Цена недвижимости и спрос. Причины и следствия.

Инвестора и покупателя всегда волнует вопрос формирования спроса на предмет инвестиций. Рынок недвижимости как и любой другой финансовый ранок, подвержен колебаниям спроса в зависимости от примерно однотипных факторов. В данной статье мы попытаемся проследить причины формирования спроса в простых и "ненаучных" выражениях. Для нас будет важно выяснить саму природу , или механизм , который основным образом влияет на рост или снижение спроса на недвижимость. В конце работы, попытаемся привести небольшой прогноз общих тенденций не на конкретный период или год , а так сказать в общем, что бы прогнозирование цен на недвижимость можно было бы делать время от времени на любом этапе развития рынка. Конечно мы не станем претендовать на точность прогноза в деталях, однако общие факторы влияющие на формирование цены будут выделены как можно конкретнее.

Часть 1. Недвижимость - финансовый рынок.

Не станем углубляться в теорию, скажем лишь главное- недвижимое имущество, как и любое другое имущество являющееся объектом коммерческой сделки всегда имеет остаточную стоимость, а значит цена всегда формируется по критериям : есть ли спрос и какова его динамика, амортизация и износ имущества, существует ли предел насыщения на рынке и его зависимости. Все это в принципе понятия близкие к математике, и поэтому всегда есть возможность построить некие функциональные зависимости для прогнозирования динамики и взаимосвязи этих факторов. Однако у нас в рамках данной статьи нет на это времени и мы ограничимся общими фразами и философскими концепциями.

Известно что финансовые рынки, стремительно развиваются в условиях развивающейся экономики. Причем понятно, что чем резче и круче кривая развития экономики , тем быстрее динамика роста финансовых рынков. Осознав это перейдем к следующему пункту- спрос. Спрос на любую продукцию формируется посредством информации (реклама, СМИ), реальным доходным показателям (дешево\дорого), необходимостью приобретения данного продукта и темпом ее выпуска (в случае недвижимости-предложения и динамика строительства). Это основные факторы, которые быстрее других влияют на изменения спроса и как следствие цены. Можно построить множество домов и коттеджей. но без соответствующего пиара все это останется балластом. Также не требует пояснений, что количество предложений на рынке напрямую связано с ценой и баллансируется величиной спроса. И третий фактор - необходимость. Совершенно очевидно, что жилье, дома и дачи всегда будут востребованы- необходимы. Этот фактор указывает на то что спрос обязательно будет и спад спроса может быть обусловлен только ценой или инвестиционной привлекательностью объекта.

Часть 2. Стабильная экономика убыточна для инвестора?

Здесь необходимо сразу четко определить понятия -"инвестор" и "потребитель". Мы станем разделять инвестора на две категории: спекулятивный инвестор и рантье. Спекулянт (в хорошем смысле слова) - это инвестор приобретающий недвижимость с целью продать ее с некой долей прибыли. Рантье - инвестор вкладывающие деньги в недвижимость с главной целью сохранить капитал, и лишь по возможности приумножить его амортизируя его износ арендой или другими механизмами рынка. Потребитель - это то кто нуждается в продукте как таковом. Это тот слой населения который жизненно заинтересован в жилье. как правило именно этот слой конечных потребителей остался за бортом рынка во многих странах.

Итак опираясь на выводы приведенные нами в части 1 напрашивается вывод: спекулятивному инвестору стабильный рынок не выгоден! Как было выявлено нами только резко растущий рынок принесет спекулянту необходимый доход. Здесь средства не оправдывают целей. А вот для рантье картина иная- ему стабильный рынок как раз интересен. Для сохранения капитала не нужны резкие взлеты, важно чтоб не было резких падений!

Потребитель на этом фоне стоит особняком. Ему как говорится, и то и другое, и побольше. Потребителю хочется купить как можно дешевле, чтобы был инвестиционный прогресс, и чтоб поспокойнее и поувереннее. Именно по этому потребитель всегда включается в рынок последним - он всегда выжидает.

Рассмотрим ситуацию в Москве как пример для других крупных городов. Итак... Москва регион быстро развивающийся и имеющий перспективы к расширению. Но есть несколько но. Имея ввиду экономический рост мы подразумеваем рост в целом, в том числе и покупательской способности, те благосостояния населения. Другими словами, житель региона должен иметь перспективу стать инвестором или рантье в будущем. Если такая перспектива отстает от общего развития региона, а цена тем не менее растет, значит рост цен подогревается спросом из вне (регионов). И действительно жилье в столице скупалось на корню не только столичными инвесторами но и потребителями из регионов. Почему? Ответ прост : Москва развивалась значительно быстрее всех регионов вместе взятых. Экономика Москвы была сопоставима с экономикой целой страны. Жить в Москве было не только престижно но и выгодно- здесь и основная работа и заработок. И уж конечно не последним являлся тот факт что цена на недвижимость росла стремительно.

Однако прошло некоторое время и рост развития Москвы стал сравнительно замедляться. Действительно: не смотря на все достоинства мегаполиса, - это один из самых дорогих городов в мире! Кроме того стали бурно развиваться региональные рынки и как следствие недвижимость стала востребована и там. У регионального инвестора (особенно у спекулянта) отпала необходимость везти деньги в столицу, поскольку столько же можно заработать на месте. И Москва стала терять основного инвестора- регионы. А москвичи в основной своей массе пока не созрели финансово не как инвесторы, не как рантье. Спрос встал и цена встала. Стоп приехали -кризис! А кризис ли? К счастью нет. Утешением по нашему мнению станет тот факт, что спрос в регионах насытится гораздо быстрее чем в столицах. там противоречий между богатыми и бедными еще больше. Кроме того Крупные города привлекают к себе но только регионы, но и иностранного инвестора! А это уже другие деньги.

Однако следует уяснить что мегаполисы хоть и бурно растут, но и рынки там стабилизируются. Значит спекулятивная торговля в массовом масштабе станет там не выгодна. В регионах ситуация как правило развивается с точность до масштаба - чем крупнее масштаб тем точнее применимо все что здесь изложено.

Часть 3. Искусственный кризис.

Возможно сказанное ниже вызовет недоумение, однако стоит задуматься: а почему спрос на недвижимость способен так резко останавливаться. Ведь мы же говорим не о телевизорах или мотоциклах. Мы говорим о территории, о жизненном пространстве если угодно, о земле, которой на всех явно не хватает . Земли как известно больше не становится. Почему остановка спроса за год до падения так мощно муссировалась в СМИ? Почему все эти катаклизмы совпали с активным продвижением ипотечных программ и проекта Доступное жилье? Совпадение? А что если нет... Ведь мы указывали что рынок недвижимость как и другие финансовые рынки подвержен влиянию информации и СМИ в частности. Далее работает психология : массы людей накаченные соответствующей информацией, будут подвержены панике в случае малейшего ее подтверждения. Ну пусть даже и так ...но зачем...зачем все это?

А вот зачем. Мы совсем забыли про потребителя. Ни банки , ни спекулянты не пустят его как игрока на рынок. Финансовые мощности потребителей - весьма низки. Но именно он и нуждается в недвижимости более всех. Политика государства, причем грамотная, создала потребителю условия подтянуться до уровня инвестора, вернее дала на это время. Пока инвестор вытаскивает деньги из столичных квартир и "закапывает" их в землю и региональные рынки, у потребителя есть 1-1.5 года что бы стать полноправным участником рынка. Причем рынок пойдет ему навстречу: цены несколько упадут (особенно на завышенные престижные районы), к его услугам - ипотека (причем проценты по ней могут и снизится), программа малоэтажной застройки возможно успеет набрать обороты. Вот тут то и задумаешься о силе печатного слова!

Если сейчас эксперта говорят о стабилизации рынка, то значит все к этому и идет. правда до стабилизации пока далековато.. Ведь с развитием производства в крупные города неминуемо потечет рабочая сила, которой тоже нужна жилплощадь и территория, инфраструктура наконец. Развитие АПК в свою очередь подхлестнет малоэтажку и земельный рынок.

Итак вывод: можно предположить. что остановка спроса есть продукт продуманной информационной кампании явно выгодной только одному игроку - государству.

Часть 4. Насыщение рынка.

Вообще говорить о насыщении недвижимостью в рамках конкретно очерченной территории - бред. Жизненное пространство, будь то квартира или земля - будут востребованы всегда. Даже при условии демографического провала территория никогда пустой не останется. Следует говорить о насыщении во времени, когда развитие региона не успевает за масштабами застроек, или спекулятивные цены слишком забежали вперед. Все это способно приостановить темпы спроса или наоборот ускорить, но важно одно - спрос на недвижимость и особенно на землю будет всегда. Россия пока только в начале своего экономического подъема и трудно даже представить сколько будет стоить кв. м. скажем лет через десять. Но игру по новым правилам выдержат не все инвесторы. причем даже не все крупные. Выдержат грамотные и умеющие ждать, способные перемещать капитал из региона в регион быстро, руководствуясь только долей прибыли а не комфортность и удобством.

Часть5. Заключительная. Прогнозирование.

Теперь попробуем спрогнозировать ситуацию на пару годиков вперед. Принимая во внимание все сказанное выше предполагаем, что в ближайшие два года основные доходы инвесторы получат в регионах причем в основном на земельных и загородных рынках. На втором месте будет коммерческая недвижимость. И лишь на третьем - квартирный рынок новостроек. Особое значение приобретет рынок вторичного жилья - он будет самым стабильным и привлекательным для рантье. Население в регионах будет неуклонно расти- в случае успеха програм развития АПК и Малоэтажной застройки. Особое значение приобретут сельхоз земли. Они станут не только объектом купли продажи, но и главным фигурантом на рынке аренды. Фактически мы имеем дело с формированием нового вида коммерческой недвижимость. Земля подорожает, правда не сразу но скорее всего резко. Она станет не только местом для отдыха людей но и мощным средством производства. После становления рынка аренды земли - она станет самым стабильным и доходным объектом инвестиций.

И главное - все выше сказанное необходимо время от времени подправлять в контексте текущих событий, форс-мажоров, и политики государства. Информация на рынке недвижимости . приобретает статус основного быстро влияющего на динамику спроса фактора.