Бизнес-центры притягивают профессионалов

В Ростове-на-Дону ведется активное строительство принципиально новых для регионального рынка офисных зданий классов «А», «B» и «B+». На сегодняшний день их доля составляет около 25% от общего числа бизнес-центров, строящихся в Ростове. Развитие этого направления коммерческой недвижимости вызвано активной экспансией на южный рынок ведущих российских и зарубежных игроков, предпочитающих размещать свои офисы в современных и комфортных условиях.

С другой стороны, развитие рынка коммерческой недвижимости выявило потребность в компаниях, способных осуществлять качественное комплексное управление бизнес-центрами. Ранее в Ростове были предприняты попытки создания таких УК на базе самих строительных концернов. Однако эксперты убеждены, что управлять современными офисами должны сторонние организации, которые обязаны заходить на объект еще на этапе проектирования, профессионально оценивать возможные «узкие места» и предлагать эффективные решения.

Рынок меняет качество
Сегодня в Ростове более десятка местных и московских компаний («Единство», «Вант», «Мир Комвек», «Плеяда», Южный строительный альянс, «Покровский», «РГС Недвижимость», «Строительные компании Мазанова» (СКМ), «РосЕвроДевелопмент», ООО «Мегамаркет», ООО «Славяне» и др.) ведут строительство свыше 20 бизнес-центров. Общая площадь возводимых офисных помещений превышает 250 тыс. кв. м, а объем инвестиций, по самым скромным подсчетам, равен $250 млн, что практически соответствует нынешнему годовому обороту рынка. Однако в ближайший год ситуация на ростовском рынке существенно изменится.

Во-первых, растет и меняется сам рынок. Уже в ближайшие месяцы в эксплуатацию запускаются первые бизнес-центры класса «A» (в частности, «Пять Морей», возводимые «Строительными компаниями Мазанова», с площадью 37 тыс. кв. м), «B+» (многофункциональный комплекс Clover House компании «РГС Недвижимость», где только офисная часть занимает более 16 тыс. кв. м) и «B» (12-этажный «Белый слон» концерна «Единство», площадь — более 10 тыс. кв. м).

Таким образом, на региональном рынке офисной недвижимости формируется новый сегмент premium, для которого характерно наличие БЦ более высоких классов (А, B+) с ультрасовременными системами жизнеобеспечения зданий, безопасности, последними достижениями в сфере коммуникаций и модными интерьерными решениями. Например, на правом берегу Дона холдинг СКМ возводит уже упомянутый бизнес-центр «Пять Морей» — 12-этажное здание класса «А» общей площадью 37 тыс. кв. м, где сами офисы займут 16 тыс. кв. м, а еще 8 тыс. кв. м отведено под подземную парковку на 180 машино-мест. Объем инвестиций в этот проект превышает $30 млн. Строительство будет завершено в конце 2008 года.

Другой пример — Clover House. Он является частью масштабного проекта Clover Plaza общей площадью 110 тыс. кв. м, который компания «РГС Недвижимость» реализует в Ростове-на-Дону. Этот многофункциональный комплекс включает в себя коммерческую и жилую составляющую. Первая очередь объекта общей площадью 26 тыс. кв. м объединяет офисную и торговую зону, а также паркинг. Офисный комплекс (более 16 тыс. кв. м) планируется сдать в третьем квартале 2007 года. Вторая очередь комплекса включает жилые апартаменты площадью 28 тыс. кв. м.; международную 3-звездочную гостиницу на 200 номеров; торгово-развлекательный центр площадью 20 тыс. кв. м; спортивный центр (еще 2 тыс. «квадратов») и трехуровневую подземную парковку (23 тыс. кв. м). Управление отелем будет осуществлять один из ведущих международных гостиничных операторов. Сдача объекта планируется в 2011 г. Совокупный объем инвестиций превысит $90 млн.

С одной стороны, реализация таких проектов хорошо отразится на инвестиционной привлекательности региона, куда уже сегодня активно приходят ведущие российские и зарубежные игроки, в частности, банки. С другой — предложение более комфортабельных помещений в современных, «продуманных» зданиях приведет к оттоку компаний-арендаторов из бывших НИИ. При этом собственникам последних, чтобы остаться на рынке, придется вкладывать деньги в реконструкцию и инфраструктуру.

Во-вторых, качественное изменение и расширение предложения офисной недвижимости открывают возможности для выхода на ростовский рынок принципиально новых игроков, специализирующихся на управлении бизнес-центрами. «Алгоритм работы с деловой недвижимостью мы стали внедрять задолго до окончания строительства БЦ «Белый слон», — признается Елена Смехунова, директор ООО «УК Элита-Сервис» (управляет всей жилой недвижимостью концерна «Единство» и рядом городских объектов ЖКХ). — Это правильно, когда управляющая компания заходит на объект еще до его завершения. Только так можно увидеть все «узкие места», найти болевые точки и устранить их».

С другой стороны, стремительное развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вовлечет собственников в конкурентную борьбу за арендатора. От профессиональных УК потребуется серьезная работа по всем направлениям, вплоть до оптимизации финансовых потоков. Правда, в этом случае речь идет о «высшей ступени управленческой иерархии» — реальном «управлении активами», к которому ростовский рынок будет готов только через 7-10 лет».