Притворные сделки

Сейчас, во время кризиса, очень сложно заключить сделку купли-продажи недвижимости. То, что раньше воспринималось как данность времени (например, желание не показывать полную стоимость в договоре, чтобы не платить налоги; или покупку доли в коммунальной квартире через договор дарение, чтобы не получать отказы от преимущественного права покупки), сейчас воспринимается очень остро. Но действительно ли так опасны или так безопасные привычные пути решения вопросов недвижимости?

В данной статье мы рассмотрим основные, ключевые моменты «нетрадиционного» решения проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости. Как правило, пи решении своих вопросов, стороны прибегают к притворным сделкам.

Ч.2 ст. 170 ГК РФ определяет притворную сделку, как «сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку». Например, договор купли-продажи доли квартиры часто заменяется договором дарения.

Причина недействительности притворной сделки в том, что стороны изначально не желали её совершать, воля и волеизъявление их на симулирование полностью совпадали, но именно потому что и воля и волеизъявление были направлены не на юридический результат, а на фикцию, на отношения, не регулируемые правом, — именно поэтому притворная сделка не получает никакой защиты.

Чем отличается притворная сделка от мнимой?

Мнимыми признаются сделки, которые совершаются лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

И мнимые, и притворные сделки являются ничтожными.

Если мнимая сделка признается недействительной, то к притворной сделке применяются правила, которые применялись бы к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки.

Например, если супруг подарил супруге квартиру, чтобы избежать судебного обращения на принадлежащую ему недвижимость, но фактической передачи квартиры не было, то эта сделка признается мнимой. В случае, если суд признает такую сделку мнимой, то стороны будут возвращены в первоначальное положение.

Если же продавец продал долю коммунальной квартиры по договору дарения, то это притворная сделка. В случае признания ее такой судом, к данной сделке будут применяться правила, применяемые к сделку купли-продажи.

Рассмотрим на примере договора дарения доли квартиры примеры  обращения к притворной сделке.  Ни для кого не секрет, что зачастую это происходит из-за пресловутого отказа от преимущественного права покупки. То есть, законодатель, решив уменьшить количество коммунальных квартир, ввел обязанность перед продажей постороннему лицу своей доли в квартире, предложить сначала ее выкупить соседям. Хорошо, если сосед согласен не препятствовать, а если ему даже не удается вручить письмо о предстоящей продаже, потому что: — никто не знает, где проживает сособственник, — сособственник много работает и его не застать дома, чтобы он расписался на уведомлении, а на почту он идти отказывается, — сособственник вообще не хочет подписывать уведомление, и покупать не хочет, и подписывать не хочет, и никак не договориться.

А без отказа от преимущественного права покупки такую сделку никто не зарегистрирует. Что же обычно делают? — заключают договор дарения всей доли, — подписывают договор купли-продажи в пользу третьего лица, — проводят сделку в несколько этапов: сначала подписывают договор дарения одной доли, а потом заключают договор купли-продажи всей остальной доли комнаты, — обращаются в суд с исковым заявлением о препятствии соседями осуществления гражданских прав.

Притворные сделки