Азбука коммунального управления

Один из главных признаков российской реформы ЖКХ – появление независимых управляющих компаний (УК) – структур, выполняющих роль посредника в расчетах между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов, а также осуществляющих эксплуатацию жилых зданий. Сегодня на плечи УК ложится все бремя накопленных в отрасли проблем. Опыт реформы показал, что далеко не каждая из них успешно справляется со своими задачами, однако есть и такие организации, деятельность которых подтверждает: успешный бизнес в ЖКХ все-таки возможен.

Утром трубы, вечером деньги

Современный Жилищный кодекс предполагает, что на рынке должны остаться только коммерческие УК, конкурирующие между собой за обслуживание многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений в таких зданиях должны выбрать один из трех способов управления своим имуществом: непосредственное (общим собранием), с образованием юридического лица (ТСЖ) или жилищного кооператива либо управляющей компанией (по договору с собственниками). Однако и в первых двух случаях жильцам вовсе не обязательно обслуживать дом своими силами, да и вряд ли это возможно (если речь идет о многоквартирном здании). На практике чаще всего обслуживанием дома по договору с собственниками занимается УК.

Здесь нужно отметить, что по сути управляющая компания – это биллинговая структура, осуществляющая и координирующая взаиморасчеты между собственниками жилья и поставщиками ресурсов (воды, тепла, электрической энергии), а также подбирающая подрядчиков для технического обслуживания и ремонта зданий и инженерных систем. Именно в этом и состоит понятие «управления», и именно так работают подобные компании за рубежом. В нашей стране ситуация несколько иная, поскольку еще очень велико влияние сложившегося за долгие годы стереотипа эксплуатационных контор: ЖЭКов, а затем ДЕЗов. Да и подрядчиков, способных качественно и недорого выполнять обслуживание домового хозяйства, пока не так просто найти, а потому УК предпочитают держать в штате собственных специалистов. Однако можно сказать, что те процессы, которые происходят сегодня в коммунальной отрасли, являются первым шагом к разделению функций между обслуживающими предприятиями и появлению полноценных УК, не имеющих материальных интересов в «хозчасти».

Деятельность управляющих компаний в настоящее время не подлежит лицензированию, поэтому теоретически она открыта для всех желающих. Еще совсем недавно основную массу УК составляли бывшие муниципальные учреждения, отвечавшие за содержание жилого фонда. И тем не менее на рынок выходят новые операторы. «Если год-два назад жители некоторых многоквартирных домов впервые получили возможность выбора частной управляющей компании вместо муниципальной, то сегодня мы наблюдаем процесс, когда основная конкуренция разворачивается между частными управляющими компаниями», – отмечает руководитель УК «Райжилуправление» (г. Ижевск) Рауф Кутдузов.

Таким образом, начинают работать рыночные механизмы, и в сфере ЖКХ возникает конкуренция, столь необходимая для поддержания высокого качества услуг. Что же представляют собой УК «новой формации», откуда они приходят на рынок?

«Раньше мы занимались различными монтажными работами, связанными с отоплением и канализацией. Набрав определенный опыт и солидную клиентскую базу, решили расширить сферу деятельности и создать управляющую компанию. Сегодня только в Находке мы обслуживаем 26 домов», – рассказывает Алексей Евстропов, технический директор УК «Сантехсервис» (г. Находка, Приморский край). Специалист уверен, что обычное ТСЖ (до 100-200 квартир в доме) не обойдется без услуг управляющей компании, т.к. содержать собственный штат слесарей и сантехников невыгодно. Кроме того, некоторые виды работ, связанные, например, с ремонтом тепловых пунктов, требуют высокой квалификации.

Ошибкой многих новоиспеченных УК становится стремление получить быструю прибыль. Некоторые эксплуатирующие организации стремятся собрать с жителей как можно больше денег, но сами с ними расставаться не спешат. Вряд ли подобный подход можно считать разумным, поскольку в ЖКХ, как и в любой другой сфере бизнеса, для получения прибыли необходимы первоначальные вложения. Например, заменив в доме изношенные стояки или отремонтировав кровлю, УК будет на несколько лет избавлена от расходов на их ремонт и содержание.

Подтверждают это и слова министра регионального развития России Сергея Круглика: «Кризис особенно ярко высветил пестроту появившихся в управлении жилищно-коммунальным хозяйством бизнес-структур. Как оказалось, они по-разному отнеслись к возможности проявить себя на рынке, объем которого составляет триллионы рублей. По нашим расчетам и выводам экспертов при сложившейся конъюнктуре можно извлекать стабильный доход в течение 25 лет. Рентабельность – от 3 до 5% – не так велика, как, скажем, в сырьевых отраслях или на потребительском рынке. Привлекательными являются стабильность и перспективность прибыльной работы».

Меньше на отопление – больше на ремонт

Надо отметить, что выйти даже на небольшую норму прибыли начинающей УК довольно непросто. Дело в том, что существующие сегодня тарифы несбалансированны: 80% квартплаты составляют платежи за тепло и воду. Оставшихся средств на обслуживание дома, как правило, не хватает. Иногда УК не может на эти деньги даже набрать достаточное количество персонала.

«Сегодня между жильцами и управляющими компаниями существует перекос ответственности в сторону последних. УК вслед за бывшими ЖЭКами вынуждена вести хозяйство практически без участия собственников квартир, – считает Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу российского представительства компании Kamstrup, мирового лидера по производству приборов учета тепла. – Невозможность провести те или иные работы из-за отсутствия средств – проблема УК. Собственник же во многих случаях играет роль стороннего наблюдателя и критика. От жильцов очень редко исходит инициатива, а принятие того или иного решения нередко затягивается из-за невозможности собрать достаточное количество членов ТСЖ для голосования».

Именно по причине «отстраненности» собственников от коммунальных вопросов собственного дома управляющие компании нередко оказываются наиболее заинтересованными в снижении расходов жильцов на тепло, электроэнергию и воду.

«В нашем городе сильно изношено порядка 90-95% жилого фонда. Его содержание и ремонт требуют огромных затрат, однако все, на что мы можем сегодня рассчитывать – 4 руб. 32 коп. с квадратного метра площади согласно действующей тарифной сетке. Очевидно, что этих денег практически ни на что не хватает, мы с трудом балансируем на грани убытка, – рассказывает Юрий Холопов, директор УК «Домоуправ» (г. Старица Тверской обл.). – Многие жильцы, правда, понимают сложность положения и по собственной инициативе выделяют дополнительные средства на ремонтные работы. Однако их возможности тоже ограничены, а платежи за коммунальные ресурсы и так «съедают» ежемесячно немалую сумму (в основном это расчеты за отопление, ведь 1 гигакалория стоит у нас 1154 руб.). Снижение этих затрат позволит перераспределять больше средств на приведение домов в надлежащее состояние».

Неудивительно, что многие УК сегодня советуют собственникам оптимизировать их коммунальные расходы, в частности, с помощью приборов учета тепла. «После установки теплосчетчиков, а также проведения необходимых мер на объектах (утепления домов, модернизации тепловых пунктов и систем отопления) средняя экономия на коммунальных платежах составляет у нас 50%. Есть и такие дома, где этот показатель составил 60%, – говорит руководитель УК «Сантехсервис» Алексей Евстропов. – Молва по городу разнеслась очень быстро, и теперь многие дома просят взять их под свое управление и поставить теплосчетчики».

Однако установка приборов учета тепла требует обдуманного подхода. Поспешные решения часто приводят к разногласиям между собственниками жилья (а значит, и УК, представляющими их интересы) и поставщиками тепловой энергии. Как правило, конфликты возникают из-за низкой отказоустойчивости и невысокой метрологической стабильности теплосчетчиков. «Мы осведомлены о проблемах, с которыми сталкиваются многие эксплуатирующие организации, использующие дешевые приборы учета, – говорит Юрий Холопов. – Поэтому мы сразу остановили свой выбор на датских теплосчетчиках MULTICAL®, как наиболее надежных и долговечных. Кроме того, они комплектуются автономными элементами питания, обеспечивающими работу приборов в течение 10 лет. Для нас это немаловажно, т.к. сбои в работе систем электроснабжения зданий старой постройки случаются довольно часто».

Лицом к потребителю

Наряду с необходимостью оптимизировать затраты на коммунальные ресурсы перед каждой УК стоит задача формирования гибких тарифов на свои услуги. Очевидно, что нельзя использовать одни и те же расценки, принципы начисления для новостроек, «хрущевок» и, например, зданий довоенной постройки. Некоторые эксперты предлагают вообще отказаться от практики тарификации коммунальных услуг на основе расценок, утверждаемых местными муниципальными органами, считая, что собственники и УК всегда смогут договориться сами.

И тому есть примеры. «Мы стараемся быть максимально открытыми для собственников. Если у жильцов дома не хватает средств, мы выходим на общее собрание, приводим необходимые расчеты и предлагаем решение, – рассказывает Виталий Пасечников, генеральный директор ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» (г. Новосибирск). – Если в доме живут одни пенсионеры, доходы которых ограничены, то по решению общего собрания можно пойти на снижение периодичности работ или предложить жителям часть работ выполнять самостоятельно. Например, у нас есть дома, где принято решение выполнять уборку подъезда силами самих жильцов. Если собственники квартир принимают решение платить уборщице, к примеру, 10 тысяч рублей в месяц и спрашивать с нее по полной программе за чистоту в подъезде, то мы проводим соответствующую корректировку начислений квартплаты. И такие дома у нас тоже есть».

Подобный принцип вполне отражает рыночный характер реформы. Цены на услуги должны не спускаться по указке сверху, а формироваться на основе здоровой конкуренции и объективных условий рынка.

Первостепенной задачей управляющих компаний является создание прозрачной системы расчетов потребителей с поставщиками коммунальных ресурсов. Только в этом случае УК смогут выполнять свое основное предназначение: контролировать получение и оплату услуг собственниками, а в случае необходимости – отстаивать интересы последних, в том числе и в судебных инстанциях. Одним из необходимых для этого инструментов являются современные приборы учета – простые в использовании и имеющие глубокие архивы. Так, например, теплосчетчики MULTICAL® могут быть оснащены модулями для удаленного считывания показаний, позволяющими оперативно получать результаты учета и архивные показания не только теплоснабжающей организации, но и управляющей компании, а также самим собственникам.

Обратная связь с жильцами, их информирование о путях снижения коммунальных расходов играют важную роль в работе хорошей УК. К примеру, дома, оборудованные приборами поквартирного учета и регуляторами на радиаторах, имеют большой потенциал экономии. Но если жильцы не проинформированы об этих возможностях, эффекта не будет. «Мы советуем, например, выставлять минимальный температурный режим радиаторов на время длительного отсутствия, – рассказывает Ирина Горбунова, представитель УК (г. Ярославль). – Это позволяет максимально снизить плату за услугу, которой жильцы фактически не пользовались». Такого рода забота о собственниках помещений тоже входит в компетенцию современной управляющей компании.

Залог успешного бизнеса в ЖКХ – положительная динамика показателей качества жизни жильцов многоквартирных домов. А это и улучшение состояния жилого фонда, и повышение качества коммунальных услуг, и оптимизация их стоимости, и прозрачность системы расчетов с потребителями. Сегодня это необходимые факторы формирования цивилизованного рынка. А значит, только работая на благо своих клиентов и, что не менее важно, в содействии со своими клиентами, управляющие компании могут обеспечить собственную экономическую стабильность.

Пресс-служба Kamstrup