Цикличность рынка элитной недвижимости

Пять лет назад элитной считалась отремонтированная бывшая коммуналка с полностью расселенным подъездом. Три года назад элитным такой дом считался только после реконструкции. Сейчас уже строятся не просто элитные дома, а элитные кварталы.

Рынок элитной недвижимости не стоит на месте. Он, как и любой живой организм, подвержен изменениям. Специалисты считают, что за последние пять лет рынок прошел в своем развитии большой путь. Остановки в развитии не предвидится.

Тенденции

На рынке элитной недвижимости среди новых тенденций Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар", выделяет грядущие в 2007 году в Петербурге изменения: уже известное направление в Москве, выкуп старых особняков в центре города и реконструкция их под новое элитное жилье. Обновление происходит по старым планировкам, с заменой лестниц для прислуги на современные лифты. "Такое трепетное отношение к старине - не ограничения комитета по охране памятников, а требования новой буржуазии. Особняк такой строится на 1-2 семьи с изолированными входами. Такие особняки восстанавливают девелоперские компании - под заказ инвестора или города. Эти объекты хорошо продаются. Однако в Петербурге данная тенденция будет развиваться слабо, поскольку у нас недостаточно маленьких купеческих особняков. В Петербурге она может трансформироваться и превратиться в продажу этажей в старинных зданиях", - уверен Николай Лавров.

Еще одна тенденция развития рынка - клубные дома. Эта практика сейчас постепенно распространяется в Москве: дом на 8 - 10 квартир, площади в котором выкупаются несколькими людьми одного круга общения. Такие дома не выставляются на продажу - квартиры в них покупают только по рекомендации. "В Москве сейчас на это делается ставка. Создается искусственный ажиотаж вокруг таких домов. Технология такова: запускается утечка информации о строительстве, утверждается, что в этом доме нет открытых продаж. Люди начинают искать выходы на продавцов - по принципу "запретный плод сладок", - рассказывает Николай Лавров. Фактически же квартиры в таких домах продают не по рекомендации, как заявлено, а просто с очень строгим "фейс-контролем". В Петербурге таких вариантов домов - 1-2. И то их клубными можно назвать лишь с натяжкой. Однако, вероятно, постепенно эта мода придет и к нам.

Отказ от создания внутренней инфраструктуры в элитном доме или коттеджном поселке - одна из последних тенденций развития рынка. Еще несколько лет назад считалось, что чем больше всяких услуг оказывается в доме (фитнес-зал, прачечная, парикмахерская и т.д.), тем элитнее объект. Сегодня очевидно, что такая расширенная инфраструктура для одного дома не нужна и слишком дорога в содержании. При этом сами жильцы ею практически не пользуются. Такие тренажерные залы сегодня отдаются в профессиональное управление спортивным клубам с последующим привлечением сторонних посетителей.

Примером может служить дом на набережной Робеспьера с клубом "Планета Фитнес". В новых элитных домах спортклубы предусматриваются только в том случае, если в окружении нет спорткомплексов соответствующего уровня. Поэтому изначально проектируют отдельный вход. В итоге сегодня строительные фирмы либо отказываются от инфраструктуры, либо строят ее с расчетом на широкое использование.

Николай Лавров рассказал, что растет интерес к недвижимости за чертой города. Речь идет не об индивидуальных коттеджах в поселках, а о полноценных домах с земельным участком не менее 2 га. "На большом участке земли строится дом, копия старинного дворца. За счет расположения небольшого лесного массива на участке, а также облагороженного озера создается ощущение полноценного поместья. Кроме того, инфраструктура должна быть на высшем уровне: домик для гостей, отдельно стоящее здание для охраны, постройка для прислуги, конюшни, теннисный корт и т.д. Месторасположение - далеко от города. Но функционально, этот сегмент жилья не подходит для постоянного проживания".

Прогнозы развития элитных кварталов

Российский рынок элитной недвижимости уже давно не является лишь способом решения жилищных проблем, в первую очередь, это высокодоходный финансовый инструмент. Поэтому, по словам Лаврова, на рынок будут выходить все новые участники.

"Потенциал развития элитных кварталов в Петербурге - бывшие промышленные зоны, приближенные к центру, - рассказывает Николай Лавров, заместитель директора АН "Бекар". - Например, Обводный канал все больше становится интересен для инвесторов. С окончанием строительства западного скоростного диаметра (ЗСД) схлынет поток грузового транспорта, что значительно облегчит транспортную доступность, а также улучшит экологическую обстановку района. Список можно пополнить набережной Невы. Кроме того, Выборгская сторона обладает инвестиционной привлекательностью. Именно строительство небоскреба "Газпром" подтолкнет инвесторов в этот район города. Дополнительные элитные зоны складываются в "зеленом поясе" (район проспекта М.Тореза, парка Сосновка, парка Победы). Места эти хороши обилием зелени, которое необходимо для строительства элитного жилья. Кроме того, нет скученности застройки, мало блочных типовых домов, а также относительная близость к центру города.

Я считаю, что сильно недооценена зона Петровского острова. Сейчас там построено несколько элитных домов прямо в парке рядом с Невой. Скорее всего, эта зона будет развиваться и в перспективе будет более интересна, чем Крестовский остров".

Цена и качество

Инвестиции в элитную недвижимость - долгосрочное и надежное вложение средств. "Квартиры, стоимостью от миллиона долларов, дорожают медленно, но стабильно. В 2006 году в среднем эта цифра составила 10%. Объекты элитной недвижимости долго ждут "своего" покупателя. Это связано с тем, что элитные квартиры, выставляются со значительным запасом финансовой прочности. И продаются они только тогда, когда рынок "догоняет" эту цену", - утверждает Николай Лавров.

Аналитики утверждают, что изменение цен на элитную недвижимость в период ажиотажа отличается от массового сегмента. По словам Николая Лаврова - "На элитное, в отличие от массового жилья, невозможно точно определить цену - каждая квартира уникальна. Во многом цена зависит от амбиций продавца и наглости покупателя. С другой стороны, в отличие от массового сектора, элитные продавцы не участвуют в гонках, не повышают постоянно цену. Зато неизменно дорожает строящееся элитное жилье. И этот рост идет в ногу с подорожанием на рынке массового жилья".

"Еще в начале 2006 года большинство элитной "первички" было дешевле элитной "вторички". Но цены на "первичку" больше соответствуют рынку - строители относятся к недвижимости как к активу, повышая цену, как только появляется спрос. Таким образом, еще в начале 2006 года средняя цена элитного кв.м. составляла 4-5 тыс. Сегодня аналогичный метр такого жилья стоит около 8 тыс. евро (без вида). Если речь идет о квартире с видом, то ее цена составит около 15 тыс. евро за метр.

Предложение элитной недвижимости в новостройках очень ограничено. Идет строительство нескольких новых домов на Петроградской стороне и в районе Смольного. Элитные кварталы возводятся на Крестовском острове и около Таврического сада. Всего же в Петербурге можно назвать 10-15 элитных домов", - рассказывает Николай Лавров.

Из-за дефицита покупатели не очень требовательны, для них при выборе квартиры приоритетно только место. Однако следует отметить, что качество элитных домов неуклонно повышается, поскольку практика их строительства в нашем городе уже довольно большая. В последние годы строители делают упор именно на качество, как обоснование цены. Людей, готовых заплатить за такой уровень недвижимости в городе немного, все они обладают широкими возможностями, поэтому разочаровывать их строителям не хочется.

Наиболее стабильным и перспективным среди петербургской недвижимости является именно рынок элитного жилья. Данный сегмент рынка в силу своих уникальных свойств, а так же ограниченности своих предложений, всегда будет пользоваться значительным спросом у покупателей.