Кто выживет на рынке недвижимости после кризиса?

Рынок недвижимости в докризисный период

До середины 2007 года рынок недвижимости, как жилой так и коммерческой, находился в стадии активного роста. Ничто не предвещало бури: экономический рост в стране, в мире, банки активно кредитуют, строители возводят все больше площадей, активно развивается бизнес.

В условиях ограниченного времени у представителей бизнеса и трудоспособного населения резко увеличился спрос на услуги посредников на рынке недвижимости. Риэлторские компании росли как на дрожжах, чему явно способствовало отсутствие лицензирования. Агентством недвижимости могли назваться даже 3-4 друга, арендовавшие небольшой офис и предлагающие посреднические услуги на рынке недвижимости. Одни агентства специализировались только на жилой недвижимости (таких было большинство), другие же занимались жилой и коммерческой недвижимостью. Реже находились агентства, специализирующиеся исключительно на рынке коммерческой недвижимости.

Как и полагается по законам рынка, услуги посредников были платными, иногда их размер доходил до 3-5% от суммы заключаемой сделки. Но счастливые покупатели, в предвкушении радости новоселья, готовы были оплатить и такие суммы, благо это позволяло сделать обилие и доступность «ипотечных» денег на рынке. Для коммерческой недвижимости размер комиссионных вознаграждений риэлторов был поскромнее – до 2-3% от суммы заключаемой сделки, но с учетом стоимости объектов коммерческой недвижимости доходы агентств были крайне оптимистичными и позволяли содержать собственникам агентства обширный штат вспомогательного персонала: маркетологов, рекламщиков, офис-менеджеров и курьеров.

Переломный момент или что случилось после лета 2007 года.

Основными поставщиками дешевых  ресурсов на рынок недвижимости были западные инвестиционные фонды. После того как ипотечный кризис в США начал принимать все более угрожающие масштабы, все меньше оставалось фондов, желающих вкладывать деньги в бурно развивающуюся ипотеку.

Кран ипотечных ресурсов плавно перекрывался и к весне 2008 года практически совсем был закрыт. Средства, инвестируемые в ипотеку, конечно, остались, но их объем сократился в разы. Банки с меньшей охотой стали предоставлять кредиты организациям со «слабой» финансовой отчетностью, неликвидным предметом залога, населению с неофициальными доходами, повысили ставки по кредитам, уменьшили лимиты кредитования. Объекты недвижимости, принимаемые в обеспечение по кредитам, стали оцениваться с дисконтом, что тоже привело к сокращению возможного объема кредитования.

Подобные меры в первую очередь отразились на увеличении затратной части бизнеса и сокращении доходности. Предприятия стали вынуждены платить больше за заемные средства, которых у многих было предостаточно на момент повышения процентных ставок. Наряду с повышением процентных ставок и уменьшения лимитов кредитования, все больше компаний стали пересматривать инвестиционные программы и программы дальнейшего развития. Планируемая ранее экспансия в регионы многими столичными компаниями пересматривалась, объемы ее сокращались или проекты замораживались. Возникло непроизвольное сокращение спроса на недвижимость. Нет, не подумайте, физический спрос не сократился, но он стал неплатежеспособен. Как гласит русская народная пословица: «видит око – да зуб неймет».

На фоне уже развившегося в мировом масштабе кризиса все больше компаний стали сокращать свои издержки: сокращать офисный персонал, вспомогательных работников, лишние издержки. Многие компании стали переезжать в офисы меньшего размера в целях экономии. Другие предприниматели и организации, вынужденно начали продавать недвижимость, с целью погашения инвестиционных кредитов и сокращения расходов. Все это привело к выбросу на рынок дополнительного предложения объектов жилой и коммерческой недвижимости. А как известно из основных законов рыночной экономики, увеличение предложение без каких-либо дополнительных изменений приводит к снижению равновесной цены.

Настоящее рынка недвижимости

Как это отразилось на агентствах недвижимости? Резкое сокращение сделок на рынке привело к обострению конкуренции за клиента – агентства стали вынуждены сокращать размер своих комиссионных. «Рынок продавца» превратился в «рынок покупателя». Да и те редкие покупатели, имеющие средства, не спешат вкладывать их в первый попавшийся объект, а тщательно выбирают. Многие заняли выжидательную позицию под влиянием мнения аналитиков о том, что пик падения цен на недвижимость придется на первое полугодие 2009 года. Теперь на рынке диктует условия тот, кто способен заплатить.

Сокращение доходов агентств недвижимости, отсутствие потенциальных клиентов и штиль на рынке неизбежно привел к тому, что крупные агентства недвижимости начали сокращать дополнительные издержки, связанные с содержанием вспомогательного офисного персонала, объем рекламы. Среди более мелких же агентств недвижимости, которые часто состояли из нескольких риэлторов, арендующих совместно небольшую площадь, многие просто перестали существовать. По прогнозам аналитиков, количество агентств недвижимости может сократиться до 50% и даже больше в результате кризиса.

Что нас ожидает

Основную массу агентств недвижимости переживших кризисный период составят крупные клиентоориентированные компании, представляющие на рынке недвижимости многопрофильные услуги, управляющая команда которых имеет четкие представления о своих целях и умеет управлять затратами. Клиентоориентированность и умение четко планировать затраты позволит удержаться на плаву и более мелким агентствам, которые, преодолев кризис, станут более устойчивы. Другие агентства смогут выжить, лишь объединившись. Для агентств недвижимости кризис станет санирующей процедурой, в результате которой слабые и нежизнеспособные агентства просто исчезнут, уступив место профессионалам.

Коммерческая недвижимость Новосибирска