Как увеличить стоимость квартиры?
Категория: Недвижимость
| Автор: Валентин Павлович
| Опубликовано: 10.08.2008
Не верь глазам своим!
Первое, что обычно делает человек, который планирует человек, желающий решить квартирные проблемы – начинает самостоятельно изучать рынок. Он советуется со знакомыми, которые недавно справили новоселье, интересуется изменениями в законодательстве, изучает объявления о сделках с недвижимостью. Все это, конечно, очень полезно и правильно, но стоит учесть несколько моментов:
— Не все объявления о продаже квартир отражают реальные предложения. Случается, что, их дают мошенники. Бывает, что объявления на квартиры по явно завышенной цене публикуют наиболее ловкие риэлторы, чтобы, к примеру, оправдать большую сумму займа ипотечного кредита. Т.е., давая объявления о продажах квартир по завышенной цене, они торгуются с банками, чтобы "выбить" большую сумму кредита для своего клиента.
— Если объявление публикует частное лицо по собственной инициативе, то как правило указывает сумму, которую желает получить за свою собственность. Вовсе не факт, что эта цена — адекватная.
Цена предложения
Риэлторы могут помочь клиенту прикинуть, на какую примерную сумму "потянет" квартира. Но и тут есть свои тонкости, связанные с конкретными пожеланиями и жизненными ситуациями.
Квартира может упасть в цене, если:
— Продавцу требуется совершить сделку как можно скорее;
— Квартира является "проблемной". Это значит, в ней могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные люди, имущество заложено в банке и реализуется с его санкции; кто-нибудь из собственников или лиц, имеющих право пользоваться данным помещением на законных основаниях, служит в армии, работает вахтовым методом, сидит в тюрьме.
На практике цена обычно падает, даже если квартиру продают по генеральной доверенности.
Квартира может вырасти в цене, если:
— Продавец продает не только квадратные метры, но и определенный комплекс услуг; социальный статус. В первую очередь это касается элитного сектора. К примеру, серьезным фактором может стать проживание в этом же доме политических деятелей, звезд эстрады или иных известных людей. Зачастую элитные квартиры продают уже меблированными и укомплектованными современными системами сигнализации, а также бытовой техникой.
— Случается, что покупатель заинтересован купить не просто жилье, отвечающее определенным требованиям, а именно конкретную квартиру. К примеру, кому-то позарез потребовалось жилье в том доме, где живут родственники. Или кто-то выкупает квартиру у соседей, чтобы объединить ее со своей площадью. Продавец в таком случае может поднять цену на 5 – 15%.
Рыночная стоимость - оценки выставляют не только в школе
Если "человеческий фактор" в вашем случае отсутствует, будет полезно обратиться к услугам специалистов по оценке недвижимости. Людям, покупающим квартиру с помощью ипотеки, в обязательном порядке придется оценивать будущую собственность – на основании отчета оценщика банк рассчитывает сумму кредита. О методиках расчета рыночной стоимости недвижимости поведал нам директор по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы "НЭО Центр" Виктор Макаров.
Специалисты по оценке недвижимости собирают и поддерживают в адекватном состоянии базы данных, в которых собрана информация об актуальных на дату оценки предложениях и уже совершенных сделках с недвижимостью. На основании практики продаж оценщики решают, — какую максимальную сумму можно выручить за жилье. Вот какие факторы учитываются при оценке квартиры:
1. Престижность района, в котором расположена квартира;
2. Технология строительства, серия дома, год постройки; планировка, наличие лифта, мусоропровода, лоджии или балкона;
3. В элитном секторе недвижимости, в комплексах бизнес-класса – оцениваются инженерные установки комплекса, коммуникации, связь;
4. Для элитного сектора обязательно наличие внутренней инфраструктуры жилого комплекса (удобная парковка или гараж, внутренние магазины, кафе, салоны красоты, бассейн, сауна и т. п.);
5. Наличие охраняемой территории дома является значительным плюсом; для комплексов премиум-класса это условие обязательно, в домах эконом-класса достаточно домофона.
6. Квартиры на первом и последнем этаже стоят несколько дешевле.
7. Состояние квартиры. В последнее время состоятельные клиенты предпочитают покупать жилье "под ключ", т. е. после хорошего ремонта. Имеет значение также состояние придомовой территории и подъезда и вид из окна. Так называемые "видовые" квартиры, окна которых выходят на набережные, памятники архитектуры и так далее, стоят дороже.
Чистый подъезд – дороже квартира
Ясно, что большую часть характеристик квартиры собственник изменить не может. И все же улучшить ряд показателей вполне в его власти. О том, на что стоит обратить внимание, советует Виктор Макаров и известный ипотечный брокер, риэлтор и юрист Наталья Петелина.
Не торопитесь продавать квартиру, если она получена по наследству или находится в собственности менее 3 лет. В первом случае потенциальный покупатель это учтет (и попробует сбить цену), что иные наследники, если таковые обнаружатся, могут оспорить сделку через суд. Во втором случае продавцу придется уплатить государству налог в размере 13% рыночной стоимости квартиры или согласиться на "серую", т.е. небезопасную, схему оплаты.
Приведите в порядок документы, рассчитайтесь с долгами. Речь идет не только о том, что правоустанавливающие документы на собственность должны быть в идеальном порядке. Иногда уже в процессе сделки внезапно выясняется, что телефон до сих пор оформлен на имя давно почившего дедушки. Кроме того, если квартира подвергалась перепланировке, изменения должны быть зарегистрированы в БТИ и в Межведомственной комиссии. Само собой разумеется, наличие задолженности оплаты услуг ЖКХ, электричества, услуг связи – не плюс.
Освободите квартиру. При "чистой" продаже квартира всегда стоит дороже, чем при альтернативной сделке, которую провести сложнее. Приветствуется, если жилье свободно юридически и физически. Т.е., в нем никто не зарегистрирован и никто не живет. Если есть такая возможность, зарегистрируйтесь и погостите у родственников или друзей.
Сделайте ремонт с умом. Конечно, хорошо, если на рынок квартира выставляется пусть не в идеальном состоянии, но ухоженной. Но, как предупреждает Виктор Макаров, ремонт и интерьер жилища должен соответствовать классу жилья. В элитном сегменте рынка проведение евроремонта просто обязательно (или квартира должна быть подготовлена под отделку, которую покупатель выполнит по собственному вкусу), а оригинальный и очень дорогой интерьер с применением качественного паркета, плитки, мрамора или отделки ценными породами дерева – желательным.
Подготавливая к продаже квартиру эконом-класса, достаточно провести небольшой косметический ремонт. Обеспеченные граждане не станут приобретать квартиру такого типа, каким бы великолепным интерьером она не отличалась. Обычные же покупатели не смогут заплатить за мрамор в прихожей и встроенную кухню. В лучшем случае, при продаже удастся вернуть 25% дорогого ремонта и стройматериалов.
Наконец, нехитрая истина, которую почему-то никак не хотят понять некоторые граждане: заплеванные лестницы и исписанные стены в подъезде и в лифте, мусор на газоне, сломанные качели на детской площадке, крысы и неприятный запах не только создают некомфортную для проживания среду, но и существенно "бьют по карману", снижая стоимость квартиры. Так что, если хотите сами жить красиво – относитесь к общему имуществу, как к собственному.
Надеюсь, что моя статья поможет вам выгодно продать свою недвижимость