Выявленные риски при проведении сделок и способы их решений

 — риски, связанные с передачей денежных средств, — риски, связанные с подписание договора купли-продажи, — риски, связанные с регистрацией перехода права собственности.

Остановимся более подробно на каждом виде риска.

Риски, связанные с передачей денежных средств — денежные средства переданы Покупателем Продавцу, а права собственности не зарегистрировано (в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов от Продавца, в связи с подачей Продавцом заявления в УФРС о приостановке регистрации и т.д.), или право собственности Покупателя зарегистрировано, а деньги Продавцу не переданы — в этом случае самым оптимальным является расчет через сейфовую ячейку банка. При этом в банковском договоре можно предусмотреть контроль банка за выдачей пакетов: например, Продавец может получить денежные средства из сейфовой ячейки банка только в том случае, если Покупатель предъявит свидетельство о госрегистрации в банк. Как показывает практика, иногда Покупатели не хотят это делать, в этом случае РД предлагает услугу по отметке зарегистрированных договоров в банке.

Риски, связанные с подписание договора купли-продажи — при подаче документов на государственную регистрацию может оказаться, что право собственности было оформлено по поддельным документам. Для того, чтобы избежать подобного риска, необходимо провести анализ юридической чистоты объекта до проведения сделки, или получения справки о содержании правоустанавливающих документов, — в отчуждаемой квартире может быть обременитель, сохраняющий право проживания в квартире (он может находится в тюрьме или в психо-неврологическом диспансере, поэтому данную информацию Продавцы могут скрывать). В этом случае поможет получение архивной справки по форме 9, в которой указана информация о всех людях, когда-либо проживавших в данном объекте недвижимости, а также причины, по которым они были сняты с регистрационного учета и куда они были выписаны;

Риски, связанные с регистрацией перехода права собственности — общая площадь, указанная в свидетельстве о государственной регистрации  Продавца отличается от общей площади, указанной в техническом паспорте. Данная ситуация бывает очень часто, что связано с особенностями расчета общей площади ПИБами. Самое важное в данной ситуации — вовремя заметить эти изменения, оплатить 120 руб. госпошлины за внесение изменений в ЕГРП, и предусмотреть данные полномочия в доверенности на регистрацию, — в Санкт-Петербурге очень много зданий, построенных в 18−19 веках и являющихся объектами культурного наследия. К сожалению, Закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)
народов Российской Федерации» принят в 2002 году и учет таких объектов начался с 2002 года, а закон о приватизации был принят в 1991 году. Иногда происходит наложение: квартира приватизирована уже давно, а зарегистрирован как объект культурного наследия совсем недавно. В этом случае единственной возможностью увидеть обременение является получение Выписки из ЕГРП.

Риски при проведении сделок

Источник: Юрблог Автор: Галя Куртеева