Почему подешевеет недвижимость в 2010 году?

2009 год для Российской федерации, несмотря на оптимиз царящий на центральных каналах телевизора, был негативным. Производство упало более чем на 13%, снижение  ВВП власти пока еще обещают  меньше 9%, но, даже это значение гибельно для экономики, законы которой признают только рост.  Безработица растет: только в октябре армия безработных увеличилась на 400 тыс. человек. Услуги естественных монополий продолжают расти запланированными темпами: газ и электричество подорожают, несмотря на динамику мировых цен и изменение спроса. На фоне снижения уровня доходов и инфляции это увеличение цены на услуги ЖКХ, свет и газ –добивают бюджет среднероссийской семьи. Граждане начинают экономить на еде.

На фоне этой разрухи раздаются заверения  риэлторов и представителей строительных компаний о том, что дно на рынке недвижимости уже достигнуто и квартиры опять можно рассматривать как объект инвестиций. Эти заключения построены на том простом факте, что спрос и цены на жилую недвижимость  начал расти осенью 2009 года.  Но при этом они упорно не замечают множество фактов вопиющих об обратном. Например, что аренда коммерческой недвижимости упала в цене в два-три раза. Размер аренды недвижимости – один из инструментов оценки цены объекта недвижимости. Если аренда падает в три раза, то и цена на недвижимость снижается пропорционально. А реальная ситуация такова, что цена снизилась значительно меньше, а это значит, что нет фундаментальных предпосылок для увеличения стоимости недвижимости, так как значительно выгоднее арендовать то, что есть, чем пытаться построить.

В целом, ключевым фактором роста стоимости недвижимости является количество и стоимость денег, но и тут полный завал. За 9 месяцев в России денежная база сократилась на 6,5%. Так российские власти методом уменьшения денежного предложения борются с инфляцией. Не стоит искать глубокого смысла в такой политике, она уже была в августе 2008 года, но ни чему не научила наше правительство, но зато  можно констатировать, что, на фоне снижения денежного предложения, роста капитализации недвижимости быть не может. И ни одна строительная компания, которая с 2008 года держит недвижимость продать подороже не сможет воплотить свои чаянья.

Продолжая тему доступности денег. Может быть, банки смогут помочь? Вроде бы к концу года появились предложения по ипотеке? На первый взгляд –  хороший признак, но получить ипотечный кредит, во-первых, очень сложно, так как требования к заемщикам непомерно высокие; во-вторых, накладно, потому что процентная ставка превышает 15%. Учитывая снижение доходов граждан, ипотечные кредиты недоступны тем, кто действительно хочет купить жилье, для улучшения жилищных условий. И улучшения ситуации не намечается, у банков растет задолженность и просрочки, поэтому они не могут позволить себе выдавать дешевые кредиты.
Главный аргумент застройщиков, который звучит со второй половины 2008 года и продолжает пугать потенциальных покупателей – это ограниченное предложение. Строительство домов практически прекращено, но людям надо где-то жить! На первый взгляд, справедливое замечание, но и тут не все однозначно. Во-первых по вышеназванным причинам, желающих действительно много, но спрос не платежеспособный. А во-вторых население в России вымирает, а это значит, что помещения высвобождаются. Количество людей, проживающих вне столиц, продолжает уменьшаться еще стремительней, так как люди не только умирают, но еще и уезжают в Москву и за границу. Причем уезжают самые платежеспособные. Москва – концентрация денег и населения, именно поэтому цена на недвижимость в Москве высокая и в кризис существенно не уменьшилась, а все, что за МКАДом, за исключением Санкт-Петербурга, обречено на обесценивание и в 2010 году.

Итак, подведем итоги:
1. Доходы граждан снизились и будут снижаться в 2010 году.
2. Цена на аренду снизилась больше, чем цены на саму недвижимость.
3. Количество денег в экономике уменьшилось.
4. Банковская система на пороге череды банкротств.
5. Количество населения в России уменьшается.

Где хоть одна причина, по которой недвижимость должна расти в цене?