Анализ рынка цен на недвижимость в г. Новороссийске

Прежде, чем знакомить читателей с ценами на рынке недвижимости в нашем родном городе, хочу предложить небольшую географическую справку для иногородних.
Новороссийск — третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи. Его значение для экономики края трудно переоценить: он является воротами Кубани на Черном море и одной из основных военно-морских баз России. В связи с этим рынок недвижимости Новороссийска всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на жилье.
Современный Новороссийск до 2007 года состоял из трех округов: Центрального, Восточного и Приморского. Центральный и Приморский округа находятся на западной стороне бухты и немного вытянуты вдоль реки Цемес. На территории Центрального округа расположены городская администрация, морской вокзал, административные сооружения порта, большая часть офисов, главные рынки и автовокзал. Цены на недвижимость в этих районах стабильно высоки, так как пользуются постоянным и непреходящим спросом. Восточный округ находится на восточной стороне Цемесской бухты, окруженной склонами Маркотхского хребта. Интересно, что местные жители называют Восточный округ «той стороной». Тут есть железнодорожный вокзал и ряд важных инженерных сооружений, во многом определяющих облик Новороссийска. Например, из центра города хорошо видна расположенная здесь девятиэтажная башня элеватора, который в 1890-х годах был самым крупным не только в России, но и во всей Европе. Рядом с башней — трубы цементных заводов, построенные еще раньше, во времена пресловутого «Стандарта». Словом «Стандарт» сейчас называют район новороссийских трущоб недалеко от промзоны в восточной стороне. Здесь преобладает старый жилищный фонд: квартиры в общих дворах, нередко с удобствами на улице… Такие рабочие кварталы возвели в конце позапрошлого столетия на деньги акционерного общества «Русский стандарт», развернувшего массовую кампанию по привлечению дешевой рабочей силы в Новороссийск. Там же, рядом с общежитиями, находился офис самой фирмы и промзона одноименного нефтеперерабатывающего завода. С тех пор Восточный округ известен как промышленный район.
С 2007 года, благодаря тому, что местная администрация перевела в земли поселений площади бывших виноградников винсовхоза «Мысхако» был образован Южный округ. В него, кроме новых земель 15-го микрорайона, вошли 3-й, 7-й и 9-й, а также поселки Алексино, Мысхако, Широкая Балка. Самый престижный и благополучный с точки зрения экологии -- это 14-й микрорайон. Он находится в зоне Суджукской косы, в двухкилометровой зоне от берега моря. Застроен преимущественно новыми многоэтажными домами, многие квартиры имеют панорамный вид на море, горы и зеленые виноградники с/х «Мысхако».
Новороссийск совершенно непохож на соседние Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окрестные Абрау-Дюрсо, Мысхако и Южную Озереевку можно считать местами отдыха. В первую очередь Новороссийск — город порт, город бизнеса, и это обстоятельство отражается на рынке недвижимости. За комментариями по поводу цен, перспектив и рекомендаций мы обратились к лидерам рынка недвижимости г. Новороссийска АН «НОВАЦИЯ».
Бондарь Наталья – генеральный директор:
О своем родном городе можно говорить бесконечно, и как бы не хотелось рассказать о природе, истории, о людях все же вернемся к сути вопроса, а именно к недвижимости.

Жилая недвижимость Новороссийска: первичный рынок

Многоквартирные жилые дома строят преимущественно в Южном, Центральном и немного в Приморском районах. Это обусловлено, конечно же, наличием свободных строительных площадок. А так как Новороссийск ограничен горами и морем, таковых там немного. По итогам 2007 года в эксплуатацию должны сдать 385 тыс. кв. м жилья. Кстати, точечная и комплексная застройки представлены на рынке примерно в равных объемах. Зачастую у новых жилых объектов отсутствуют названия, что для Москвы и Краснодара сейчас стало уже редкостью. Названия традиционно присваивают московские строительные фирмы. Жилой комплекс «Южный берег» в 15-м микрорайоне, проект московской компании «ПИК», — пример застройки, аналогов которому в Южном регионе пока не существует. Наряду с монолитными домами здесь появятся школа, детский сад, подземные паркинги, детские и спортивные площадки. На первых этажах зданий разместят все необходимые объекты социальной инфраструктуры. Открывающийся вид на море и виноградники Мысхако добавляет «Южному берегу» престижности. Кроме него именами собственными наделены жилой комплекс «Черноморская Ривьера», а также объекты точечной застройки «Венеция», «Ника», «Корона» и «Парус».
В последнее время девелоперы стали обращать внимание на использование в строительстве материалов, устойчивых к агрессивной среде, особенно при сооружении домов с видом на западный берег Цемесской бухты, который обычно страдает от ветра. В нынешнем году на стройплощадках Новороссийска работают ОАО «Группа компаний «ПИК» (преимущественно в Южном округе), «УССТ-4», ООО «Стройзаказчик», ТСЖ «Воин», компания «Земстрой», ООО «Марк», ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Выбор», ООО «Строительная компания «Юго- Запад», ООО «Южное товарищество».
На первичном рынке преобладают квартиры экономкласса. Чаще всего возводят дома высотой не менее девяти этажей, однако площади даже самых крупных комплексов в южной части города не превышают 120 тыс. кв. м. Наиболее активно здания строили в районе мемориала «Малая Земля», памятника «Взрыв», улиц Дзержинского, Губернского, Пионерской, Героев-десантников. Малоэтажную застройку ведут в основном в Восточном округе. Социального жилья сооружают мало, несмотря на анонсированную программу «Жилище». За 2006 год был сдан только дом для ветеранов и начаты работы по возведению квартир для учителей и милиционеров. Элитный сектор недвижимости в Новороссийске фактически отсутствует, хотя некоторые девелоперы позиционируют свои комплексы именно так. Формат организованной коттеджной застройки тоже не представлен, впрочем, элитные коттеджи изредка встречаются, по большей части в пригородах (Мысхако, Абрау-Дюрсо, Южная Озереевка). Вместе с тем спрос на квартиры улучшенной планировки в Новороссийске растет и пока остается неудовлетворенным. Средняя стоимость жилья экономкласса в центре города — 1000 долл. за 1 кв. м, в южных микрорайонах Центрального округа и в Южном округе квартиры данной категории продают по 900–910 долл. за 1 кв. м. Цены на квартиры бизнес-класса колеблются от 1500 до 3000 долл. за 1 кв. м. В Восточном и Приморском округах дома бизнес-класса не возводят, а в сегменте экономкласса стоимость составляет от 720 (район Шесхариса) до 850 долл. за 1 кв. м (Приморский округ: Цемдолина, Мефодиевка). Среди строящихся и проектируемых объектов в сфере элитной недвижимости можно назвать только жилую часть комплекса «Новосити»: 15-и и 23-х этажные корпуса, в которых на верхних этажах предусмотрены пентхаусы. Наличие управляющей компании и развитой инфраструктуры, а также расположение в центре города дают возможность оценить данный проект выше, чем бизнес-класс.
Рост цен на недвижимость первичного рынка (от застройщика) за 2007 год составил приблизительно 30%.

Жилая недвижимость Новороссийска: вторичный рынок

В отличие от первичного рынка вторичный показывает быстрый рост цен. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, нежелание граждан финансировать строительство дома в течение долгого времени (от фундамента до ввода в эксплуатацию). Во-вторых, не всех прельщает необходимость делать ремонт после приобретения квартиры, который в наше время может стоить ох как дорого! К этому еще нужно прибавить недоделки от строителей, неблагоустроенный и необжитый двор, отключенные лифты и так далее. Наиболее востребованы на вторичном рынке 1-2-х комнатные квартиры улучшенной планировки. В среднем по городу на вторичном рынке сейчас сформировались следующие цены за 1 кв. м: в хрущевках — от 2200 до 2500 долл., в брежневках — от 2400 до 2600 долл., в сталинках — от 2500 до 3500 долл., в квартирах улучшенной планировки — от 2000 до 3000 долл.
Чтобы сориентировать читателей с ценами на квартиры, предлагаю таблицу:

Конечно, хочу обратить Ваше внимание, что эти цены даны весьма приблизительно, так как в каждом районе категория квартир (то есть, хрущевки, брежневки, улучшенки и т.д.) разные, и, соответственно, цены тоже будут варьироваться. Также, если говорить о вторичном рынке жилья, стоит обратить Ваше внимание на такую категорию недвижимости, как домовладения, то есть частный сектор. Здесь выводить какую-то схему определения цены весьма сложно, так как каждый дом, как и его хозяин – это индивидуальность. Стоимость складывает, помимо расположения домовладения, наличием коммуникаций, района и прочих условий. Цены на домовладения варьируются от 2 млн. руб.

Земельные участки

Стоимость земельных участков зависит от:
1) района;
2) категории назначения земельных участков;
3) в какой стадии оформлены документы, подтверждающие право собственности;
4) наличия коммуникаций;
5) состояния подъездных путей (дорог).
Стоимость земельных участков на данный момент составляет: ИЖС, ЛПХ – от 1 млн. руб до 8 млн. руб. Рост цен специально мы не просчитывали, но можем предложить Вам самостоятельно сделать вывод: осенью прошлого года подобные участки стоили от 500 тыс. руб. до 5 млн. руб. Существует также рынок инвестиционных перепродаж. Если внимательно рассмотреть этот сегмент рынка и основываться на предпочтениях наших клиентов, то можно сделать вывод: наиболее привлекательно в этом плане выглядят земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Стоимость таких участков на данный момент составляет в Приморском р-не (8-я щель) от 1,5 млн. руб. до 3,5 млн. руб. Вряд ли стоит удивляться данному предпочтению, если учитывать рост цен на земельные участки данного целевого назначения.