Классификация офисов Москвы

В сфере офисной недвижимости существуют основные понятия, классификации, помогающие облегчить работу брокеров с клиентом при покупке, продаже, аренде или сдаче в аренду офисных помещений. На данный момент классификация офисов различается от региона к региону, но при этом существует общепринятая классификация объектов на 4 класса: А, В, С и D. Чаще всего выделяются только 3 класса: А, В и С, а остальные выделяются в группу прочие( офисы находятся в промзоне, отсутствует всякий ремонт и прочее). Теперь перейдем непосредственно к описанию классов помещений офисов в Москве(М):

Первый и поистине самый престижный - класс А офисных помещений. В различных классификациях иногда класс А разбивают на А+, А, А-( или А1, А2, А3), но это не меняет суть, а лишь усложняет градацию. Как правило офисные помещения класса А отвечают следующим критериям:

1. Расположение. Преимущественно офисы располагаются в ЦАО. При это немаловажным критерием для такого типа офисных зданий является - удаленность от метро, удобный подъезд и транспортная доступность.
2. Тип здания. Обычно Бизнес-центр.
3. Год постройки. Здание возведено не более 3 лет назад или прошло капитальную реконструкцию здание сравнительно недавней постройки.
4. Юридическое оформление. Наличие полной и правильно оформленной документации на право собственности.
5. Управление зданием. Профессиональная организация, работающая по международным стандартам.
6. Конструктивные особенности. Свободная планировка. Высота потолков от пола до потолка следующего этажа не менее 3, 6 м( не менее 2, 7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии). Эффективная планировка - рациональное использование колонн( расстояние между ними не должно быть менее 6 метров), рациональное соотношение между колоннами и окнами, достаточное количество машиномест на подземной стоянке, современные системы безопасности и вентиляции, хорошее инженерное обеспечение.
7. Нагрузка на межэтажные перекрытия. Допустимая нагрузка 400 - 450 на 1 кв. М.
8. Окна. Современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.
9. Система кондиционирования и вентиляции. 4/2ух-трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.
10. Телекоммуникации. Должны быть оптико-волоконные телекоммуникации, не меньше 2ух независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании.
11. Электроснабжение. Два независимых источника электроснабжения или UPS( система бесперебойного питания)(мощность электроснабжения арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. М полезной площади плюс 20 Вт)
12. Парковка. Наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв. Марендуемойплощади). Чаще всего имеется как наземная, так и подземная охраняемая стоянка.
13. Лифты. Самые современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
14. Инфраструктура. Наличие центральной рецепции на 1 этаже, кафетерия/столовой для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие современные удобства. Офисы наиболее престижного класса А отвечают всем этим критериям. К тому же с каждым годом требования к офисам класса А повышаются. Например, появились "умные офисы". Интеллектуальные здания - это комплексные решения, сочетающие максимально удобные условия труда для сотрудников и руководства, контроль и регулирование всей инфраструктуры бизнес-центра из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса системы. Иногда некоторые критерии не соблюдаются, например: отсутствие системы «умный офис»; несколько менее профессиональное управление зданием; планировка допускается не очень эффективная и большое количество офисов без окон; менее жесткие требования к расположению здания; менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ресторана); менее удачное расположение; менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции (обычно двухтрубная система вентиляции и кондиционирования или система предвари-тельного охлаждения воздуха); не достаточно эффективная и рациональная планировка; менее известный и опытный арендодатель и сервисные службы; возможно отсутствие подземного паркинга, однако наземная охраняемая парковка обязательно есть.

Офисы класса В - это бизнес-центры класса А, после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудования и ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и реконструированные административные и промышленные здания советского времени. При этом именно данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным, поскольку, с одной стороны, отличия офисов класса"B+", "B" от офисов класса А, не носят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле. Для офиса класса В, характерно: хорошее местоположение (офисные здания расположены в пределах Третьего Транс-портного кольца), доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна; юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания оформлена полностью и правильно; управление зданием осуществляется службой эксплуатации здания (преимущественно российские компании) либо непосредственно силами собственника здания; внешний вид здания выглядит вполне респектабельно, но в отличие от класса А не имеет изысканной архитектуры; отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) произведена на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А; свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы); существует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования; оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров; круглосуточная охрана, современные системы безопасности; охраняемая парковка, как правило, только наземная; инфраструктура: кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и др. Услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.

Офисы класса С - это преимущественно здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т. Д), перепрофилированные под офис. Офисы данного класса, как правило, характеризуются следующими чертами: имеют различное местоположение, как правило, находятся в спальных районах города, удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом; фасад здания не презентабелен и чаще всего требует косметического ремонта; юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом, хотя и бывают проблемы с юридическими документами; коридорно-кабинетная система планировки. Для таких зданий характерно обилие несущих стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим аренда-тором; кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит-систем; телекоммуникации - телефон, выход в Интернет, нередко использование услуг коммерческих телефонных провайдеров и неизвестных провайдеров телекоммуникационных ус-луг; цивилизованной парковки чаще всего нет. Обычно - стихийная парковка либо полное отсутствие парковки. Круглосуточная охрана; управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца; возможны перебои с электроснабжением; слабая инфраструктура (столовая и др. Услуги), в некоторых случаях инфраструктура от-сутствует.