Малобюджетное инвестирование в недвижимость

 Всем доброго времени суток! С вами Федоров Александр, практикующий инвестор, член питерского Клуба Инвесторов "Питер и весь мир", владелец Золотой карты Клуба, предприниматель с 2004 года.

Хочу поделиться с вами интересной информацией, касающейся инвестирования в недвижимость.

Не секрет, что идею инвестирования именно в недвижимость в широкие массы принёс Роберт Кийосаки. Его книга "Богатый папа, бедный папа." разошлась огромными тиражами. В том числе и в России. Если кто-то из читателей ещё не знаком с этой книгой, то настоятельно рекомендую прочесть.

Сама мысль о том, что с недвжимостью может начать работать человек, у которого даже нет собственной крыши над головой (а у Р. Кийосаки был период, когда он жил в машине), эта мысль буквально лишает сна! Хочется скорее что-то делать, что-то покупать, сдавать.

Однако несложный подсчёт вызывает чувство разочарования. Основная идея Богатого папы - возможность купить недвижимость, взяв ипотеку (в книге это закладная), а затем сдать её в аренду. При этом величина арендного платежа должна быть равна или превышать ежемесячный платёж по ипотеке (закладной).

Сравнив величины средних показателей по аренде и рассчетных значений ежемесячных платежей по ипотеке приходим к неутешительному выводу: аренда сможет перекрыть ипотечный платёж только при условии высокого первоначального взноса (от 50% стоимости объекта недвижимости).

Когда подобные подсчёты сделало большое количество людей, распространился миф о том, что идеи Кийосаки в России не работают.

Хочу вас обрадовать. Это не так.

Конечно, чтобы идеи Богатого папы заработали у нас в России, нужно использовать нестандартное мышление. Не всё легко и просто, но возможности креативно подойти к идеям Кийосаки в России есть. И их много.

Сегодня я опишу всего лишь один пример, который реализован девушкой (!) из Питера, Дашей Ковалевской. Классическая идея Богатого папы была здесь дополнена стратегией "Делим большое на малое". Как следует из заголовка данной статьи, речь пойдёт о малобюджетном варианте инвестирования. Особое внимание Даша обратила на так называемый Старый Петербург, а именно на коммуналки в старом фонде. А ещё точнее на комнаты в таких коммуналках. Была найдена комната в центре города, совсем недалеко от станции метро. Комната 14,1 м2. Главной особенностью комнаты, которая заинтересовала Дашу, было наличие в этой комнате двух окон.

Скорее всего вы уже догадались, что было дальше. Но не спешите с выводами, вы знаете ещё не всё.

При покупке этой комнаты (конечно в ипотеку) была реализована ещё одна стратегия: "Покупка без первого взноса." Эта стратегия позволила купить комнату действительно без первого взноса, заплатив только залог в 50000 рублей. Ежемесячный ипотечный платёж составил 15000 рублей. После получения комнаты в собственность она была разделена перегородкой пополам и оборудованы два входа. Площадь получившихся помешений составила всего по 6,5 м2! Устройство перегородки, установка дверей, закупка материалов и некоторых предметов мебели обшлись в 30000 рублей. Заняло это четыре дня.

Итого общие затраты в данную недвижимость составили 80000 рублей!

А теперь самое интересное. На то, чтобы подать объявление, организовать просмотр и договориться о сдаче комнат ушло всего два дня. И каждая комната была сдана за 12500 рублей!!! Если вы раньше считали такое невозможным, то теперь у вас есть живой пример того, что возможно гораздо больше, чем обычно принято представлять. То есть общий денежный поток с двух комнат составил 2х12500р-15000р=10000р. Скажете, немного? Давайте посчитаем.

Во-первых, сам факт того, что арендный платёж превысил ипотечный уже нас может устроить, ведь наши долги отдают другие люди. Во-вторых, давайте умножим 10000 рублей на 12 месяцев года. Получим 120000 рублей! При затратах собственных средств в 80000 рублей, годовая доходность составит 150%! Ни с какими банковскими ставками по вкладам это и рядом не стояло.

Замечу, что в следующем году никаких затрат больше не предвидится. Поэтому все 120000 рублей станут уже чистой прибылью. Не забывайте также и о том, что со временем арендные ставки поднимаются, а ипотечный платёж остаётся прежним. Также растёт в цене сама недвижимость, которая в конечном итоге останется в полной собственности инвесторов.