10 ипотечных заблуждений

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 1. Сейчас ипотеку брать невыгодно, лучше подождать, когда ставки снизятся

Ждать, что наступит чудо, снизятся проценты, жилье станет дешевым, и все мы решим квартирный вопрос, – крайне неосмотрительно. Давайте рассмотрим, что произойдет при падении процентных ставок: деньги станут доступнее, появится большее количество людей, которые смогут себе позволить купить собственное жилье, спрос вырастет и... цены опять подрастут, а предложение (т.е. количество жилья) останется тем же. Вам просто придется брать кредит побольше – вот и все, ежемесячный рост цен на жилье перечеркнет всю выгоду от снижения процентных ставок. К тому же пока вы будете ждать снижение цены на недвижимость (например, на 10%), инфляция до 15% годовых обесценит ваши накопления, а стоимость предстоящего ремонта вырастет.
В общем, не стоит ждать чудес, нужно действовать. Если в дальнейшем появятся программы с более низкими процентными ставками, можно будет рефинансировать ипотечный кредит: взять кредит в другом банке, чтобы погасить остаток платежа в первом.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 2. Без внушительного первоначального взноса не стоит и думать об ипотеке

Многие из потенциальных клиентов, не обладая достаточными средствами на первоначальный взнос, позвонив в один-два банка, решают, что, не имея достаточной суммы для первоначального взноса, приобрести квартиру не удастся, поэтому нужно ждать и копить деньги.
Как правило, сейчас первоначальный взнос в стандартных банковских программах составляет 20-30% от стоимости квартиры. Если позволяет заработная плата, можно взять дополнительный потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Если в собственности заемщика уже есть недвижимость, можно подобрать программу с отсрочкой выплаты первоначального взноса: есть программы, позволяющие купить новое жилье без оплаты первоначального взноса, и в течение 6 месяцев продать имеющуюся квартиру /комнату. Хотя, если у вас есть в собственности недвижимость, то банк может выдать ипотечный кредит на новую квартиру под залог имеющегося в собственности жилья с минимальным первоначальным взносом.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 3. Если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, то клиент получит именно ее, даже если стоимость квартиры будет меньше этой суммы

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в 3 млн.руб., заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70%— в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью 3 млн.руб., банк выдаст ему не обещанные 3 млн.руб., а всего 2,4 млн.руб. (80% от стоимости квартиры). Нужно помнить, что банк оговаривает максимально возможную сумму, но выбранная ипотечная программа накладывает на эту сумму свои ограничения.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 4. Получение кредита ничего не стоит

При оформлении ипотечного кредита и регистрации приобретаемой недвижимости, заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам, одни из которых предназначены банку, другие – оценочным и страховым организациям, а также агентствам недвижимости. Часть таких платежей является обязательной при любой ипотечной сделке вне зависимости от того, в каком банке берется кредит (рассмотрение заявки, организация и выдача кредита, открытие и ведение счета, снятие наличых). Другая часть возникает при любой сделке купли-продажи, даже если при этом ипотечный кредит не используется (оценка недвижимости, страхование предмета залога и т.д.).

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 5. Все риски заемщика страхуются

Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки обычно требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 6. Если застройщик, аккредитованный банком, заморозит строительство объекта, в это время заемщик может не платить по кредиту, а с застройщиком будет разбираться банк

На самом деле кредитный договор заключается между двумя участниками ипотечной сделки: покупателем (заемщиком) и банком, поэтому кредитные платежи не зависят от внешних обстоятельств, выплаты должны осуществляться в соответствии с графиком кредитного договора. В данном случае банк не имеет никаких юридических рычагов воздействия на застройщика.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 7. Человеку, имеющему "серый" доход, ипотека сейчас недоступна

Действительно, сейчас требования к заемщикам ужесточились, однако это не значит, что ипотека для заемщика с небольшим официальным доходом стала невозможна. Некоторые банки по-прежнему достаточно лояльно относятся к заемщикам, которые не имеют достаточной суммы, отраженной в справке 2-НДФЛ. Существуют программы, предусматривающие подтверждение дохода Справкой по форме банка. Если дохода Заемщика недостаточно, чтобы взять нужную сумму кредита, банки готовы рассматривать доходы Созаемщиков. Причем в этом качестве могут выступать не только родственники, а например, гражданские супруги. Однако нужно иметь в виду, что такие кредиты рискованнее для банков, поэтому процентные ставки по ним обычно выше.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 8. В случае финансовых затруднений, возникающих у заемщика, банк сразу же продает квартиру

Что будет с квартирой и с заемщиком, если он не сможет больше погашать ипотечный кредит? В большинстве случаев банки идут навстречу своим заемщикам и вырабатывают решение, которое оказывается приемлемым для обеих сторон. Если неплатежеспособность носит временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить в банке отсрочку платежей на этот период (банк может дать отсрочку платежей в счет погашения основного долга на несколько лет). Можно воспользоваться программой реструктуризации ипотеки от АИЖК (это так называемая рассрочка в выплате ипотечного кредита для добросовестного заемщика, временно потерявшего возможность погашать кредит в полном объеме). В любом случае следует понимать, что заемщик и кредитор – это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Поэтому в случае финансовых затруднений заемщика, обе стороны будут изыскивать оптимальный способ погашения кредита. В крайнем случае, квартира, находящаяся в залоге, будет продана, а средства от продажи пойдут на погашение задолженности перед банком. При этом стоимость недвижимости, находящейся в собственности у заемщика, может подрасти, поэтому, скорее всего, на оставшиеся средства реально будет приобрести другое жилье.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 9. Банк может обанкротиться, тогда квартиру могут продать за долги банка

Какие риски несет человек, взявший ипотечный кредит, в случае банкротства банка?
Банкротство банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на судьбе заемщика. Он будет по-прежнему регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита, могут измениться только реквизиты получателя платежей (наименование, банк и счет). Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться неприятных сюрпризов.
Кроме того, жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора. В этом отношении ипотека хорошо защищает интересы заемщика.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ 10. Обращение к ипотечным брокерам – это лишние расходы

Все меняется, и сейчас ипотечные брокеры снижают стоимость своих услуг, а агентства недвижимости все чаще предлагают бесплатные услуги собственного ипотечного специалиста. Главное преимущество брокеров или ипотечных отделений крупных агентств недвижимости в том, что они обладают информацией о текущих изменениях в программах банков, специальных банковских акциях, имеют соглашения с рядом банков, согласно которым клиенту предоставляется ряд преференций. Возможно снижение ставки для клиентов на 0,5%, бесплатное или ускоренное рассмотрение дела и т.д. в борьбе за клиента агентства недвижимости сами проводят всевозможные акции, предлагающие скидки на оплату процентов по ипотечным платежам или поручительство за клиента. Выигрыш за счет пониженной ставки может составить тысячи рублей, к тому же, специалисты помогут заемщику сэкономить время и силы, которые в наше время тоже на вес золота.