Инвестиции на рынке недвижимости США. Часть 1

О инвестировании в рынок недвижимости США написано немало вдохновляющих историй. Как правило - это истории о людях, сколотивших огромные состояния, занимаясь инвестициями в рынок недвижимости. Другие истории, истории о тех, кто на этом рынке потерпел крах и стал банкротом не так известны. Предположим, что рассказывать о неудачных вложениях не так выгодно как для компаний застройщиков, так и для риэлторов, а также для фондов, инвестирование в недвижимость для которых является прямым заработком.

Со стороны может показаться, что заработать на недвижимости можно только всем известным методом «купи дешевле -  продай дороже», однако на самом деле инструментов для инвестирования в рынок недвижимости США гораздо больше, чем на территории бывших союзных республик и даже Европы. Начиная от всевозможных фондов-посредников и заканчивая различными кредитными возможностями, благодаря которым доступ к играм на этом рынке открыт для всего среднего класса страны.

На самом деле покупка, продажа и управление недвижимостью - это целая наука. Тот, кто ее постигнет, может получить существенную прибыль. Дело в том, что если сравнивать данный тип инвестиций с инвестициями в акциями, то вы получаете существенные преимущества. Начнем с того, что у вам всегда в собственности остается актив, управлять которым вы можете при любом движении рынка. То есть если компания, акции которой вы купили вдруг обанкротиться, у вас на руках останутся только бумаги(акции), подтверждающие ваше право собственности на то, что уже не существует. При падении рынка недвижимости у вас всегда остается выбор что делать дальше: вы можете продать актив по низкой стоимости, либо ждать когда ситуация изменится и продать вашу недвижимость позже. К тому же, как упоминалось выше, на рынке недвижимости США вам абсолютно не нужно вносить всю стоимость объекта сразу, а воспользоваться кредитом.

Итак, рассмотрим 4 основных способа инвестирования в рынок недвижимости США 

1) аренда недвижимости 

2) купля-продажа недвижимости (флиппинг), 

3) участие в инвестиционных группах  

4) участие в инвестиционных фондах (REITs) 

1) АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Заработок на аренде считается длинным вложением, поскольку суммы, которые получает арендодатель не так велики, как если бы вы занимались куплей-продажей. Это долгосрочная стратегия, требующая личного участия. Для того, чтобы заниматься сдачей недвижимости в найм нужно иметь определенные навыки в ремонте, поскольку недвижимость нужно постоянно обновлять после арендаторов.

Также вам необходимо иметь достаточную финансовую подушку, чтобы закрывать месяцы, в которые недвижимость будет простаивать. Речь идет о недвижимости на побережье, где в холодные месяцы арендаторов найти можно только путем существенного снижения цены.

Тем не менее американские инвесторы, которые зарабатывают на аренде недвижимости, не боятся брать в кредит несколько помещений/зданий одновременно, каждое закладывая в банке в залог, а с денег, которые приходят от аренды - выплачивать кредиты банкам.

Плюсы: 

• Расходы на ремонт можно отнести на налоговую базу, тем самым снизив издержки
• Можно приобрести сразу несколько объектов, перераспределив прибыль от аренды на неликвидные объекты 
• Регулярный доход
• После выплат ипотеки/кредита вся недвижимость остается в собственности арендодателя, увеличивая его доходы 

Минусы:

• Проблемы ротации арендаторов
• Проблемы с расходами на ремонт. Поврежденное имущество.
• В определенных климатических зонах велика вакантность 

Несомненно, что доход с аренды не является единственной целью арендодателя. Как упоминалось выше - перспективный арендодатель со временем может стать крупным собственником недвижимости.