КАТАЛОГ СТАТЕЙ.
Авто и Мото (2082)
Бизнес (6345)
Дом, семья, дети (4269)
Досуг и Юмор (674)
Еда (832)
Здоровье (3964)
Искусство (1676)
Компьютеры и Интернет (4285)
Мода, стиль (1655)
Наука (1634)
Образование (1346)
Общество (3045)
Окружающий мир (794)
Промышленноcть, оборудование (1974)
Связь (479)
Секс, любовь, отношения (960)
Спорт (935)
Справочная информация (270)
Страны, путешествия (1843)
Строительство и ремонт (7579)
Транспорт и логистика (467)
Девелоперы сдают позиции
Категория: Недвижимость
| Автор: alex_infiniti
| Опубликовано: 05.07.2009
Эксперты рынка считают, что на одном гектаре земли можно построить примерно 25-30 тыс. квадратных метров современного жилья. Таким образом, на планируемых к застройке землях можно построить 25-30 млрд метров новостроек или 8-10 млрд метров «малоэтажки». Напомним, что до кризиса в России строилось не более 75-78 млн квадратных метров, а в текущем году объемы не превысят 50-52 млн. Любопытно, что, несмотря на масштабные «закрома», вполне пригодные для массового строительства, местные власти продолжают говорить об отсутствии земли под жилье.
«Самый главный вопрос – это не собственно строительство, которое само по себе не такое уж сложное дело, - говорит гендиректор Национального градостроительного института Александр Кривов. – Самое тяжелое – это пересмотр взаимоотношений в земельной сфере. Системно искаженный вопрос порождает диспропорции по всей схеме освоения земли и строительству, что порождает высокие цены на недвижимость».
Вторая проблема – это скученность застройки, доведенная до абсурда так называемой «точечной» застройкой в крупных городах и, особенно, в Москве. В Подмосковье, которое является самым густонаселенным регионом страны, под застройкой находится всего 4% территории. В целом по стране под строительством находится не более 0,2% территории, что равно примерно 3,5 млн га. Этот показатель отстает от мирового стандарта в несколько раз.
«При наличии такого количества пустующих земель мы по-прежнему бедны на жилье, что по сути является абсурдом, - считает исполнительный директор компании «ЗемПроектСервис» Илья Рабушевский. – Если нет или не хватает земельных участков с коммуникациями, то их надо создавать силами местных властей и на бюджетные деньги – это забота и прерогатива государства. Перевод этого вопроса на строителей и девелоперов делается местными властям исключительно с одной целью – заработать на «разрешительной» и «согласовательной» документации».
Инженерная подготовка земли включает в себя пересмотр схем территориального планирования, создание системы градостроительного проектирования, четкое разграничение земель на государственные, ведомственные и частные, создание единого кадастра и т.д. «Как известно, в «мутной» воде проще творить то, что ближе к собственному карману, - считает Илья Рабушевский. – Именно поэтому идет такое сопротивление намерениям федеральных властей навести «земельный порядок».
Другой вопрос - платежеспособный спрос граждан. Если судить по разнице между стоимостью жилья на первичном рынке и себестоимостью строительства, то примерно в половине регионов доля себестоимости строительства превышает 80%. Так считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». Доля себестоимости менее 75% зафиксирована только в 10-ти регионах: Москва и Санкт-Петербурге, Волгоградской, Самарской, Нижегородской, Кемеровской, Тверской, Свердловской и Архангельской областях и Пермском крае.
Аутсайдерами по этим же показателям считаются Западная Сибирь, Тува, Бурятия, Ингнушетия, Калмыкия и Карачаево-Черкессия.
Новый тренд последних месяцев – исход столичных строительных компаний в регионы. Так, отказалась от контрактов по выкупу жилья с правительством Москвы группа ПИК. Компания решила продавать свои дома самостоятельно и по своим ценам, а не по демпинговым расценкам мэра столицы Юрия Лужкова. Проблема усугубляется тем, что столица рассчитывается со строителями только после оформления прав собственности на жилье, на что обычно уходит год-два после сдачи дома госкомиссии. В условиях кризиса «правила игры» московской мэрии девелоперов устраивать перестали.
Для справки: новостройки в районах Новокосино, Новокуркино, Долгопрудном и, например, Химках стоят сегодня в среднем на рынке 75-90 тыс. рублей за квадратный метр. Мэрия собиралась выкупать на 20-40% дешевле, но оптом и с рассрочкой платежа на год-два. Очевидно, что такой подход не может устроить ни одного строителя, как правило, имеющего немалые долговые обязательства.
«Результат такого подхода столичных властей очевиден – мэрия объявляет о сокращении строительства социального жилья, а сами застройщики уходят в регионы, - сказал ВЗГЛЯДу аналитик «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Сложно прогнозировать, насколько успешными будут их проекты вне Москвы, но то, что столица понесет колоссальные потери в объемах нового жилья – это факт неоспоримый».
Выход московских строителей в регионы, по словам вице-президента Ассоциации строителей России ( АСР ) Владимира Пономарева, имеет свои плюсы и минусы. Плюсы в том, что столичные компании обладают большим опытом в реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и имеют устойчивые отношения с банковской системой. С другой стороны, приход московских компаний всюду сопровождается ростом цен, поскольку москвичи привыкли к более высокой рентабельности и пытаются ее получить и на региональных рынках.
До кризиса практически каждый год объемы реализуемых столичными инвесторами и девелоперами проектов удваивались. Если в 2002 году было введено 18 тыс. метров в 17 городах 10 регионов, то в 2007 году московские инвестиционно-строительные компании построили более 1,1 млн метров жилья почти в 60 российских городах.
Лидером освоения новых площадок можно считать СУ-155, которое уже давно строит жилье не только в российских регионах, но и в Европе, сдавая ежегодно более 1,5 млн квадратных метров. В планах – наращивание строительных мощностей в городах-«милионниках».
На втором месте – питерская «Группа ЛСР» Андрей Молчанова. Компания строит в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (70% панельного жилья), Москве, Екатеринбурге и Уральском округе, имеет проекты в Прибалтике и на Украине.
Третье место – у девелоперской компании «Снегири» Александра Чигиринского, которая имеет в своем «региональном портфеле» около 1 млн квадратных метров жилых площадей и собирается расширить масштабы освоения регионов.
Уход в региональные программы крупных московских компаний, с одной стороны, и сворачивание властями столицы строительства новостроек, с другой, приведут к переделу рынка уже в ближайшее время, - утверждает Виктор Щербаков. – Если учесть, что еще до конца года, по разным оценкам, могут объявить себя банкротами почти три четверти строительных компаний, то прогноз может быть только один – тотальный дефицит жилья в ближайшие два-три года. Он приведет к обострению социального аспекта жилищной проблемы и новому росту цен. «Гордиев узел» может разрубить только жилье «нового типа» - так называемая «одноэтажная Россия».
Avtor - Aleksandr Spiridonov http://www.myhause.ru
