КАТАЛОГ СТАТЕЙ.
Авто и Мото (2082)
Бизнес (6345)
Дом, семья, дети (4269)
Досуг и Юмор (674)
Еда (832)
Здоровье (3964)
Искусство (1676)
Компьютеры и Интернет (4285)
Мода, стиль (1655)
Наука (1634)
Образование (1346)
Общество (3045)
Окружающий мир (794)
Промышленноcть, оборудование (1974)
Связь (479)
Секс, любовь, отношения (960)
Спорт (935)
Справочная информация (270)
Страны, путешествия (1843)
Строительство и ремонт (7579)
Транспорт и логистика (467)
Обзор рынка жилой недвижимости города Вологды
Категория: Недвижимость
| Автор: Альтернатива
| Опубликовано: 06.07.2009
Плавный рост цен на жильё начался весной 2000 года и продолжался до августа 2003 года. В течение этих 3,5 лет спрос больше носил сезонный характер, повышая свою активность в период сентябрь-декабрь и снижаясь в зимне-весенний период (январь-февраль) и во время летних отпусков (июнь-июль). Осенняя активность рынка в тот период обуславливалась приобретением жилья для иногородних студентов перед началом учебного года, реализацией государственных программ «Переселение с Крайнего севера» и «Жилищные сертификаты», которые выдавались неравномерно в течение года. Весной 2002 года было выдано большое количество «военных» сертификатов преимущественно на семью из 4-х человек и на одинаковую сумму, на которую можно было приобрести трёхкомнатную квартиру улучшенной планировки в панельном доме в районе Водников, Бывалово. Цены именно на такие квартиры существенно выросли, а граждане, которые получили сертификаты только осенью, могли приобрести только трёхкомнатные «хрущевки». Осенью 2000 года на рост цен сказалась массовая скупка акций «Северстали». Существенное значение в эти годы имел отказ населения от доллара как инвестиционного товара. Недвижимость стала приносить гораздо большую прибыль, по сравнению с покупкой долларов. Поэтому, не имея альтернативных источников для инвестирования, определенная доля населения стала вкладывать личные сбережения в жилую недвижимость. Таким образом, за этот период (2000 – 1-я половина 2003 года) произошел рост стоимости жилья в пределах 300%.
Летом 2003 года в Вологде появились первые ипотечные программы, которые позволили брать в кредит достаточно большие суммы (до 70% от стоимости квартиры) на длительный срок (до 20 лет). До этого момента кредитный рынок позволял воспользоваться только потребительским кредитом, имеющим ограничение по размеру в пределах 3-х месячного дохода, что составляло примерно 20% средней стоимости однокомнатной квартиры. В результате появления значительных денежных масс на рынке недвижимости и увеличения числа потенциальных покупателей, стоимость 1 кв.м. за 2-е полугодие 2003 года увеличилась на 80%. Резкий рост цен символически прекратился с 01 января 2004 года. Рынку недвижимости потребовалось 1,5 года для восстановления платежеспособного спроса. В течение этого периода происходили значительные изменения: увеличились сроки экспозиции объектов до 2-х месяцев, застройщики начали предоставлять гражданам беспроцентные рассрочки по фиксированной цене до конца строительства, государство повысило привлекательность ипотечного кредитования для банков, покупателей, а также продавцов жилья. Появившаяся конкуренция среди банков на рынке ипотечного кредитования привела к снижению процентных ставок, снижению комиссий при оформлении кредита, отмене обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи при ипотечной сделке, увеличению срока кредитования, сокращению срока оформления сделки. С 01 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивший предложение на первичном рынке. Существенное значение имел ФЗ РФ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, разрешивший приватизацию комнат в общежитиях. С его реализацией связывалось ожидание повышенного спроса на одно-двухкомнатные квартиры, имеющие наименьшую цену. Достаточно большой % жильцов общежитий имел желание поменять с доплатой свою комнату на квартиру. Такая возможность в г. Вологда появилась только в сентябре 2006 года (потребовалось 1,5 года чтобы разрешить технические вопросы по приватизации бывших общежитий). Вышеперечисленные факторы, а также обильный приток наличности, вызванный высокими ценами на нефть, послужили причиной очередного, наиболее резкого повышения цены жилой недвижимости, начавшегося в августе 2005 года и принявшего ажиотажный характер во 2-й половине 2006 года. Особенностью ситуации того времени можно считать большую долю инвестиционных покупок как частных, так и корпоративных. Если в 2003 году их доля не превышала 8-10%, то в 2006 экспертные оценки позволяют предполагать, что в отдельные моменты доля инвесторов среди покупателей доходила до 20-25%. Особенно выгодно было приобретать жильё с рассрочкой платежа или привлечением кредитов. Вторая особенность - получение большинством крупных девелоперов кредитных линий, что снимало для них необходимость вести продажи квартир на ранних стадиях строительства; многие компании рассматривали вариант продажи квартир в высокой стадии реализации проекта или уже после сдачи объекта. В результате появления свободных денежных средств застройщики полностью перешли на денежные расчеты с подрядчиками. В сентябре-октябре 2006 года была скуплена основная масса квартир на первичном рынке. Выставление на рынок новых объектов сдерживалось как стремлением застройщиков выждать время и продавать на «пике» цен, так и законом № 214-ФЗ, запрещавшим предложение к продаже квартир до момента получения полного пакета разрешительных документов.
В этот период эластичность спроса по цене резко снизилась, а рост цен принял самовоспроизводящийся характер. Проведение альтернативных сделок при значительных изменениях цен становилось очень затруднительным, за квартиру юридически и физически готовую к продаже и не требующую встречной покупки готовы были платить завышенную цену.
Ситуация, как и в 2004 года, резко изменилась в январе 2007 года. Продавцы по инерции подняли цены по сравнению с декабрем на 8%, но спрос на старый жилищный фонд уменьшился в 4 раза. Продолжили рост в начале 2007 года двух-трехкомнатные квартиры улучшенной планировки. Таким образом, в январе-июне 2007 года происходила ценовая коррекция, устранялись ценовые диспропорции между переоценёнными хрущевками и однокомнатными квартирами улучшенной планировки с одной стороны и более дорогими, но показавшими наименьший рост многокомнатными квартирами улучшенной планировки. В результате за шесть месяцев 2007 года цены на однокомнатные хрущевки «просели» на 10%, на двух-трёх-четырёхкомнатные хрущевки и однокомнатные квартиры улучшенной планировки цены существенно не изменились, в сегменте двух-трёхкомнатных квартир улучшенной планировки произошел рост в пределах 12%. Средний срок экспозиции составлял четыре месяца. Появилась возможность проводить альтернативные сделки. Рынок продавцов сменился рынком покупателей. В марте-апреле крупные застройщики начали предлагать к продаже новые объекты долевого строительства, а в августе стали проводить активные маркетинговые мероприятия призванные подтолкнуть потенциальных покупателей к заключению договора. Особое влияние на низкий уровень спроса оказала информация о предстоящем участии Вологодской области и в частности г. Вологды в федеральном эксперименте по массовой застройке территорий (застройка Белозерского и Южного районов). Высокая рентабельность строительного бизнеса (по итогам 2006 года) привлекла в эту сферу достаточно большое число компаний, увеличив предложение на первичном рынке, но платежеспособный спрос за 2006 год себя исчерпал и застройщики столкнулись с проблемой реализации жилья с одной стороны и удорожанием себестоимости строительства с другой. В середине 2007 года были отмечены наименьшие ставки по ипотечным кредитам (от 10,75%).
В связи с кризисом в Соединенных штатах Америки, в августе 2007 года российские банки, занимавшие денежные средства за рубежом, начали испытывать дефицит ликвидности. Что нашло отражение в повышении процентных ставок по ипотеке, более жесткому отбору заемщиков и прекращении кредитования застройщиков в середине 2008 года. К этому моменту срок экспозиции увеличился до 5-6 месяцев. На рынке наблюдалось острое преобладание предложения над спросом. В сентябре-октябре 2008 года примерно половина банков прекратила выдачу ипотечных кредитов. Количество совершаемых сделок существенно снизилось.
В сентябре 2008 года экономика России оказалась вовлечена в мировой экономический кризис. В результате был практически полностью перекрыт доступ застройщиков к кредитным деньгам, ипотечные кредиты выдавали только государственные банки, требования к заемщикам существенно ужесточились, застройщики стали рассчитываться с подрядчиками квартирами, покупатели по возможности старались отложить покупку, ожидая снижения цен. В итоге к середине 2009 года средняя цена на квартиры снизилась на 9,5%. Эта цифра не отражает реального снижения цен, так как часть продавцов оказывается более инертной и не сразу реагирует на изменение цен. Проведённый анализ показал, что больше всего подешевели двухкомнатные квартиры, жилье низкого качества, а также вторичный рынок. То есть, спрос переместился на более дешевый тип жилья (например, с однокомнатных квартир на комнаты) и на жильё более высокого качества (с хрущёвок на современное жилье).
http://www.alt35.ru/analit/ziloe.html
