Рейтинг торговых центров города Кирова
Сейчас на рынке торговой недвижимости наблюдаются кардинальные изменения. С каждым днем происходит развитие и формирования торговых центров. Регионы убедились в серьезности намерений отечественных и зарубежных инвесторов укрупнять и усовершенствовать торговые объекты, развивать торговую инфраструктуру и тем самым воспитывать потребительскую культуру. Грозит ли Кирову перенасыщение торговыми центрами, как изменились за год арендные ставки? На эти и другие вопросы отвечает руководитель по развитию проектов коммерческой недвижимости компании «Сеть коммерческой недвижимости» Ирина Макарова.
- Ирина Леонидовна, в мире существует множество понятий и классификаций торговых центров. Что такое «торговый центр» в нашем городе?
- Как бы грубо ни звучало, но понятие «торговый центр» в нашем городе слилось с понятием «универмаг». Общепринятое значение слова «торговый центр» - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании или комплексе таковых. В нашем городе сегодня в какой-то степени данному понятию могут соответствовать лишь 2 объекта - «Глобус» на Воровского и «Фестиваль» на Волкова. В Кирове же магазин, в котором представлены более трех торговых точек разного направления, уже считается торговым центром, и пестреющие рекламные вывески соответствуют восприятию обывателей. Лучше сказать, что формату «торговый центр» сегодня соответствуют 2-3 объекта. И более 80 предприятий лишь позиционируют себя в качестве торгового центра.
- По данным конца 2007 года, среди всех регионов ПФО только в Казани наблюдается перенасыщение торговыми центрами. Грозит ли подобное перенасыщение Кирову? Ваши прогнозы, когда в нашем городе может установиться баланс спроса и предложения?
- Пока рано говорить о перенасыщении города торговыми центрами. На сегодняшний день еще множество общероссийских торговых сетей, финансовых структур, сервисных предприятий в нашей области не представлены совсем, но планируют войти в долю рынка. И им нужны новые площади, новый формат объектов, соответствующий мировым стандартам. Поэтому спрос на торговую недвижимость не падает. Наоборот, увеличиваются потребности участников рынка в больших площадях. Спрос на площади 30-50 кв. м уже не актуален. Сегодня запросы арендаторов, покупателей торговой недвижимости имеют показатель от 500 кв. м и до 10 000 кв. м, что пока не может быть удовлетворено, т. к. предложения качественных площадей такого масштаба практически отсутствуют.
- Раз есть спрос со стороны сетей, то интересно было бы узнать, планируется ли в Кирове строительство новых крупных торговых центров?
- В планах фигурирует множество объектов торгового назначения, торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов и т. д. Но предсказать, когда и сколько реально будет построено и введено в эксплуатацию – трудно. Скорее всего, в ближайшие 3-5 лет город получит максимум 2-3 серьезных объекта, соответствующих всем современным параметрам. Это очень большие вложения, при умеренных, но все же имеющихся инвестиционных рисках. И оставшиеся, нереализованные объекты будут переориентированы на другие сегменты – бизнес-центры, гостиницы, технопарки и т. д.
- Заканчивается первый месяц нового 2008 года. Большую ли роль сыграли двухнедельные каникулы в изменении арендных ставок? Заметен ли их рост по сравнению с предыдущими периодами?
- Существенных изменений в арендных ставках на торговые площади с 2007 года не наблюдается. Обычное ежегодное повышение на 10-20% соответствуют росту цен на коммунальные платежи. В январе 2008 года средний показатель по действующим предложениям составил 1200 рублей за 1 кв. м. Для сравнения, этот же показатель в декабре 2006 года составлял 800 рублей, в декабре 2007 года – 980 рублей.
- Портал Investor.kirov.ru планирует составить рейтинг крупных торговых центров Кирова. Ваше экспертное мнение по этому поводу, так называемая «пятерка лучших»?
Вопрос сложный, т. к. совпадений по всем показателям сразу – просто нет. Я бы ответила следующим образом: исходя из опыта общения с представителями потенциальных арендаторов и инвесторов, линейка наиболее востребованных объектов выглядит следующим образом:
на 1-м месте – планируемые объекты, т. е. проектируемые или строящиеся. По размещенным на информационно-аналитическом портале Investor.Kirov.ru инвестиционным проектам, строящимся объектам из 100 обращений приходится более 60%.
На втором месте – действующие предприятия торговли – «ЦУМ», «Глобус», «Фестиваль», «Росинка». По этим объектам запросов около 30% из 100.
На третьем месте – рассматриваются любые площади, любые помещения, любые варианты (около 10%).
С руководителем по развитию проектов коммерческой недвижимость компании «Сеть коммерческой недвижимости» Ириной Макаровой беседовал Василий Юмшанов-младший
P.S. А теперь обещанный рейтинг!
Рейтинг составлен по итогам анкетирования представителей крупных торговых центров города Кирова (площадью не менее 5000 кв. м).
Табл №1. Площадь, сдаваемая в аренду (кв. м)
Место |
Название ТЦ |
Площадь (кв. м) |
1 |
«Росинка» |
13000 |
2 |
«Глобус» |
12000 |
3 |
«Фестиваль» |
9300 |
4 |
ЦУМ |
7810 |
5 |
«Европейский» |
6000 |
Табл №2 Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв. м)
Место |
Название ТЦ |
Арендные ставки (руб. в месяц за кв. м) |
1 |
«Европейский» |
1000 |
2 |
«Фестиваль» |
900 |
3 |
«Глобус» |
800 |
4 |
«Росинка» |
610 |
5 |
ЦУМ (Участник не предоставил информацию) |
Табл №3 Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв. м)
Место |
Название ТЦ |
Арендные ставки (руб. в месяц за кв. м) |
1 |
«Росинка» |
1900 |
2 |
«Фестиваль» |
1800 |
3-4 |
«Глобус» |
1500 |
3-4 |
«Европейский» |
1500 |
5 |
ЦУМ (Участник не предоставил информацию) |
Табл №4 Проходимость чел/час.
Место |
Название ТЦ |
Проходимость чел/день |
1 |
«Глобус» |
Около 20000 |
2 |
ЦУМ |
от 11000-25000 (18000) |
3 |
«Европейский» |
10000 |
4 |
«Фестиваль» |
4000 |
5 |
«Росинка» (Участник не предоставил информацию) |
Табл №5 Парковка мест/машин
Место |
Название ТЦ |
Парковка мест/машин |
1-2 |
«Глобус» |
300 |
1-2 |
«Фестиваль» |
300 |
3 |
«Европейский» |
80 |
4 |
ЦУМ |
80 |
5 |
«Росинка» |
50 |
Табл №6 Расстояние от остановки общественного транспорта (метры)
Место |
Название ТЦ |
Расстояние (метры) |
1-3 |
ЦУМ |
10 |
1-3 |
«Глобус» |
50 |
1-3 |
«Европейский» |
50 |
4 |
«Росинка» |
150 |
5 |
«Фестиваль» |
300 |
Табл №7 Отдельные параметры торговых центров
|
«Глобус» |
«Фестиваль» |
«Росинка» |
«Европейский» |
ЦУМ |
Наличие эскалаторов |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Наличие электрораздвижных дверей |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
Наличие системы информационных указателей |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Наличие отдельного бюджета на рекламу |
0 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Табл №8 Параметры «идеального» торгового центра г. Кирова
Как видно из представленных таблиц, «идеальный» торговый центр в Кирове имеет следующие параметры:
Площадь, сдаваемая в аренду (кв.м) |
13000 |
Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) |
1000 |
Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) |
1900 |
Проходимость чел/час |
20000 |
Парковка мест/машин |
300 |
Расстояние от остановки общественного транспорта (метры) |
10 |
Наличие эскалаторов |
1 |
Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов |
1 |
Наличие электрораздвижных дверей |
1 |
Наличие системы информационных указателей |
1 |
Наличие отдельного бюджета на рекламу |
1 |
Табл №9 Значимость показателей торгового центра
Показатель торгового центра |
Вес показателя (%) |
Площадь, сдаваемая в аренду (кв.м) |
100 |
Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) |
; 90 |
Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) |
90 |
Проходимость чел/час |
100 |
Парковка мест/машин |
100 |
Расстояние от остановки общественного транспорта (метры) |
80 |
Наличие эскалаторов |
50 |
Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов |
50 |
Наличие электрораздвижных дверей |
50 |
Наличие системы информационных указателей |
50 |
Наличие отдельного бюджета на рекламу |
80 |
Итоговый рейтинг вычислялся методом определения расстояния до «идеального» в N-мерном пространстве (где N – количество признаков), с учетом весов признаков, определенных методом экспертных оценок.
Рейтинг «Пятерка лучших торговых центров города Кирова»:
Место |
Наименование |
Рейтинг (нормализованное расстояние до идеала) |
Рейтинг (процент приближения к идеалу) |
1 |
«Глобус» |
0,40 |
59% |
2 |
«Фестиваль» |
0,41 |
58% |
3 |
ЦУМ |
0,45 |
54% |
4 |
«Европейский» |
0,55 |
45% |
5 |
«Росинка» |
0,56 |
44% |
Investor.Kirov.ru | Arendator.Kirov.ru