Что такое оценка земельных участков

В последнее время все более популярной становится оценка недвижимости, в частности оценка земли (земельных участков ). Существуют ситуации, когда оценка является обязательной, например, в случаях приватизации, либо же рекомендательной для продавца (покупателя) для целей принятия управленческих решений.

Ниже приведены ситуации, в которых оценка является обязательной:

• совершения сделки с единым объектом недвижимости;
• вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• определения начальной цены земельного участка на торгах;
• изъятия земли для государственных и муниципальных нужд;
• получения кредита под залог объектов недвижимости;
• внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
• определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
• разработки и осуществления инвестиционных проектов;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Как правило, целью оценки земельных участков является определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо рыночной стоимости права аренды (арендной платы за земельный участок). Во внимание принимается, прежде всего, ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при его наиболее эффективном использовании (НЭИ), без учета доходов от иных видов производства.

Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от категории участка и его разрешенного использования. Различают следующие правовые режимы:

• Для ИЖС;
• Для садоводства;
• Для фермерского хозяйства;
• Для турбаз и баз отдыха;
• Для строительства;
• Под автостоянки, гаражи.

После определения правового режима необходимо провести анализе местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков. Цена не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости.

После анализа всех важных факторов, влияющих на стоимость участка, определяется его НЭИ, которое определяется при ответе на следующие вопросы:

1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?

2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?

3. Является ли имущество физически пригодным для использования?

4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?

Рыночная стоимость права аренды зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на участок и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Стоимость зависит также от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Первый этап работ начинается еще задолго до обращения Заказчика в оценочную компанию. Во-первых, необходимо удостовериться в наличии всех правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, их правильном юридическом оформлении. Данный этап выполняется для юридически грамотного определения объекта оценки оценщиком, подробного описание прав на него, различных ограничений и обременений. В случае отсутствия документов необходимо будет вводить определенные допущения в процессе оказания услуг, что может сказаться на точности расчета.

Второй этап заключается в передаче документов в оценочную компанию и фотофиксация объекта недвижимости (земельного участка). Наиболее типичное заблуждение Заказчика о том, что оценку можно провести без осмотра объекта. Но это не совсем верно, хотя в Законодательстве и нет четкого указания на проведение осмотра. Самым главным фактором является дата оценки (дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости). Пример приведем для единого домовладения для лучшего понимания: по состоянию на вчера на земельном участке располагался новый коттедж, а сегодня он сгорел. Рыночная стоимость объекта, конечно же, изменилась. Т.о. в случае проведения оценки без осмотра Заказчик может предоставить документы на домовладение, а дома фактически нет. Соответственно, проведение осмотра является обязательным во всех случаях, кроме выполнения Экспертного заключения (документ, выражающий мнение оценщиков, который выполняется в свободной форме и не имеет должной юридической силы).

Третий этап заключается в кропотливой работе оценщиков, выполнения поставленных им задач. Проверка выполненного Отчета об оценке земли (земельных участков) и оплата услуг. Как правило, стоимость работ начинается от 10 000 руб. Единственную рекомендацию, которую можно дать - не гоняться за дешевизной, а также не бояться обращаться в небольшую, но быстрорастущую компанию (такой компанией в городе Санкт-Петербург является оценочная компания «Капитал-Оценка»). Хорошими показателями являются: наличие дополнительных сертификатов у оценщиков, свидетельств об участии в семинарах.

При обращении в оценочную компанию необходимо подготовить следующий пакет основных документов, необходимых для оказания квалифицированных:

• Свидетельство о регистрации права собственности (или иного права, например, права пользования) на земельный участок;
• Кадастровый план земельного участка;
• Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.);
• Если на земельном участке имеются здания, сооружения или улучшения, то необходимо предоставить информацию по каждому объекту улучшений.