Как я строил дом в подмосковье

Категория: Недвижимость | Автор: Как | Опубликовано: 15.02.2010

Цикл статей «Как я строил дом»

1. I. Покупка участка для строительства дома

Хочу построить загородный дом, при этом бывать там не просто наездами, а жить постоянно. Конечно, имея большие деньги, можно выбрать готовый дом с ухоженным участком, но, во-первых, столько не найти, а потом, как быть с самореализацией, с ощущением «сам построил и сделал все, как хотел»? Поэтому, решаю помучиться, а заодно и сэкономить. Начинаю с поиска участка, открываю газеты, Интернет – сотни объявлений о продаже участков – начинаю поиск. Не полагаясь на слепой случай, чтобы не прогадать, пытаюсь разобраться в вопросе, сделать анализ предложений, разложить проблему на части, и сделать выводы:

Рынок земельных участков под жилую индивидуальную застройку в Солнечногорском районе Московской области представлен тремя основными группами:

- Земельные участки в населенных пунктах;

- Участки в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ):

- Участки в новообразованных дачных поселках.

Чему отдать предпочтение? Решаю, что нужен участок в деревне «под ПМЖ» - чтобы получить статус деревенского жителя, пользоваться поликлиникой, школой, инфраструктурой Подмосковья,

Земельные участки в населенных пунктах (поселках, деревнях) – это участки в старой сложившейся застройке, занятые старыми строениями, как правило, имеют всесезонные подъездные пути, в основном электрифицированы, иногда и газифицированы (не всегда мощность и качество электроэнергии удовлетворительные). Размеры участков – самые разные, от 4 до 25 соток, часто неправильной формы. Любителям тишины не повезло: населенные пункты расположены вдоль шумных автомобильных трасс или железных дорог, производств, строительных рынков, зато общественный транспорт чаще всего – в шаговой доступности. В последнее время нередко встречаются предложения о продаже новых неосвоенных земельных участков в населенных пунктах – так называемая «новая нарезка». Размеры – от 6 до 25 соток, чаще 12-15 соток, в основном, правильной форы (квадрат, прямоугольник с пропорциями сторон 2/3). Симпатично, но минусы очевидны, как говорится, «гладко было на бумаге…», в смысле, по рекламе. На хорошие дороги к участку еще предстоит «скинуться», типичную фразу продавца «свет по границе участка» нужно понимать так: перспективу получения электрической мощности на участок в техническом смысле может определить лишь специалист ОАО «МОЭСК», в финансовом не может никто, поскольку линия электропередач должна быть построена и организована в том числе и за счет средств собственников соседних аналогичных участков, а их может не быть. А уж протянуть газовую ветку и получить разрешение на нее – дешевле купить «домик в швейцарской деревне». Несомненно, хорошо одно: построишь дом в населенном пункте (если, конечно, вид разрешенного использования таких участков – индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства) – оформляй право собственности и регистрируйся со всеми членами семьи. Правда, на европейское однообразие и ухоженность участков рассчитывать не приходится, здесь скорее «шанхай»: разноэтажные (по карману) домики и особняки, огороженные кто во что горазд, кучи мусора по периметру, вечная проблема хронических неплательщиков за свет, дороги, охрану, вывоз ТБО, отсюда – ни первого, ни второго, ни остального так может и не появиться. Стоимость таких земельных участков колеблется от 100 тыс. руб. за сотку на неосвоенном участке без коммуникаций и подъездного пути на расстоянии 40 -50 км. от МКАД до 300 тыс. руб. за сотку на участок в непосредственной близости от Зеленограда, обеспеченный достаточной электрической мощностью, подъездом и солидным окружением.

Да, что-то подмосковная прописка может обойтись слишком дорого, а, может быть, есть смысл сохранить московскую и купить участок в СНТ?

1.2. Участки в сложившихся садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). В основном участки традиционного размера - 6 соток. В товариществах, созданных относительно недавно- 10,15 лет назад встречаются участки по 8, 10 иногда и 12 соток. Обычно – правильной формы. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для садоводства. На этих участках возможно строительство жилых строений без права регистрации проживания.

В основном все товарищества электрифицированы, случаи газификации редки. Большая часть их них оборудована электрическими линиями и подстанциями достаточно давно, поэтому мощность, выделяемая на каждый участок мала – 3-5 кВт, потери на линиях велики. В результате не работают или выходят из строя современные бытовые приборы, инструменты, сложно использовать электричество в целях отопления, стоимость киловатт-часа завышена, о двухтарифной системе учета потребления электроэнергии не может быть и речи. Нехитрый расчет показывает, что если вместо установленной величины напряжения - 220 В, в результате потерь на линиях вы имеете 190 В, то отопительный электрокотел паспортной мощностью 4 кВт выдает всего лишь 3,0 кВт, при этом оплачиваете вы все равно 4 кВт/час по счетчику.

В основном земли под садовые товарищества отводились еще в советское время, когда земли сельхозназначения использовались в соответствие с их названием, поэтому садоводам часто выделяли неудобья – заболоченные, подтопленные участки.

При выборе земельного участка на это нужно обращать пристальное внимание, поскольку высокий уровень грунтовых вод влечет необходимость дренажа, подсыпки грунта, возникают трудности с обустройством септиков, колодцев, требуются дополнительные расходы на фундамент. Кроме того, высокий уровень грунтовых вод влечет за собой сырость на участке, в результате в доме постоянно влажно, ускоряются процессы гниения и появления плесени, весь теплый сезон донимают комары. Информацию об этом дефекте участка можно узнать от соседей или по внешним признакам – болотистая растительность на участке (хвощи, ива, тальник, осина, береза), ровная, без наклонов территория массива, окруженная глубокими дренажными канавами.

Транспортная доступность – удовлетворительная, от 1 до 5 км от автомобильной трассы в основном представляет собой разбитый асфальт, либо твердое щебеночное покрытие, очистка снега производится не регулярно. Автобусная остановка – далеко не всегда в пределах шаговой доступности. В последнее время большинство садовых товариществ имеет охрану в виде сторожа, иногда ЧОП.

Объекты инфраструктуры поддерживаются в рабочем состоянии силами и средствами собственников земельных участков с переменным успехом, во многом это зависит от организованности членов СНТ и активности председателя правления. Весьма распространенная ситуация, когда одна часть членов СНТ хочет провести улучшение общей инфраструктуры и готова платить за это деньги, а другую часть «все и так устраивает», хотя после обновления дороги и установки мусоросборника пользуются этим все. Нередко можно наблюдать случаи соседства двух товариществ, одно из которых окружено глухим забором, на въезде дежурит сторож, внутренние проезды ровные, с твердым покрытием, организована площадка для сбора мусора и т.д., а соседнее имеет только направления проездов по грунту и имитацию забора.

Реальные цены такой земли - от 80-100 тыс.руб. за сотку на расстоянии 40 -60 км. от МКАД до 250 тыс.руб. за сотку на участок в хорошо организованном садовом товариществе в окрестностях Зеленограда, удаленном от оживленной автомобильной трассы.

Домовладения в одном и том же товариществе весьма неоднородны – от садовых домиков размером 4*5 до кирпичных трехуровневых коттеджей. Наблюдая такое разнообразие, задаешься двумя актуальными вопросами –

1. сколько могут стоить эти дома на рынке ?

1. 2. какова величина реальных затрат на приобретение участка и строительства дома в этом месте на сегодняшний момент?

По скромным оценкам себестоимость домовладения в Солнечногорском районе общей площадью около 100 кв.м. на участке 8-10 соток, с отделкой «под ключ» с возможностью зимнего проживания обойдется мне в эквивалент сегодняшней стоимости одно-двухкомнатной квартиры в Зеленограде, а это немало, согласитесь. Ведь не хочется останавливаться на достигнутом, вероятно через несколько лет мне потребуется дом побольше, отвечающий изменившимся требованиям, а место поближе к Москве. Существует ли возможность получить обратно, без потери реальной стоимости, деньги, потраченные на покупку и обустройство участка, на строительство загородного дома, и на целевые взносы? Очевидно, при выборе участка и выборе проекта дома крайне необходимо учитывать фактор ликвидности домовладения. Интуитивно ощущаю, что ликвидность в первую очередь определяется местом, транспортной доступностью и степенью освоения массива. Видимо, дома в поселке должны быть примерно одного уровня и использоваться круглогодично. Важно, чтобы инфраструктура поселка поддерживалась в рабочем состоянии, членские взносы собирались регулярно и достаточно. В сложившихся садовых товариществах по Ленинградскому и Пятницкому шоссе такая ситуация скорее исключение, чем правило.

Попытаюсь проанализировать предложения о продаже земли «без подряда» в новообразованных дачных поселках.

Алексей Александрович
http://www.rplus.ru/forest_tale/358/, http://www.rplus.ru/agency/about/187?art_id=34&offset=0&limit=10, http//www.rplus.ru

Комментарии

К этой статье пока нет комментариев. Станьте первым! У нас гости не могут комментировать статьи. Пожалуйста авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы прокомментировать.

Свежие комментарии

Нормальная тема.

Читать

Талантливый человек талантлив во всём! Будь как Паша! А ещё ты можешь ...

Можно выбрать.

Ой, шутник.

https://priornews.ru/zastrojshhik-iz-hmao-sravnil-ufas-s-prestupnoj-gr...