КАТАЛОГ СТАТЕЙ.
Авто и Мото (2082)
Бизнес (6345)
Дом, семья, дети (4269)
Досуг и Юмор (674)
Еда (832)
Здоровье (3964)
Искусство (1676)
Компьютеры и Интернет (4285)
Мода, стиль (1655)
Наука (1634)
Образование (1346)
Общество (3045)
Окружающий мир (794)
Промышленноcть, оборудование (1974)
Связь (479)
Секс, любовь, отношения (960)
Спорт (935)
Справочная информация (270)
Страны, путешествия (1843)
Строительство и ремонт (7579)
Транспорт и логистика (467)
Кризис и недвижимость Саратова. Прогноз рынка недвижимости на 2009 год
Категория: Недвижимость
| Автор: isn-saratov.ru
| Опубликовано: 09.05.2009
Абсолютно все мыльные пузыри на протяжении последнего времени носили вполне предсказуемый характер. Даже малолетние дети не верят в отличии от взрослых в сказку кота Базилио о поле чудес. Однако миллионы наших сограждан верят в сказочные дивиденды инвестиционных фондов и кооперативов, которые лопнули в разное время, но по одним и тем же основаниям. То же самое произошло с рынком ценных бумаги рынком недвижимости, которые "росли" на глазах, обещая сказочные дивиденды.
Высокая "рентабельность" на пустом месте породила ожидания, что так будет всегда. Действительно, заманчиво. Человек вложил рубль, ничего не сделав, получил два. Чем не поле чудес?
Дешевые кредиты иностранных денежных средств создавали видимость развития отдельных рынков, в т.ч. и рынка недвижимости. Именно это обстоятельство и было началом кризиса, который, на мой взгляд, носит признаки хорошо организованного и управляемого мероприятия.
Конечная цель любого кризиса - перераспределение собственности. Не сложно смоделировать любой кризис в любом масштабе. Сценарий всегда один. Сначала много заемных денег и как следствие - долги. Затем рецессия, укрепление заемной валюты, банкротство с последующим укреплением национальной валюты. По идее данного кризиса кто-то останется с объектами недвижимости и рентабельными предприятиями, а большинство - с разноцветными фантиками различного номинала, но это уже не будет иметь никакого значения.
При полном отсутствии личной корыстной заинтересованности, я не перестаю удивляться рекомендациям "специалистов" хранить имущество в разных валютах. При этом у многих создается иллюзия, что при понижении курса национальной валюты они становятся богаче, будто бы доллар и евро начинают самостоятельно размножаться вегетативным способом в кармане "инвестора". Тот же самый синдром "страны дураков" - я ничего не делаю, а доллары размножаются, улучшая мое финансовое положение.
Опасное заблуждение для страны в целом. Только непрерывный труд создает национальное богатство. Все другие попытки разбогатеть на пустом месте - очень опасное и вредное заблуждение.
Как при этом не вспомнить восточную мудрость "Бедность - это болезнь. Деньгами не лечится". Я лично много раз пытался предупредить людей о неизбежных рисках при игре в лотерею. Результат нулевой. Если человек хочет быть обманутым - его обязательно обманут.
Один из моих офисов в 1994 году находился на одной площадке с офисом "Русский Дом Селенга". Все попытки одного из самых коммуникабельных сотрудников переманить клиентов (стоящих в очередях), предлагая им купить недвижимость в Саратова, заканчивались неудачей. При этом, в те времена однокомнатную квартиру в центре в 9-этажном доме можно было купить по цене "девятки"!
Ждать аналогичных цен на недвижимость бессмысленно по той простой причине, что механизм ценообразования напрямую зависит от себестоимости строительства недвижимости.
Кризис недвижимости бывает двух видов: обвал цен или коррекция.
Обвал цен на недвижимость в Саратове невозможен по причине дефицита последнего. Это же правило будет действовать на всей территории России. В случае перепроизводства отдельных объектов недвижимости, существенное снижение цен будет локальным по отдельным регионам. Ранее сделанные мною прогнозы по ценам на недвижимость в Саратове, подтверждается временем. Рецессия вызвала существенную коррекцию цен в валюте и несущественную - в рублях. За последнюю неделю произошло снижение на 3,6% на первичном рынке ("Союз застройщиков" должен сказать отдельное спасибо фирме "Кронверк" за весеннюю распродажу), и на 0,5% на вторичном рынке, причем по отдельным категориям недвижимости коррекции не наблюдается.
Рынок недвижимости в Саратове стоит, но уже сейчас по коррекции арендных ставок на коммерческую недвижимость, в частности, можно прогнозировать ценообразование на лето 2009 года. Существенно скорректируются цены на жилье с большим износом, на устаревшие типовые серии, на объекты, введенные в эксплуатацию в последние годы без соответствующей инфраструктуры. Причем последняя категория - вопрос времени. Со временем люди разберутся чего стоит квартира в доме с возможностью парковки, детской площадки, сквером и т.д.
Ментальность настоящего покупателя, к сожалению, зачастую не выходит за параметры собственный квартиры, но это пройдет. Кризис недвижимости научить людей правильно оценивать жилье.
Что касается коммерческой недвижимости, а также перспективных объектов жилой недвижимости, то здесь, я уверен, будет иметь место не только сохранение денежных средств, но и одно из самых эффективных вложений с хорошей рентабельностью.
Хочется отметить, что коррекция на ликвидные объекты не произошло. Выбора как не было, так и нет. Да и кто будет продавать курицу, несущую золотые яйца. Даже по тем объектам коммерческой недвижимости где произошла коррекция по стоимости арендной платы, предложений о продаже не наблюдается. Вместе с этим неликвидные варианты коммерческой недвижимости в надежде найти арендатора или построить собственный бизнес, приобретать не стоит, как и жилые объекты, по которым произошла существенная коррекция. Любое приобретение объекта недвижимого имущества должно быть подготовлено хорошим мониторингом по ценообразованию и по его доходности. Для коммерсанта, арендующего помещение, мониторинг цен на недвижимость не нужен. Для всех остальных, безусловно, требуется консультация специалистов.
Было бы конечно странно, если бы риэлтор советовал вложить деньги с золото, а не в недвижимость в Саратове, но давайте отнесемся к моему совету критически.
Стоит ли вкладывать свои сбережения в доллары? Кто не верит, что доллар подвержен инфляции, с теми разговаривать не о чем. А остальные пусть задумаются над следующими вопросами:
1. Когда и кому доллар давал обещания быть мировой валютой?
2. Почему США позволяет себе больше потреблять, чем производить?
3. Чем обеспечен доллар?
4. Кто контролирует эмиссию доллара?
5. Чью экономику мы укрепляем, вкладывая денежные средства в доллары?
Отвечая на эти вопросы, нельзя не задать себе более крамольный вопрос: "Зачем отдельные, не самые богатые страны, вкладывают свои активы под небольшие проценты в экономику США?"
Кроме рассуждений "о сохранности" четких ответов предпочитают не давать. Какая судьба ждет евро с учетом, что страны, объединенные этой валютой, имеют разные экономические перспективы выхода из кризиса, не знает сейчас никто.
Золото, разумеется, будет расти в цене, но его судьба такая же, как "черного" золота. На длительный период может и упасть в следствии игры неизвестных нам "спекулянтов".
Таким образом, альтернативой может стать недвижимость или необремененный кредитами готовый бизнес.
Восстановление экономики всегда и везде идет по одному сценарию - с восстановления малого и среднего бизнеса. Так было и во времена НЭПа, в период "Великой депрессии", так будет и сейчас.
Необходимо открывать магазинчики по продаже пирожков, оказанию бытовых услуг населению, строить теплицы, осваивать земельные участки сельскохозяйственного назначения, заниматься животноводством (кролики, куры...).
Я являюсь противником дач. Человек не должен разрываться между квартирой и дачей, и часть работоспособного населения должно вернуться к земле по-серьезному, восстановив крепкие крестьянские хозяйства.
Мне смешно слышать от известных аналитиков авторитетные мнения, что цены на недвижимость пойдут вверх после того, как цены на нефть начнут подниматься, тогда и кризис закончится. А если цены на нефть не поднимутся? Значит наша страна не в состоянии эффективно работать - накормить себя, обуть, одеть? Именно поэтому я считаю правильным приобретать коммерческую недвижимость и земли сельскохозяйственного назначения, т.к. это шанс зарабатывать своим трудом, не вкладывая национальное достояние (деньги от продажи нефти) в поддержку чужой и очень агрессивной экономики. Именно эта экономика, на мой взгляд, очень организована и приберет к рукам значительное количество перспективного бизнеса по всему миру.
Аморально не заботиться о своих детях и вместо развития бизнеса вкладывать деньги в экономику других стран. Безответственно жить за счет продажи природных ресурсов, за счет благосостояния будущих поколений.
Не приходится ждать помощи от Правительства - в настоящее время "эта дорога не ведет к храму". Для многих уместно посмотреть известный фильм "Покаяние".
Возрождение национальной идеи будет означать возрождение экономики. Покупая недвижимость под объект общественного питания, парикмахерскую, сапожную мастерскую, ателье, человек будет работать не только на себя, но и на будущее поколение. Покупая частный дом для строительства теплицы, разведение птицы и кроликов, человек обеспечивает не только себя и своих близких, но и поможет стране избавится от перемороженного импортного мяса. Такие люди будут уважать себя, работать по 20 часов в сутки, не думая о пьянке и наркотиках, будут служить образцом трудолюбия для своих детей.
А что есть человек, купивший валюту? Что он движет? Что развивает? На чем основано его завтра? Поесть? Поспать? А дальше?
Данное время исключительно благоприятное для приобретения недвижимости. Появились ликвидные земельные участки в Саратове и Саратовской области, имеющие исключительные показатели высокой ликвидности. Можно строить мастерские по шиномонтажу, ремонту и окраски кузова автомобилей, автомойки, объекты торговли и общественного питания и т.д.
А что делает человек, покупающий золото? А если все будут вкладывать денежные средства только в валюту и золото? Давайте доведем ситуацию до абсурда. Сложно думать, когда есть готовые рецепты.
Поэтому мой совет покупать недвижимость в первую очередь для коммерческих целей, для развития приусадебного хозяйства, землю, носит не конъюнктурный характер. Я не рекламирую ни один из своих объектов, даже не сообщаю название своего агентства недвижимости, а цель настоящей публикации - заставить людей задуматься в первую очередь о своем будущем и будущем своих детей.
Есть и другие эффективные вложения - обучение детей, наука, искусство и все то, что ведет к появлению личности. Необходимо, чтобы каждый человек для себя определил свою личную "дорогу к храму".
P.S. Делая в кризис выбор о приобретении недвижимости в Саратове, необходимо соблюдать повышенные меры безопасности. Сделки, которые происходят в настоящее время, зачастую неоправданно рискованные с точки зрения юридической безопасности последних, но об этом в следующих публикацией по "Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью".
А.Пегов
«Саратовская мультилистинговая система»
