Не доверяй – проверяй!

Чистая квартира — что это?
В целом юридическая чистота – это положительная история объекта с первого владельца, отсутствие правовых препятствий для проведения сделки, рассказывает Сергей Армаш, директор «CENTURY 21 Объединенный капитал»: «В будущем не должно возникать оснований для оспаривания законности купли-продажи и признания ее недействительной. Необходимо подтвердить, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями». «Наиболее распространенные риски связаны с соблюдением прав несовершеннолетних, наследников, лиц, находящихся в местах лишения свободы, недееспособных» — добавляет Марат Гафуров, генеральный директор юридической компании GMM Consulting. Оснований для признания сделки недействительной С. Армаш перечисляет несколько:

• нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;
• несоответствие сделки закону или иным правовым актам;
• совершение сделки человеком, не способным понимать значение своих действий;
• совершение сделки недееспособным или лицом, ограниченным в дееспособности;
• совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;
• мошенничество, подлог документов.

М. Гафуров настоятельно рекомендует обратить внимание на следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• основание перехода (договор приватизации, купли-продажи, мены и т.д.);
• выписку из домовой книги, архивную выписку из домовой книги;
• копию финансово-лицевого счета;
• техпаспорт и экспликацию БТИ;
• разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние).
В общем, необходимость проверки очевидна – причем не только последней сделки, но и всех когда-либо совершенных с квартирой.

Время, деньги…
Провести проверку можно самостоятельно или с помощью профессионалов. «Юридическая экспертиза является комплексом мероприятий, направленных на детальное изучение и правовой анализ всех документов (правоустанавливающих, о возникновении и переходе прав собственности и иных) выбранного объекта, — рассказывает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Специализированная компания, уточняет эксперт, анализирует как минимум следующие сведения:

• обо всех настоящих и бывших собственниках и зарегистрированных в квартире лицах;
• о людях, временно не проживающих (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных Силах, в интернате, доме престарелых и др.);
• о существующих или возможных правах на объект третьих лиц;
• о фактах нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших;
• о наличии обременений (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.);
• о неузаконенных перепланировках/переоборудовании. В случае необходимости выясняется, не предназначен ли дом под снос или реконструкцию с отселением жителей;
• о наличии задолженностей по коммунальным/эксплуатационным платежам.


Самое главное
«Для начала необходимо самым тщательным образом рассмотреть пакет документов для купли-продажи и убедиться, что их форма и содержание соответствуют требованиям и все бумаги подлинные», — говорит Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». В пакет входят:

• документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты);
• правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство права собственности и договор предыдущей сделки купли-продажи или договор передачи приватизированного жилья, справка ЖСК);
• документы БТИ (справка о стоимости объекта, сведения об отсутствии ареста или запрещений, поэтажный план и экспликация с информацией о перепланировках);
• выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор никто в квартире не прописан;
• копия финансово-лицевого счета, выписка из ЕГРП о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.

Кроме того, потребуются справки:
• из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
• об отсутствии задолженностей по квартплате и коммунальным платежам;
• из ЕИРЦ о том, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу или работу в другой город или страну.

Такие разные проверки
В зависимости от типа сделки в экспертизе возможны нюансы. «При альтернативе и прямом обмене требуется рассмотреть те же документы, что и при купле-продаже, — рассказывает М. Гафуров. — При ипотеке, как правило, ничего выяснять не придется – все сделает служба безопасности банка. В случае с комнатой необходимо наличие нотариально заверенного отказа от приобретения другими проживающими в коммуналке собственниками, поскольку они имеют на это преимущественное право. Отказ от собственников других долей потребуется и в случае покупки доли». Если из продаваемой квартиры в альтернативную въезжают дети, альтернативный объект проверяется так же, как и первый, уточняет И. Шугурова: «Юридическая чистота жилья, приобретаемого по ипотеке, устанавливается по той же схеме – покупатель заказывает экспертизу, квартира проверяется. В случае с коммуналкой к документам обязательно добавляется нотариальное извещение других сособственников о продаже и соблюдается условие преимущественного права покупки. То же касается долей».

Еще один род сделок, требующих особой проверки, — рента. «Следует проверить, не является ли потенциальный рентополучатель мошенником: в риелторской практике встречались случаи, когда оборотистые старички расторгали контракт за контрактом под предлогом ненадлежащего содержания и ухода. Подводным камнем здесь является то, что выплаченные денежные суммы рентодателю не возвращаются», — предостерегает С. Армаш. Чтобы обезопасить себя по максимуму, говорит Михаил Куликов, покупая квартиру с оформленным договором ренты, необходимо лично присутствовать в ЗАГСе при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца. По словам эксперта, с начала кризиса количество квартир, приобретение которых с высокой вероятностью грозит проблемами вплоть до потери и денег, и жилья, выросло на 40%. Так что не жалейте времени и сил на данный этап и будьте заранее готовы включить в бюджет эту статью расходов.