КАТАЛОГ СТАТЕЙ.
Авто и Мото (2093)
Бизнес (6643)
Дом, семья, дети (4520)
Досуг и Юмор (680)
Еда (879)
Здоровье (3989)
Искусство (1690)
Компьютеры и Интернет (4321)
Мода, стиль (1666)
Наука (1674)
Образование (1422)
Общество (3037)
Окружающий мир (800)
Промышленноcть, оборудование (2067)
Связь (482)
Секс, любовь, отношения (965)
Спорт (936)
Справочная информация (273)
Страны, путешествия (1854)
Строительство и ремонт (7648)
Транспорт и логистика (479)
Покупка новостройки: выгодно и без риска
Категория: Недвижимость
| Автор: asper
| Опубликовано: 31.08.2009
На сайтах многих компаний сейчас можно увидеть предложения новых квартир, стоимость которых значительно дешевле, чем у застройщика. За счет чего образуются подобные скидки?
В условиях прекращения финансовых потоков строительные компании вынуждены перейти к бартерным взаимозачетам. Активное взаимодействие агентств недвижимости с подрядчиками строительных организаций позволяет предлагать клиентам уникальные цены. Что примечательно, при покупке многих объектов комиссия минимальна или не взимается (дисконт при покупке оплачивается либо подрядчиком, либо строительной компанией).
С квартирами, полученными по бартерным схемам, сегодня на рынок вышли многие: производители строительных материалов, проектные институты, даже средства массовой информации... Снижается стоимость на рынке труда, оптимизируются издержки, урезается план прибыли. За счет скидки на услуги подрядной организации образуется скидка на квартиру, что в конечном итоге дает выгоду всем участникам процесса, и, в первую очередь, инвестору, который имеет возможность купить новую квартиру по очень привлекательной стоимости.
До недавнего времени функции реализации объектов застройщики возлагали на собственные отделы продаж. Сегодня строительные компании все больше отдают предпочтение системе агентств недвижимости. С чем это связано?
До недавнего времени застройщики и агентства недвижимости не могли начать диалог. Строительные компании, не испытывавшие недостатка в покупателях, не нуждались в активных продажах. Более того, ажиотажный спрос на жилье способствовал развитию благодатной почвы для спекуляций на этом рынке, в виде «откатов» сотрудникам отделов продаж и продаже очередей на заключение договора. Расходы на реализацию объектов всегда были заложены в цену квадратного метра, однако в ситуации, когда на одну квартиру приходилось десять покупателей, застройщики могли экономить, как правило, путем выделения небольшого собственного отдела продаж, в отдельное предприятие, для снятия лишних вопросов о добавочной стоимости, обосновывая ее услугами дочернего агентства. Имея основной задачей продвижение и реализацию исключительно объектов застройщика, навыков активных продаж сотрудники часто не имели. В условиях спада покупательской способности подобные «тепличные» предприятия оказались неэффективными. Это произошло преимущественно за счет ограниченного предложения, как вариантов, так и спектра сопутствующих услуг. К тому же, практически не востребованы основные эксклюзивные доходные услуги «тепличных компаний», такие как оформление уступки прав требования, которыми неизбежно пользовались инвесторы – спекулянты. Сегодня такие агентства попросту не оправдывают своих затрат. Повысилась значимость риэлтерских компаний, обладающих хорошей филиальной системой, квалифицированным штатом сотрудников. Подчас к агенствам, как к последней соломинке, обращаются предприятия, близкие к стадии банкротства. Для таких строительных компаний привлеченные средства инвесторов станут «каплей в море долгов», а инвесторы бы пополнили ряды тех, кто ожидает получения своей квартиры годами. Вторая категория проблемных застройщиков – это предприятия, с задачей привлечения средств на объекты с проблематичной и недоработанной документацией на строительство. Это серьезный фактор, который в будущем может создать препятствия в ходе строительства дома и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит отметить, что здесь нельзя проводить грань между конкретными застройщиками, поскольку у одной строительной компании могут быть как качественные, так и проблемные объекты.
Как возвращение бартерных схем сказалось на строительных компаниях?
Предлагая квартиры в качестве расчета подрядным организациям, в стоимости застройщик не теряет. Однако переход к натуральным отношениям решение, скорее, временное, чем постоянное, поскольку, в конечном счете, это затрудняет собственные продажи. Скидки на квартиры, предоставляемые сегодня подрядными организациями, приводят к разрушению механизма доходности инвестиций в строящееся жилье. «Чем раньше вложишь – тем больше получишь» – эта стабильная система дала сбой. Мы привыкли к тому, что любые инвестиции в недвижимость всегда были доходными. Для инвесторов между покупкой на стадии котлована и продажей готового объекта вырисовывалась существенная дельта. Рос вторичный рынок, поднимался в цене и рынок новостроек. Сложились своеобразные стереотипы, что падение априори уже невозможно, что цены должны расти. Поэтому сегодня, даже в непростых финансовых условиях, строительные компании не могут позволить себе открыто проводить демпинговую политику, вуалируя снижение цен под всевозможные акции, скидки, бонусы. Для застройщиков в этом вопросе очень велика имиджевая составляющая. Поэтому, безусловно, условия конкуренции с предложениями подрядчиков неравные. Строительные компании готовы переждать неблагоприятные дни, осуществляя планомерные продажи оставшихся в наличии готовых домов и объектов, находящихся на финальной стадии строительства.
Строить же с минимальной долей доходности рискованно: непредвиденные расходы, которые невозможно просчитать на начальной стадии проекта (стоимость коммуникаций, социальные вопросы, условия надзорных инстанций) сведут к нулю и без того низкую рентабельность, в конечном счете, обрекая предприятие на убытки.
В листинговых изданиях велик разброс предложений на аналогичные объекты. Цена порой отличается в разы. Как определить границу между «интересным предложением» и «долгостроем»?
Риски при инвестировании в строящееся жилье присутствовали всегда. С принятием ФЗ-214 произошли определенные улучшения, но не перестали применяться альтернативные способы привлечения денежных средств: предварительные договоры, вексельные и заемные схемы. Возросли риски приобрести замороженную стройку. Сегодня не исполненные те же бартерные обязательства могут повлечь серьезные неприятности для инвестора.
И все же стоит инвестировать сегодня или подождать? Каков ваш прогноз?
Однозначно, что за сегодняшней, пока благоприятной для инвестора, ситуацией последует дефицит нового жилья в будущем. Вводить в эксплуатацию уже к 2010 г. будет нечего. Застройщики временно отложили возведение новых объектов.
Источник: Аслан - Недвижимость в Улан-Удэ
