КАТАЛОГ СТАТЕЙ.
Авто и Мото (2082)
Бизнес (6345)
Дом, семья, дети (4269)
Досуг и Юмор (674)
Еда (832)
Здоровье (3964)
Искусство (1676)
Компьютеры и Интернет (4285)
Мода, стиль (1655)
Наука (1634)
Образование (1346)
Общество (3045)
Окружающий мир (794)
Промышленноcть, оборудование (1974)
Связь (479)
Секс, любовь, отношения (960)
Спорт (935)
Справочная информация (270)
Страны, путешествия (1843)
Строительство и ремонт (7579)
Транспорт и логистика (467)
Может ли дольщик продать квартиру в новостройке?
Категория: Человек и закон
| Автор: magellandza
| Опубликовано: 21.07.2009
В условиях финансового кризиса время играет не в пользу инвесторов. И касается это не только крупных игроков рынка, но и обычных граждан, когда-то купивших квартиру в качестве способа вложения честно заработанных денег. Сегодня, наблюдая динамику падения цен на недвижимость, многие из таких «квартирных инвесторов» принимают решение продать свою уже построенную или не очень квартиру. Но легко ли продать квартиру в новостройке с точки зрения закона?
Сразу отметим, что речь в данной статье пойдет исключительно о квартирах, купленных у застройщиков (напрямую или через риэлтеров) на стадии строительства. На московском рынке первичного жилья сложилось несколько юридических «моделей» продажи таких квартир:
1. Договор участия в долевом строительстве (инвестиционный договор). Данный договор является наиболее «прозрачным» и гарантирующим права дольщика, чем какие-либо иные виды договоров. В зависимости от того, когда было получено Разрешение на строительство многоквартирного дома Застройщиком, данный договор регулируется либо нормами ФЗ №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» (далее - 214-ФЗ) (если разрешение на строительство дома было получено после 01 апреля 2005 г.), либо, является смешанным типом договора в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
2. Предварительный договор купли-продажи квартиры. Наиболее распространенная модель продажи квартир Компанией «Миэль» («Золотая миля»). Природа данного договора весьма спорна. С одной стороны, в законе нет ограничений на предварительную куплю-продажу такого объекта, как строящаяся квартира. Однако, с другой стороны, существенным условием договора купли-продажи (равно как и предварительного договора купли-продажи) является предмет, в нашем случае – квартира. А так как некоторые очень значимые свойства квартиры определить из предварительного договора купли-продажи нельзя (в силу того, что квартира еще не построена) - например, точную площадь, точный номер квартиры - то получается, что не согласовано условие о предмете основного договора, и предварительный договор купли-продажи считается незаключенным, даже если он подписан сторонами.
3. Договор купли-продажи квартиры. Модель, похожая на предыдущую. Используется Группой компаний «ПИК». Одна из наиболее рискованных для застройщика моделей. В соответствии с действующим ГК РФ, договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его государственной регистрации. А так как квартира на момент подписания такого договора еще не построена, то осуществить государственную регистрацию такого договора в органах ФРС не возможно. Значит, и договор купли-продажи не заключен, даже если деньги по нему оплачены, а квартира – фактически заселена.
4. Договор уступки прав физическому лицу. Используется редко, но является крайне опасной с точки зрения соответствия закону (в отношении только тех многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 г.). Норма ст.1 214-ФЗ запрещает переуступку прав по таким договорам. Скорее всего, застройщик намерен после получения права собственности на квартиру новировать данный договор другим абсолютно законным договором. Поэтому, покупателям квартир по таким договорам можно пожелать только везения.
Итак, мы разобрались, по каким договорам дольщики получили права на свои квартиры. А теперь самое главное – как можно продать (а точнее – уступить права) на эти квартиры. Способов масса:
Если у Вас договор участия в долевом строительстве (договор инвестирования), и разрешение на строительство дома получено до 01 апреля 2005 г., то Вам не о чем беспокоиться – просто переуступайте свои права дольщика покупателю, заключив с ним договор уступки прав и перевода обязанностей (так называемая «полная цессия»). Такой договор должен быть одобрен застройщиком (т.е. Вашим контрагентом по первоначальному договору долевого участия). После того, как покупатель Вашей квартиры оплатит Вам ее стоимость, Вам необходимо подписать с ним документ, свидетельствующий о том, что все расчеты проведены и стороны не имеют никаких претензий друг к другу (например, акт о проведении взаиморасчетов). Если к моменту продажи квартира уже построена и Вы там уже успели пожить, то также необходимо подписать с покупателем Вашей квартиры Акт приема-передачи квартиры. Регистрировать такой договор в органах ФРС не нужно, так как 214-ФЗ на него не распространяется.
Если разрешение на строительство получено после 01 апреля 2005 г., то к строительству этих домов будет применяться 214-ФЗ, что означает полный запрет на уступку прав по договорам долевого участия физическим лицам. Для того, чтобы с минимальными рисками продать такую квартиру, Вам сначала придется в судебном порядке признать Ваше право собственности на квартиру, зарегистрировать за собой право собственности в органах ФРС на основании Решения суда (вся процедура занимает 2-3 месяца и стоит от 20 тыс. руб.) и затем – самым законным образом продать свою квартиру классически – по договору купли-продажи с его последующей госрегистрацией.
Кстати говоря, если кто-то уже купил/продал квартиру путем уступки прав физическому лицу, разрешение на строительство дома, в которой она находится, было получено после 01 апреля 2005 г., то и здесь не стоит складывать руки: можно в судебном порядке признать право собственности на квартиру и по такому договору. Однако, авторы статьи исходят из минимального «судебного вмешательства», и потому, рекомендуют избегать данных схем.
Если у Вас предварительный договор купли-продажи квартиры, то самый быстрый способ – «повесить» на нового покупателя этот дивный договор со всеми его «преимуществами»: заключить договор уступки прав и обязанностей по данному договору с покупателем. Договор уступки прав должен быть также одобрен (путем резолюции или подписания) предыдущим продавцом квартиры, а также сопровождаться актами о проведении взаиморасчетов и приема-передачи квартиры (если квартира уже находится у Вас во владении) между Вами и покупателем.
Самым надежным способом здесь по-прежнему остается обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру.
Договор купли-продажи квартиры, не зарегистрированный в органах ФРС можно рассматривать как неподписанный, так как он вступает в силу только с момента его государственной регистрации, каковая невозможна. Поэтому, для продажи такой квартиры есть только один способ – обращение в суд. Вряд ли какой потенциальный покупатель захочет принимать на себя роль стороны по данному договору: впоследствии признать за собой право собственности по такому договору он не сможет даже в судебном порядке.
То же самое относится и к договору уступки прав физическому лицу. Если Вы сами купили квартиру по такому договору, то продавать ее таким же способом не рекомендуется, так как ни один юрист не сможет гарантировать Вашему покупателю признание права собственности на квартиру через суд. Поэтому, здесь опять выручает метод «фиксации» вашего права собственности (через суд), и лишь затем – отчуждение квартиры третьим лицам.
Мы (Бюро Правового Содействия) выяснили, что только договор долевого участия в строительстве (если разрешение на строительство дома получено до 01 апреля 2005 г.) может полностью избавить Вас от суда до продажи Вашей квартиры третьим лицам. А в остальных случаях избегать суд и экономить на издержках не стоит, ведь чем безопасней для покупателя Вашей квартиры схема ее приобретения у Вас – тем больше он готов выложить за нее.
Автор: Бюро Правового Содействия
