Инвестиции в загородную недвижимость. Девелопмент и управление проектами строительства

     Марк Твен советовал: «Покупайте землю – ее больше не производят!»  В нашей стране его советам внимали два-три десятка собственников, в чьих руках сосредоточенно сегодня, по оценкам экспертов, около  70 % всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории Московской области.

При введении налога на землю крупным землевладельцам придется освободиться хотя бы от части принадлежащей им земли. И в результате прогнозируют эксперты освоение замороженных сегодня земельных участков в области будет происходить более быстрыми темпами.

Как это скажется на стоимости земли? И приведет ли это к бурному росту строительства в Подмосковье? Обо всем это м мы говорим сегодня с Генеральным директором компании «Русстройтрест - Строительные Инвестиций» Гусевым Дмитрием Владимировичем.

 Скажите, пожалуйста, какова была динамика цен на Подмосковную недвижимость за последний год?

По нашим оценкам в среднем цены на подмосковную землю по популярным направлениям выросли около 70%. Я думаю, что на будущий год тенденции столь же бурного роста вряд ли сохранится, вместе с тем, в любом случае мы ожидаем (повторюсь по популярным направлениям, к которым можно отнести Новую Ригу, Дмитровское направление в какой-то степени Ярославское направление и южное направление – это Симферопольское, Калужско-Киевское шоссе) скорее будет рост порядка 35-40%. При этом наибольший рост видимо покажет Киевское направление, на Симферопольском направлении, причем в достаточно удаленных от Москвы местах – порядка 60-70 км от кольца), т.е. те места, которые сориентированы на бассейн реки Ока для создания поселков прежде всего дачной направленности. Естественно сохранятся хорошие показатели по Новой риге и по Дмитровке.

- Последний год какие направления пользовались возможно не очень большим спросом, но которые активно развиваются так,  что через два-три года они действительно выстрелят? 

- Ну, здесь скорее всего – это Симферопольское  направление, потому что оно не было достаточно популярным, не было достаточно модным, и скорее всего там наибольшая динамика будет именно по этому направлению, кроме того на рынке среди потребителей сейчас очень активно развивается тема приобретения загородной недвижимости именно как хорошей дачи, а не альтернативы московской квартире. И здесь важную роль играют именно такие как бы рекреационные показатели, экологические показатели того или иного места. Исходя из этого очень сильно выросла. Дмитровка. И Исходя из этого скорее всего точно также  вырастет привлекательность и цены по дальней части Симферопольского направления.

- Какой сейчас разброс цен на Подмосковье, от самых популярных направлений до наименее популярных?

- Колоссальный. Сейчас можно говорить в идеальных сделках по цене 400-500 долларов за сотку в дальней части Новой Риги, но естественно ближняя часть той же Новой Риги  или Киевское направление или Калужское направление, о котором тоже мы забыли,  которое в общем-то неплохие показатели показывает – там ценник находится на уровне полутора – двух десятков тысяч за сотку и  иногда это бывает оправдано даже с коммерческой точки зрения.  

- Если мы говорим о рентабельности инвестиций в землю, насколько вообще перспективны инвестиции в Подмосковье? Можно ли их сравнить с инвестициями в Московскую землю?

- Если мы говорим об инвестициях просто как об инвестициях, без понимания того, что инвестор, покупая участок, планирует его развитие и соответственно извлечение доходности из самого факта развития, то вряд ли такие инвестиции могут быть сверх доходны, но доход, достаточно сильно превышающий инфляцию, они безусловно принесут. С другой стороны такие инвестиции имеет смысл делать для крупных компаний, у которых есть большие длинные деньги – у компаний типа Пенсионных фондов, страховых компаний, потому что надо сказать, что покупка земли в принципе – это достаточно неплохая возможность и очень хороший способ улучшить капитализацию и балансовый показатель и показатель отчетности компании, которая эту сделку проводит.

- О какой норме доходности можно говорить,  норме прибыльности?

-  В среднем при длинном горизонте планирования можно говорить о рентабельности порядка 25% годовых (плюс-минус). Это опять же если мы говорим просто о покупке земли без каких либо ее улучшений.

- Прогнозируете ли вы выброс на рынок большого объема земли?

- По факту он уже сейчас происходит.

- Что происходит с ценами, цены стабильные? Можно ли ожидать снижения цен в связи с этим?

- Если говорить о снижении цен, то скорее всего это снижение будет связано (если оно конечно будет, хотя не убежден в этом, более того я убежден, что снижения не в абсолютном не в относительном выражении  не будет) с какими-то особенностями рынка недвижимости как такового. Это будет один из элементов, или может быть одно из последствий какого-то теоретически возможного глобального кризиса, которого вот мы все уже так или иначе на разные лады говорим с августа месяца. Если говорить о том, как скажется на рынке возможный, вернее уже осуществляющаяся продажа вот этих всех земельных массивов, то вряд ли это будет оказывать понижающее давление на рынок. Почему? Потому, что участков, пригодных реального не то, чтобы быстрого, но в какой-то обозримой перспективе,  развития и которые не требуют невообразимых инвестиций их ну пожалуй может быть 10-12% от всего массива купленных участков. И эти участки, я имею ввиду пригодные участки для развития, они достаточно быстро и достаточно легко абсорбируются рынком, не вызывая даже намеков на какое-то падение.