Пособие для начинающего инвестора

Инвестор – гражданин (далее гражданин), заключивший договор долевого участия в строительстве жилья с застройщиком, перечислив денежные средства, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства. Выполнив свои обязанности, а именно выплатив суммы, предусмотренные договором, он имеет право на получение оговоренного жилого помещения.

В любом случае гражданин, вкладывающий свои деньги, должен выступать как равный контрагент строительства, но на практике же он является слабой, не защищенной экономически и юридически стороной договора. Для защиты своих интересов представляется важным определить саму структуру отношений по долевому строительству.

В долевом строительстве можно выделить различные группы отношений. В первую группу входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

• отношения застройщика и собственника земельного участка;
  
• (застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи. Обычно застройщиком является специализированная строительная организация или инвестиционная компания, имеющая лицензию на осуществление строительной деятельности. Как правило, застройщиком является коммерческая организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности);
• отношения застройщика и подрядчика-проектировщика;
• отношения застройщика и генерального подрядчика;
• отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.

Во вторую группу входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:

• отношения застройщика и дольщика;
• отношения застройщика и заказчика; (заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, наделены правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с российским законодательством);
• отношения дольщика и пользователя объекта капитальных вложений (пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты).
  

Первоначально застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка застройщик составляет инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капиталовложений, а также проектно-сметную документацию и бизнес-план. Для подготовки проектной документации застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.

Для реализации проекта застройщик должен получить земельный участок в собственность или аренду. Затем он начинает привлекать средства и заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Последний вправе привлечь к строительству других лиц (субподрядчиков) - в этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

Генеральный подрядчик и субподрядчики подготавливают строительную площадку и закладывают фундамент дома (начинают нулевой цикл). После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом застройщику и рабочей комиссии.

В настоящий момент широкое распространение получила схема отношений, когда застройщик и генеральный подрядчик совпадают в одном лице (строительной организации). Таким образом, процесс строительства значительно упрощается: не требуется заключения дополнительных договоров генподряда, поиска генподрядчика. Поэтому взаимодействие, возникающее между подрядчиком и заказчиком (в данном случае - застройщиком), происходит быстрее.

Прекращается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.

Вторая группа отношений связана с финансовой стороной строительства объекта.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен в пользу третьего лица. По такому договору застройщик обязан передать квартиру в построенном доме не дольщику, а указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо может отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве - и тогда этими правами может воспользоваться дольщик. Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте, обязанность же по финансированию остается на дольщике. На практике чаще всего такие договоры заключают родители в пользу своих детей. Однако нельзя смешивать случаи договора в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.

Возможен и иной вариант заключения договоров долевого участия в строительстве. Дольщик может уступить свои права по договору другому лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии) по ст. 382 ГК РФ. В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: другое лицо приобретает права дольщика и его статус. На практике такой вариант долевого строительства получил большое распространение. При этом в роли дольщика, уступающего свои права, выступают различные риэлторские фирмы. Риэлторская фирма заключает договор с заказчиком, выступая в роли дольщика, а затем заключает договор цессии с гражданином, передавая ему свои права по договору долевого участия в строительстве.

Строительство жилья является формой инвестиционной деятельности, но неверно понимать под инвестициями любые вложения. Целью инвестиций выступает либо возрастание капитала, либо получение доходов, либо достижение социально значимых результатов - именно вышеназванными свойствами инвестирование и отличается от вложений, направленных на удовлетворение личных (бытовых) целей. Под доходом понимается разница между суммой инвестиций и стоимостью квартиры, которую получает инвестор. Получение квартиры рассматривается как положительный эффект.

Статья 41 Налогового кодекса РФ определяет доход в общем как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой выгоду можно оценить. Физическое лицо при получении квартиры получает доход в виде материальной выгоды - той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой, по которой она приобретена. Но существует обоснованное мнение, что при подсчете разницы между рыночной ценой и ценой, по которой квартира была приобретена, может оказаться, что физическое лицо понесло убытки. Перед тем как заключить договор долевого участия в строительстве жилья попросите у Заказчика-застройщика строительства документы соответствующие указанному списку:

1. Свидетельство, выданное Федеральной регистрационной службой (далее свидетельство) на земельный участок на котором осуществляется или планируется застройка, субъект права указанный в свидетельстве и лицо, с которым вы заключаете договор, должны совпадать, категория: земли поселения, целевое использование: земельный участок для индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС).

2. Постановление главы района города о разрешении строительства индивидуального жилого дома.

3. Разрешение на строительство, выданное архитектором района города.

4. Лицензия на осуществление строительной деятельности. Наличие этих документов обезопасит вас и укажет на добросовестность заказчика-застройщика.