От Уфы до Пензы, или обзор торговых центров Поволжья

Полномасштабное развитие рынка розничной торговли в России началось после кризиса 1998 года: оживился рынок труда, подросли зарплаты, у россиян появилось доверие к финансовым структурам.
Именно с конца 90-х увеличилось строительство торговых центров, которое коснулось прежде всего Москвы, затем Петербурга и тех регионов, которые жадно вбирали опыт столиц.
К последним можно отнести субъекты Приволжского федерального округа.
На фоне относительной стагнации в других сегментах рынка недвижимости торговая составляющая в регионах ПФО продолжала уверенно расти и растет по сей день.
Наиболее развитыми в торговом отношении городами оказались Казань, Самара, Уфа и Нижний Новгород. По состоянию на первую половину 2007 года в Самаре наблюдалась максимальная обеспеченность торговыми площадями в ПФО – 420 м² на тысячу человек, в Казани – 410 м², в Нижнем Новгороде – 370 м².
Кратко рассмотрим рынок торговых центров каждого региона ПФО и проанализируем ситуацию.

Самара

В городе на Волге несколько десятков построенных или еще строящихся ТЦ: «Айсберг», «Аквариум», «Апельсин», «Бристоль», «Вавилон», «Захар», «Империя Центр» и т. д.
Автору можно было бы просто увязнуть в анализе каждого из них, поэтому лучше просто отметить главные события на рынке торговых центров за последнее время. 
За прошедшие два года в Самаре были введены в эксплуатацию такие современные торговые комплексы, как «Мега Сити», «ТЦ Park House», «Sky City» и другие. У каждого из них есть четко продуманная концепция, развитая структура, а большая часть их арендаторов – брендовые магазины и известные московские операторы. Сегодня в Самаре практически каждый месяц открываются новые торговые комплексы, которые становятся все ближе к западному стандарту.
На привлечении московских «якорных» арендаторов сегодня строится бизнес «Мегакомплекса на Московском» («Рамстор»), «Парк-Хауса» («Спорт-Мастер», «Техносила», «Перекресток»), «Sky City» («Мир»).
Площадь «Мегакомплекса на Московском» составляет 140 000 кв. м. Это один из крупнейших ТЦ во всем ПФО. Современный торговый центр должен отвечать следующим главным требованиям: тщательно продуманная концепция, правильно организованный внутренний трафик, высокое качество торговых помещений и, естественно, наличие удобных подъездных путей и парковки. Недаром одним из главных преимуществ комплекса является открытая парковка, рассчитанная на 2 500 м/м.
Из вводимых ТЦ в Самаре наиболее масштабны и продуманы «МегаСити» (61 038 кв. м) и «Бристоль».

Казань

По данным на 15 октября 2007 года, среди регионов ПФО только в Казани наблюдается перенасыщение торговыми центрами.
Немного удаляясь в историю, отметим, что строительный бум в Казани пришелся на период с 2004-го по 2005 г. Во многом он связан с тысячелетним юбилеем города, именно под празднование подгадывали и открытия важных объектов недвижимости. Подобных темпов роста торговых площадей не наблюдалось и не наблюдается ни в одном городе России. По количеству современных торговых площадей на душу населения Казань сегодня обгоняет Москву и вплотную приближается к западноевропейским столицам.
Во многом это объясняется тем, что в Казани для инвесторов созданы льготные условия. По прогнозам аналитиков Jones Lang LaSalle, в ближайшие три года в Казани установится баланс спроса и предложения, перенасыщение исчезнет.
Среди крупнейших казанских ТЦ надо выделить МЕГА – Азино, открывшийся в 2005 году на проспекте Победы, 141. Общая площадь ТЦ составляет 115 000 кв. м, а арендная ставка достигает $3000 (за кв. метр в год).
Из событий текущего года надо отметить начало работы ТЦ «Park house» на пересечение проспекта Ямашева и улицы Мусина площадью 69 560 кв. м.
Как и в Самаре, открытие казанских ТЦ проходит почти каждый новый месяц.

Журнал Commercial Real Estate объясняет стремительный рост торговых площадей в Казани как наличием свободных финансовых ресурсов и программой ликвидации рынков, так и «пагубным» влиянием Москвы. Поэтому в ближайшие годы состояние рынка торговых площадей Казани будет внимательно отслеживаться аналитиками для построения прогнозов по развитию рынка торговых площадей в других городах страны.

Нижний Новгород

В Нижнем Новгороде сейчас действуют более 20 крупных торговых центров.
Несмотря на это, дефицит торговых площадей сейчас составляет от 200 тыс. до 300 тыс. кв. м. Средний доход нижегородцев растет на 15% в год, а ввод торговых площадей – почти на 40%, поэтому рано или поздно дефицит площадей будет покрыт.
Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер- и гипермаркеты, универмаги, однако по-прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля.
В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости Нижнего Новгорода стремительно развивается.
Судя по прошлогодней статистике, только за первые три квартала в городе было открыто 6 новых торговых центров общей торговой площадью 74 800 кв. м.
А пик объемов ввода торговых площадей в торговых центрах пришелся на конец 2006 год. Всего в прошлом году в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию 9 торговых центров. Общий объем ввода торговых площадей в ТЦ составил 202 800 кв. м.
В то же время уровень объема ввода торговых центров в 2006 году не будет достигнут в 2007 году, и по отношению к прошлому году будет наблюдаться падение темпов ввода.
Арендные ставки на торговые помещения в Нижнего Новгорода сейчас варьируются от 350 руб./кв.м/мес. до 15 000 руб./кв.м/мес.
К значимым событиям на рынке торговых площадей относится ввод в эксплуатацию ТОЦ «Лобачевский Плаза» (общей торговой площадью 15 600 кв. м, класс согласно текущей ситуации на рынке – «Региональный»).
Из наиболее крупных существующих ТЦ Нижнего можно выделить ТЦ Мега Федяково и ТЦ на пл. Лядова. Площадь каждого более 130 000 кв. м.
Из недостроенных проектов надо отметить ТРЦ «Огни Столицы», которым занимается ООО «Волго-Окская инвестиционная группа». Компания планирует инвестировать порядка $70 млн. Общая площадь ТРЦ составит 68 500 кв. м. Строительство комплекса планируется завершить к сентябрю 2008 года.
Но все рекорды обещает побить многофункциональный административно-торговый комплекс «Сити-Стрелка». Через несколько лет он расположится в месте слияния Оки и Волги. Комплекс будет состоять из 24 высотных зданий, в том числе 50-60-этажные небоскребы. Здесь разместятся ультрасовременные офисные, торговые и выставочные площади с гостиничным комплексом и развлекательными объектами. Стоимость проекта «Сити-Стрелка» превышает 101,4 млрд. руб. Первую очередь (два здания в 45 и 60 этажей) собираются построить за 5-6 лет, каждую следующую – за 1,5-2 года.

Уфа

Башкирия не отстает от вышеупомянутых регионов по количеству построенных или строящихся ТЦ. Если в Казани бум открытия ТЦ был связан с тысячелетним юбилеем города, то в Уфе в преддверии торжеств, посвященных 450-летию добровольного вхождения Башкирии в состав России, говорили о строительстве и открытии 10 крупных торгово-развлекательных комплексов, общая площадь которых превысит 500 000 квадратных метров.
Самые крупные из них – это многофункциональный торговый и коммерческий центр международного уровня «МЕГА», торгово-развлекательный комплекс на проспекте Октября «Семья» (на месте ТСК «Советский»), многофункциональный комплекс ООО «Мегамаг-Уфа» на улице Губайдуллина, новый торгово-развлекательный комплекс на месте ТСК «Гагаринский», многофункциональный торговый комплекс в поселке 8 Марта.
Что касается цен, то наиболее высокие зафиксированы в Ленинском районе Уфы (если не брать в расчет микрорайон «Нижегородка») наряду с Кировским, Октябрьским, Советским. В Орджоникидзевском районе отдельно следует выделить улицу Первомайскую, здесь стоимость коммерческой недвижимости значительно выше, чем в других частях Уфы. Объекты вдоль данной улицы обладают высокой ликвидностью и пользуются повышенным спросом. Калининский район отличен тем, что на его территории значительно больше предложений по приобретению, в то время как в выше перечисленных районах преобладают предложения по аренде коммерческой недвижимости.

Пермь

Рынок торговых площадей на протяжении последних трех лет был одним из самых динамично развивающихся сегментов пермского рынка недвижимости. На смену торговым объектам старого типа постепенно приходят торговые центры современного образца.
В ближайшие два года на пермском рынке появились еще как минимум 5 крупных торговых объектов, которые, по оценкам экспертов, сейчас оказывают значительное влияние на рынок торговой недвижимости.
Примером удачной реализации торгового центра можно признать открывшийся в числе первых ТЦ «Семья», который на сегодняшний день уверенно держит пальму первенства среди торговых комплексов центральной части города по посещаемости магазина покупателями, и как следствие и по востребованности среди арендаторов.
«Семья» – это четырехэтажное здание общей площадью 17 146 кв. м, арендная ставка в котором составляет от $350 до 2040 за кв. метр в год.
Если сравнивать ситуацию местного рынка с более развитыми столичными, то можно отметить следующее: в то время как аренда торговых площадей в помещениях класса В и С в целом обходится пермским арендаторам дешевле, минимальная арендная плата в лучших торговых центрах класса А в Перми несколько выше (ориентировочно на 5%), при этом максимальная арендная ставка в категории А на столичных рынках превышает пермский показатель на 40%.
Среди наиболее крупных ТЦ безусловно надо отметить «Столицу», общей площадью 32 000 кв. м. Арендная ставка здесь составляет от $350 до 2040 за кв. метр в год.
Также внимание арендаторов привлекает ТЦ «Алнас», что на улице Куйбышева. Аренда кв. метра обойдется от $450 до 2200  в год. Несколько ниже аренда в ТЦ «Семь пятниц» (от $450 до 730).

Пенза

В сентябре 2007 года London Consulting & Management Company | LCMC выполнила исследование рынка коммерческой недвижимости Пензы в сегменте торговых и торгово-развлекательных центров, целью которого стала оценка целесообразности строительства качественного торгового центра, отвечающего современным потребностям экономики города.
Развитие рынка торговых центров Пензы происходит достаточно равномерно и последовательно, и, как отмечают специалисты LCMC, оно имеет направленность в сторону увеличения доли предложения качественных торговых площадей в общей структуре за счет строительства новых объектов. Наибольший объем ввода площадей в торговых центрах Пензы был отмечен в 2006 году, он составил 23 400 кв. м. В период с января по начало августа 2007 года было введено в эксплуатацию 2 торговых центра (ТОЦ «Пассаж» и гипермаркет «Эльдорадо») общей торговой площадью 14 164 кв. м. Постепенно в городе начинают появляться такие форматы торговли, как торгово-развлекательные центры и гипермаркеты.
Что касается перспектив развития рынка на ближайшие несколько лет, то к началу 2008 г. в Пензе планируется открыть еще четыре торговых центра. К наиболее крупным из них можно отнести ТЦ «Эра» (7 000 кв. м) и ТОЦ «Пассаж» (5 082 кв. м). Таким образом, согласно прогнозам, объем предложения площадей в торговых комплексах города в конце текущего года составит 126 750 кв. м.
Недавно в СМИ прошла новость о том, что крупный европейский девелопер, британская London & Regional Properties, включил Пензу в свою региональную программу по созданию сети торговых центров. Компания начала строительство в городе торгового центра площадью 20 000 кв. м и стоимостью $40 млн. Эксперты и участники рынка считают, что проблем с арендаторами у нового ТЦ не будет. Новый торговый центр построят в центре города, его общая площадь составит 20 000 кв. м, объем инвестиций в проект — $40 млн.
Также среди уже существующих ТЦ надо отметить ТЦ «Муравейник», открывшийся в 2000 году, общая площадь которого равна 35000 кв. м. «Муравейник» является одним из самых популярных мест у горожан.
В 2009 году на проспекте Победы планируется открытие ТЦ «Коллаж» общей площадью 47 тыс. кв. метров. Новый торгово-развлекательный центр «Коллаж» в Пензе обещает стать одним из самых крупных центров в своем регионе.

Оренбург

2006 год стал поворотным для торговой недвижимости Оренбурга. По мнению экспертов, этот город остается недооцененным с точки зрения коммерческой недвижимости. Тем не менее практически полное отсутствие современных торговых центров, офисных площадей, гостиниц и складских помещений не делают его унылым и запущенным.
Согласно информации Ross Group, в Оренбурге на 1 тыс. человек приходится 106 кв. м торговых площадей, что, по мнению аналитиков компании, говорит о высоком потенциале. Общая арендуемая торговая площадь города составляет более 80 тыс. кв. м.
В городе всего два ТЦ, о которых стоит упомянуть. Недавно реконструированный Дом быта, получивший название «ТС Центр», расположен на ул. Володарского. Общая площадь 6-этажного здания – 5,5 тыс. кв. м, арендная – 4 тыс. кв. м, также есть наземная парковка на 100 автомобилей.
ТД «Восход», находящийся в состоянии перманентного ремонта за счет средств арендаторов, располагает 10 тыс. кв. м арендуемых площадей. Ставки аренды – до $650 за кв. м в год.
В среднем же в Оренбурге торговые площади сдаются по цене от $180 за кв. м в год .
Одним из недостроев стал торгово-административно-сервисный комплекс «Атриум». В центре города, на ул. Советской, в 2002 году началось строительство подземного торгового центра, предусматривающего наличие пяти подземных этажей, включающих парковку, сеть ресторанов и других развлекательных заведений, а также большие торговые площади для бутиков. Общая площадь по проекту составляет 23 тыс. кв. м. Оренбургская пресса стала называть данный объект «могилой мэра».
В ближайшее время откроется ТЦ «Армада», общей площадью 120 000 кв. м. Проект обещает стать знаковым для города и области.

Также на 2009 год на востоке Оренбурга планируется открытие ТЦ«Астория-Групп», площадь которого составит немного-немало 85 000 кв. м.

Чебоксары

Коммерческая недвижимость Чувашии тоже не стоит на месте. В 2006 году власти Чебоксар одобрили проект строительства в центре города крупнейшего в Чувашии многофункционального торгово-выставочного и спортивно-развлекательного комплекса общей площадью свыше 95 000 кв. м.
Интересно, что торговый центр разместится на территории первой производственной площадки Чебоксарского электроаппаратного завода (ОАО ЧЭАЗ), который выступает заказчиком и инвестором проекта. По оценкам экспертов, общий объем инвестиций в торговый центр составит $50-80 млн.
Новый ТЦ обещает составить конкуренцию уже существующему на улице Калинина «Мега Молу», открывшемуся в 2005 году. Общая площадь Мола – 73 000 кв. м. Зона охвата – 1 600 тыс. чел. Это население и Чувашской Республики, и прилегающих районов Нижегородской, Ульяновской областей, Республик Татарстан и Марий-Эл.

Саратов

Как отмечают многие эксперты, рынок торгцентров в Саратове не насыщен, и пока саратовские потребители предпочитают делать покупки на рынке.
По данным компании LCMC, из 17 качественных торговых центров Саратова лишь три близки по своим характеристикам к столичным стандартам. На данный момент в городе преобладают небольшие объекты площадью от 5-7 тыс. кв. м. Крупные объекты представлены только одним ТЦ «Поволжье» с общей торговой площадью 20 400 кв. м.
Торговые площади в регионе заполнены уже на 97%, их дефицит составляет около 300 тыс. кв. м. Доля торговых центров в общем объеме предложения торговых площадей по аренде составляет всего 14%.
В этом году в Саратове будут введены в эксплуатацию 4 торговых центра — в частности, ТЦ «Мега» (120 тыс. кв. м) и ТРЦ City Mall (14 700 кв. м).
Также в этом году ожидается максимальный за последние несколько лет объем ввода торговых площадей (89 250 кв. м), что в 5 раз превышает аналогичный показатель 2006 года.
О планах начать строительство ТЦ в этом году  заявили компании Metro, IKEA, Fishman Group.
Магазин «Fishman Group» займет площадь 4000-6000 кв. м с ассортиментом в 35 000 наименований, скорее всего, акцент будет сделан не на строительные материалы, а на товары для дома. Магазин формата DIY означает Do it yourself («сделай сам»). Открытие планируется в конце 2007 г.
Классифицировать как торговый центр можно ТЦ «Форум», Галерею «Каштан», ТЦ «Поволжье». ТЦ «Аврора», который был запущен в декабре 2005 года, считается первым торговым центром современного европейского уровня, однако, по оценке независимых специалистов, и его концепция не лишена ряда ошибок.
А в начале следующего года в Саратове на площади Орджоникидзе планируется открытие ТЦ «Небоскреб» площадью 57 685 кв. м и с парковкой на 2 000 м/м. Арендная ставка в нем составит от $400 до 1800.

Ижевск

В январе 2007 года Инвестиционная группа DVI открыла в Ижевске торгово-развлекательный комплекс «Столица». Площадь ТРК составила 32 тыс. кв. м: более 6 тыс. из них занял гипермаркет «Карусель» (эта марка принадлежит сети «Пятерочка») и 3,5 тыс. — сеть бытовой электроники «М. Видео».
После этого события активность DVI раззадорила и местных строителей — к концу 2007 года группа ижевских компаний обещает построить торговый центр, площадь которого будет почти в два раза больше «Столицы».
Торговый центр будет носить название «Петровский» и расположится на улице Авангардная, 4б. Площадь ТЦ составит более 50 тыс. кв. м. Объем инвестиций превысит 1 млрд. рублей.
«Петровский» станет первым торговым комплексов европейского уровня в Удмуртии. Аналогичных строящихся зданий ни по масштабу, ни по функциональности в Ижевске нет.
А на конец 2008 года на пересечении улиц Пушкинская и Холмогорова планируется открытие трехэтажного ТЦ «Талисман», площадью более 45 000 кв. м. Арендные ставки будут колебаться от $300 до 2500.

Киров

Рынок торговой недвижимости Кирова также испытывает дефицит площадей и далек от насыщения.
Самыми популярными объектами являются три торговых центра: Вятка-ЦУМ, «Европейский» и «Росинка». ЦУМ (7 тыс. кв. м) с 1976 года функционировал в формате центрального универмага. Сейчас это современный торговый центр, в котором можно приобрести не только бытовую технику и химию, но и брендовую одежду, а также клубные товары.
ТЦ «Росинка» наиболее близок к евростандарту и динамично развивается. В 2004 году у основного здания появился пристрой – «Росинка-Бис», кроме того, некоторая площадь была отдана под развлекательную индустрию: начал работу клуб «Город». Раньше поток предложений от арендаторов был огромен. Сейчас, с появлением множества ТЦ, он уменьшился.         
Кроме этих крупных торговых центров, можно отметить гипермаркет «Глобус» на ул. Воровского 135, открывшийся в 2005 году. По оценкам Московской Гильдии управляющих и девелоперов, он подошел бы под категорию «B,» но по кировским меркам его смело можно причислить к классу «А».
В ближайшие три года планируется ввести еще около 10 торговых центров общей площадью свыше 250 тыс. кв. м. Самые крупные из них – «Хлыновские палаты» и «Фестиваль» (на ул. Волкова, 5, ЗАО «Вятка-ЦУМ»). Площадь «Фестиваля» составит 12 000 кв.м.
Наиболее привлекательными для торговли являются центральный и юго-западный районы города. Здесь расположены основные торговые артерии: ул. Ленина, Октябрьский пр-т, ул. Воровского.
Именно в юго-западном районе компания ООО «Сеть коммерческой недвижимости» планирует возведение трехэтажного ТЦ «Россия», площадью 33 500 кв. метров.

Ульяновск

Два крупных события в сфере торговой недвижимости Ульяновска произошли в 2005 году. Во-первых, в этом году на ул. Карла Маркса открылся торгово-офисный комплекс «Амарант». Общая площадь комплекса – 6000 кв. м. Большая площадь центра отдана под торговлю.
Во-вторых, в апреле 2005 года введен в эксплуатацию ТЦ «Dars», площадью 6 000 кв. м. Объем инвестиций в проект составил $3 млн. Девелопером выступила компания DARS-Девелопмент.

Самый последний из открывшихся в 2007 году в Ульяновске комплексов стал ТЦ «Etera». Etera – это пример перестройки под ТЦ фабричных корпусов, что является популярной мерой в регионах, но этот пример не совсем характерный. Благодаря политике компании, направленной на развитие производства, оптимизация и модернизация оборудования комплекса ООО «Элегант» позволили сэкономить площадь (освобождение 2 этажей).

Также надо отметить, что на первый квартал 2009 года в Ульяновске запланировано открытие торгового центра «Пушкаревское кольцо» площадью 28 615 кв. м. Объект расположится в Засвияжском районе города Ульяновска, на пересечении главных транспортных магистралей города, соединяющих три крупнейших городских района.

Йошкар-Ола

Саранск

Рынок торговых центров Саранска также далек от насыщения. В 2000 году второе рождение пережил самый крупный в Саранске торговый центр «Ботевград». С началом экономических реформ огромные площади торгового комплекса закрылись, но с улучшением ситуации в республике центр на Ботевградской, 80 стал центром фирменной торговли.
В сентябре 2007 года в Саранске в торговом центре «Глобус», расположенном по адресу: ул. Коваленко, 19а, открылся первый в городе гипермаркет бытовой техники DOMO. Торговая площадь нового магазина составляет 1300 кв. м. Гипермаркет DOMO органично вписался в концепцию «Глобуса» – современного торгового центра нового формата.
Из существующих торговых центров в Саранске надо отметить «Невод», Русь, торговый дом Ломань, что на улице Гагарина, и «Дионис». Последний — один из крупных торговых центров в Саранске, общей площадью 2500 кв. м., в котором представлены товары различного назначения: продукты питания, одежда, обувь, бытовая химия, хозяйственные товары, стройматериалы, парфюмерия.

Подведем итоги.

Таким образом, можно отметить, что развитие рынка торговых центров в субъектах ПФО зависит от многих факторов, главным из которых остается экономическая ситуация в регионе.
В разных регионах – разное качество и количество торговых центров, разная площадь, разные арендные ставки.
Как отмечают эксперты, стабилизация аренды в ПФО наступит с насыщением рынка торговой недвижимости, которое, по самым оптимистическим прогнозам, произойдет не ранее 2009-2011 гг.
Но в то же время у рынков торговых центров в разных регионах ПФО есть что-то общее.

1. Укрупнение современных торговых центров.
2. Назначение ТЦ не ограничивается только торговой зоной, большое внимание стало уделяться развлечениям.
3. Заинтересованность к торговой недвижимости ПФО со стороны иностранных инвесторов.
4. Появление новых форматов торговых центров.
5. Усиление конкуренции между торговыми центрами.

Василий ЮМШАНОВ-младший

Василий ЮМШАНОВ-младший