«Куплю квартиру!» Как не ошибиться при покупке жилья?

 Сначала, вы должны решить для себя, будет ли квартира первичного фонда или вторичного (риск при покупке одинаково высок). Далее определитесь, прибегнете ли вы к услугам риэлторов и юристов. Услуги агентства достаточно дороги, зато снижается риск при покупке квартиры.
Где искать квартиру?
Первоначальным этапом является поиск квартиры. Её следует искать 4-мя способами: 1) с помощью риэлтерского агентства; 2) прибегнув к услугам частного риэлтора; 3) осуществлять поиск через газетные объявления и электронные порталы; 4) расспрашивать родных и знакомых. Выбор, как видите, есть. Разница лишь в стоимости и надёжности источников. Агентство и риэлтор дают больше гарантий в быстром и успешном поиске квартиры. Звонки по объявлениям – дело кропотливое и трудоёмкое. Каждое предложение следует тщательно проверять. А обращение к знакомым ещё не является залогом надёжности.
Услуги агентства
Риэлтерское агентство нужно выбирать с повышенной осмотрительностью. Ведь оно будет гарантом вашей сделки по приобретению квартиры. Рекомендаций знакомых мало – позвоните в агентство и выезжайте по адресу. Ваша цель – убедиться в надёжности и профессионализме риэлтерской фирмы. Если офис, работники и отношение к вам внушают доверие, проверьте авторитетность и рейтинг риэлтерской компании. Показатели высоки – смело заключайте договор с агентством.
При заключении договора будьте особо внимательным. Важно, чтобы гарантом покупки выступало само агентство, а не отдельный его сотрудник. В случае спорных моментов компания быстрее пойдёт на компромисс, чтобы не очернить свою репутацию.
Помните, что агентство – беспристрастный посредник между продавцом и покупателем. Если вы замечаете, что оно нарушает это правило, откажитесь от услуг. У риэлтерских профессионалов есть определённый регламент, так что уважающее себя агентство не пойдёт на нарушения.
Договор должен иметь множество нюансов, которые обговариваются двумя сторонами: агентством и клиентом. Заострите внимание на непредвиденных обстоятельствах: отказе продавца в продаже, ликвидации риэлтерского агентства и других моментах. Чем больше пунктов, тем ниже риск. Перед тем, как подписать договор, внимательно перечитайте его, переспросите и уточните, если что-то неясно.
После того, как договор заключён, с вами начинают работать риэлтор и юрист. Они подыскивает нужную квартиру, проверяют её «чистоту», подлинность и правильность всех документов, «чистоту» сделки. Если квартира вас устраивает, стартует процесс покупки при участии риэлтерского агентства.
В некоторых случаях не мешает обратиться к независимому юристу. Он даст подробные разъяснения относительно намечаемой сделки по покупке жилья.
Подводные камни
В процессе покупки вы можете столкнуться с массой проблем. Зачастую эти проблемы приводят к срыву сделки и расторжению договора. Поэтому будьте внимательны при покупке квартиры.
- На квартиру могут претендовать несовершеннолетние дети.
Государство требует, чтобы при продаже жилья учитывались права ребёнка, поэтому требуется согласие органов опеки и попечительства. Они проверяют, куда был выписан ребёнок, в какие условия. Если условия не хуже предыдущих, покупка не сорвётся. Бывают случаи, когда квартира продаётся с нарушением детских прав. В этом случае сделка аннулируется. Квартиру у вас заберут. А вот получите ли вы свои деньги обратно – вопрос!
- В качестве собственников выступают супруг и супруга.
Квартира может являться общей нажитой собственностью мужа и жены, поэтому при продаже учитывается мнение обоих супругов. Если человек разведён или состоит в браке, потребуйте от него нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. В противном случае любой суд аннулирует вашу сделку купли-продажи.
- Продавец является тяжело больным человеком.
Если покупка совершается на основе доверенности, вы должны разузнать всё о собственнике квартиры: где он живёт, в каких условия, здоров ли он, какого возраста, с добровольного ли согласия подписал доверенность. Вполне возможно, что доверенное лицо – мошенник, который хочет продать жильё без согласия собственника.
- Фальшивые документы.
Помните, что фальшивые документы в наше время сделать очень просто. Одна печать обойдётся всего лишь в 500-600 рублей. То же касается и бланков, свидетельств, справок, доверенностей. Немало и подкупленных лиц: работников ДЭЗа, паспортного стола, ЗАГСа, нотариусов. Поэтому при покупке квартиры внимательно проверяйте документы. Лучше, если вы обратитесь к помощи квалифицированного, независимого юриста. Он сможет разглядеть подделку. Также пригласите к участию в сделке хорошего нотариуса, которого лучше искать самому. Нотариус со стороны продавца может состоять в сговоре с ним.
Сбор документов
Для покупки квартиры вам понадобится большое количество документов. Вот стандартный перечень:
1. Документ, удостоверяющий вашу личность – паспорт.
2. Свидетельство, подтверждающее право собственности. Его выдают в Регистрационной палате.
3. Технический паспорт дома, квартиры, выдаваемый в БТИ
4. Справка, информирующая об оценочной стоимости жилья (БТИ).
5. Выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных жителях покупаемой квартиры (за весь период существования жилья), в том числе несовершеннолетних детей.
5. Справка от налоговиков (Налоговая инспекция) об отсутствии задолжностей по квартплате и коммунальным услугам.
6. Справка из домоуправления или копия лицевого счёта.
7. Согласие супруга или супруги продавца на продажу, заверенное нотариусом или справка о том, что продавец не состоит в браке.
8. Разрешение на сделку органов опеки и попечительства, если затрагиваются интересы детей до 14 лет (сирот и собственников квартиры).
9. Согласие родителей или опекунов на продажу жилья, если ребёнку от 14 до 18 лет.
10. Документы, устанавливающие право на сделку: договор обмена, купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.
11. Заверенный бланк доверенности, если продажа осуществляется третьим лицом.
12. Выписка, полученная из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, о том, что квартира не арестована и не обременена.
13. Если с жильём приобретается земельный участок, нужны кадастровая выписка и право земельной собственности.
Непрямая оплата
Сейчас продавцы и покупатели избегают рисков при завершении сделки путём непрямой оплаты. И в самом деле, намного спокойнее, когда крупная сумма не у вас в руках. Есть несколько способов такой оплаты: использование кассы агентства, аккредитация и сейфинг. Какой выбрать – решать только вам.
Любая покупка – это риск. Будет ли он большим или маленьким, зависит от многих факторов. Ваша задача – изучить эти факторы и максимально снизить риск покупки квартиры. Запомните, что аннулировать сделку купли-продажи можно в течение 10 лет со дня её заключения. Головной боли будет меньше, если вы предусмотрите все нюансы. Выбирайте квартиру с «чистой историей». Удачного вам приобретения!

Материал подготовил: Мамонтов А.Н.