Возврат долга по незаключенному арендному договору

Организация взяла в аренду у индивидуального предпринимателя нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор подписали договор аренды недвижимости. Общество начало использовать по назначению снятое в аренду недвижимое имущество

Когда наступил срок платить за арендованное недвижимое имущество, арендатор начал уклоняться от выплаты арендной платы. Предпринимателю ничего не оставалось делать как обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени. В судебном заседании суде общество стало придерживаться позиции, что договор аренды является незаключенным, ибо в соглашении об аренде недвижимости не содержатся сведения, позволяющие определенно определить, какое именно помещение является предметом договора.

Далее в ходе судебного разбирательства арендодатель до вынесения судебного акта по предъявленным требованиям уточнил свои требования и попросил суд принять судебный акт о взыскании с общества не задолженность по договору аренды, а сумму неосновательного обогащения, которую арендатор сберег за счет пользования имуществом без оплаты, заявлял о необходимости возврата долга в судебном порядке.

В связи с тем, что обстоятельство об использовании предоставленных площадей ответчиком не оспаривался, арбитражный суд заявленные требования предпринимателя удовлетворил. Впоследствии апелляционный суд, суд кассационной инстанции, а затем и Высший Арбитражный Суд РФ решение суда первой инстанции признали законным.

Вышеприведенная позиция подходит не только к договорам, в которых не содержатся данные, позволяющие точно установить, какие именно площади являются предметом аренды, но и к договорам, не зарегистрированным ее сторонами в регистрирующем органе, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, помещения или сооружения, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента осуществления таковой.

Обязанность общества произвести выплату владельцу помещения неосновательное обогащение появляется в силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ когда лицо пользуется чужим имуществом и не платит арендные платежи. Размер неосновательного обогащения в данном случае согласно сложившейся правоприменительной практике определяется на основании среднего размера арендной платы по аналогичным соглашениям.

Следовательно, взыскание задолженности по незаключенным договорам аренды помещений осуществляется не путем заявления требований о взыскании арендной платы, а путем заявления требований о взыскании суммы неосновательного обогащения в связи с использованием чужой недвижимости.