостью земли. Земля, граничащая с городской территорий, может быть куплена под застройку по цене, лишь немного выше цены той же земли, если она будет использована под сельско-хозяйственные нужды. На самом же деле, цены в этих регионах в разы превышают сельскохозяйственные расценки на землю. Алонсо полагает, что главным критерием оценки земли является наибольшая прибыль, которую она может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход посредством умножения прибыли за несколько лет на норму процента.

В 70-х гг. Американский институт планировки городов провел подробные исследования по определению влияния общественных инвестиций на стоимость земли в условиях города. В результате были выделены 3 группы факторов, определяющих стоимость земли:

• физические факторы (расположение в городском плане, размеры участка, протяженность фронтальной линии, инженерно-геологические условия);
• экономические (общий доход с этого участка плюс инвестиции);
• административные (правовые акты о разделении городских территорий на зоны, содержащие административные ограничения в возможности расположении отдельных объектов).

Французский экономист Дютайн, исследуя механизм ценообразования в Париже и его окрестностях, заключил, что чтобы купить участок, его цена варьируется между двумя крайностями — минимальной ценой, которая формируется на основании реального дохода участка, и максимальным значением цены, которую потенциальный пользователь способен уплатить в соответствии с условиями застройки, предполагаемых доходов от новых зданий, за вычетом издержек на их возведение и сопутствующих трат.

Согласно специалистам США, доля непосредственно участка в оценке недвижимости составляет 30 - 40%.

Цена земли во многом определяет вид ее эксплуатации. Зачастую, значительные территории в центрах крупных городов заняты бизнес-центрами, торговыми залами, зданиями-офисами крупных фирм. Высокая стоимость земли требует интенсификацию ее использования, а вследствие, чрезмерной населенности самых ценных территорий, их транспортной перегрузке. Основные субъекты, находящиеся на данных территориях это: правительственные учреждения, частные фирмы, центры развлечений и культуры (кино, концертные залы, казино и т.д.), магазины, высшие учебные заведения, НИИ, гостиницы.