Квартирная война: кто и как продает и покупает квартиры с проблемами и Доля в квартире

Продажа квартиры и доли с проблемами

     Квартирные проблемы всегда существовали, существуют и будут существовать.

     Многие семьи, наследники, разведенные супруги, опекуны, со-собственники и соседи по коммунальной квартире сталкиваются с вопросом о разъезде, о разделе недвижимого имущества. В результате выше описанных споров, люди достигают согласия о совместной продаже совместной недвижимости, либо отчуждают по отдельности свои доли недвижимости.

     Безусловно, совместная продажа совместной квартиры, к примеру, целиком - более выгодна и может иметь, как обычную рыночную стоимость, так и заниженную цену, при срочной продаже.

     Если со-собственники или со-дольщики не достигают согласия о совместной продажи квартиры, то они распродают свои метры по кусочкам по заниженной цене, равно как запчасти от автомобиля.

Как продают доли в квартире?

Для чего покупают доли в квартире?

     Долевая собственность на рынке недвижимости сегодня продается как с просмотром (при возможности доступа в квартиру), так и без просмотра (происходит переоформление документов на 1/3 долю на имя нового владельца).

     Доли без просмотра продаются очень дешево и, как правило, с одной из целей:

• - для регистрации по месту жительства (московская прописка без проживания)
• - физическое вселение в квартиру через суд и прописка
• - с целью расселения квартиры и преумножения вложенных денежных средств в будущем

     Не страшно, если новый покупатель решил только приобрести долю в квартире для прописки без проживания. С появлением такого совладельца только увеличится стоимость коммунальных платежей за квартиру. 

     Более конфликтно может протекать совместное пользование спорной квартирой чужих друг другу людей при вселении в нее нового владельца доли через суд.

     Если целью покупателя доли квартиры становится расселение всей квартиры и увеличение своего вложенного капитала (увеличение стоимости дешевой купленной доли за счет продажи всей квартиры по обычной рыночной цене вместе с остальными собственниками), нужно готовится к настоящей квартирной войне. Преумножение денежных средств при помощи расселения и склонения совладельцев к совместной продаже квартиры - задача не простая и требует усилий покупателя.

Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли в квартире?

     Рассмотрим ситуацию, когда в московской квартире 3 собственника, имеющие по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из 2-х комнат.

- Безразличные со-собственники
Один из собственников (назовем его - "Первый") скромно проживает в маленькой комнате, которая почти соответствует количеству жилых метров, принадлежащих ему по праву собственности на 1/3 долю в спорной квартире, не препятствует совместной продаже квартиры и расселению, но и не способствует. Понимая то, что в случае совместной продажи московской квартиры, на вырученные деньги, без добавления дополнительных средств на приобретение альтернативного жилья себе взамен продаваемого, он сможет приобрести практически равнозначную комнату в коммунальной квартире в Москве или отдельную квартиру в дальнем Подмосковье. Такие владельцы недвижимости испытывают безразличие к решению вопроса о совместной продаже квартиры. Как говорится, менять "шило на мыло" им нет смысла.

- Инициативные со-собственники
"Второй" собственник, получивший 1/3 долю по наследству или просто не желающий проживать совместно с членами своей семьи, в квартире не проживает и желает продать свою долю для того, чтобы иметь в наличии денежные средства на первоначальный взнос по ипотеке.

- Со-собственники-борцы
"Третий" собственник занимает большую комнату с балконом и отказывается делить "свое отвоеванное" жилое пространство с кем-либо, создавая препятствия в пользовании не только территорией своей комнаты, но и местами общего пользования: туалетом, ванной, кухней, балконом и коридором. Препятствия со-собственникам создаются в проникновении на балкон, потому что пройти на балкон можно лишь через пространство "его" большой комнаты. При использовании кухни, этот со-собственник занимает большую территорию кухни, расставив свою крупно-габаритную кухонную мебель. В пользовании коридором и санузлом не следит за чистотой и порядком местами общего пользования. На совместную продажу квартиры не согласен.

В данной ситуации наступают следующие события:

     Второй, не проживающий, собственник обращается за помощью в риэлторскую компанию или самостоятельно выставляет на продажу свою физически не выделенную 1/3 долю в квартире с неопределенным порядком пользования совместной недвижимостью.

     Предложив к продаже свою долю покупателю, он не гарантирует фактическое заселение в квартиру, так как Третий собственник будет чинить препятствия в пользовании квартирой новому владельцу.

Квартирная война

     Как правило, препятствующий в продаже всей квартиры со-собственник старается всеми способами оттянуть момент вселения, принятия решения судом, не являясь в судебные заседания и т.д. Фактически вселившись через суд в спорную квартиру, новый владелец и проживающие в квартире люди подвергаются бытовым конфликтам. В подобной ситуации споры могут дойти до рукоприкладства "борцов" за свой угол на территории квартиры.

     "Квартирные войны" происходят достаточно часто и для отвоевания своих метров, обезумевшие со-собственники проявляют крайнюю изобретательность для "выживания" противника.

     Если со-собственник все-таки продает долю без просмотра, можно сказать, что самые страшные события для жильцов квартиры только начинаются.

     Для расселения несговорчивых жильцов используются всевозможные методы, в целях достижения результата и "отбивания" вложенных в проблемную недвижимость денег.

     После переоформления доли квартиры на нового владельца, он, как полноправный владелец части недвижимости попытается попасть в квартиру, где расположена купленная им доля.

     Если новому владельцу удастся проникнуть в квартиру и вступить в переговоры с проживающими в ней другими со-собственниками, это означает что последние способны воспринимать услышанную информацию, но их реакция на вторжение нового владельца в квартиру может быть непредсказуема.

     Далее, если встретившиеся со-собственники (или их представители) не смогут найти общий язык, каждая из сторон начинает готовится к так называемой "войне" и "запасаться порохом".

Принудительное вселение и расселение

     Обычно, дальнейшее вселение происходит принудительно или внезапно с помощью срезанных дверных замков в присутствии:

• - участкового инспектора (соблюдение порядка)
• - нотариуса (если необходимо описать находящиеся вещи со-собственников в местах общего пользования квартиры, которые находятся в открытом доступе, избежав обвинения остальных со-собственников в краже вещей новым со-владельцем квартиры)
• - адвокатом или юристом (для защиты прав нового владельца)
• - бригады слесарей для проникновения в квартиру
• - свидетелей-соседей
• - представителей службы судебных приставов для исполнения решения суда "вселить" и так далее.

     После проникновения в квартиру, новый владелец вносит в нее любой из предметов мебели, например табурет, что означает фактическое "вселение".

     Заселившись в квартиру, новый пользователь выбирает угол для установки спального места (дивана и кровати) и обустраивается.

     С момента вселения нового проживающего совладельца начинаются самые непредсказуемые события (как правило в рамках закона).

     События, разворачивающиеся со вселением нового покупателя могут фактически причинять дискомфорт остальным проживающим, но по закону придраться или доказать это будет невозможно.

     Люди, приобретающие доли в квартирах в целях расселения, имеют отработанную практику расселения квартир и четко следуют правилам "выживания", которые становятся неприемлемы для совместно проживающих в квартире и превращают их жизнь в настоящий кошмар.

     В результате: цель покупателя достигнута, со-собственники "сдались" и готовы на совместную продажу квартиры или на продажу своей доли этому новому покупателю.

     В любом случае, такие процедуры расселения квартир предусматривают увеличение инвестированного в недвижимость капитала и если со-собственники получают информацию о том, что кто-то из совладельцев решил продать свою долю отдельно ото всех, следует серьезно задуматься - нужны ли все эти проблемы и стоит ли портить нервы и здоровье.

Специалисты по расселению квартир в Москве

     Риэлторские агентства или частные риэлторы, специализирующиеся на расселении или принудительном расселении квартир или коммуналок, продаже долей квартир не часто предоставляют клиентам полную информацию о процессе, описанную в данной статье. Многие риэлторские компании не имеют не только практики, но и желания работы с проблемным жильем, так как трудоустроенные агенты по недвижимости не имеют юридического образования и могут навредить своему клиенту по неосторожности.

     В любом случае, обязательно необходимо проконсультироваться с адвокатами, юристами, риэлторами, работающими именно в области проблемного жилья и изучить вопрос о планируемом процессе проведения процедуры расселения или продаже доли более детально.

     Риэлторы, не имеющие практики работы с проблемным жильем, сталкиваются с незнакомыми ситуациями и в без того сложной создавшейся обстановки вокруг спорной квартиры.

     Обращаясь за помощью в расселении или продаже доли, важно убедиться что специалист полностью владеет знаниями в вопросе продажи проблемной недвижимости. При подписании договора на оказание риэлторских услуг рекомендуется прописать все оговоренные на консультации условия.