Строим жилье, покупая облигации. Не все так просто…

   Изменившаяся законодательная система участия инвесторов в строительстве объектов недвижимости заставила всех участников данного процесса применять более сложные, многоступенчатые договорно-правовые отношения. Так, в отличие от существовавшей ранее возможности, при которой инвестор заключал один договор, осуществлял оплату и получал в последствии в собственность объект недвижимости, сегодня ему придется заключить три и более договоров, разных как по своей сути, так и по их содержанию. Понимание этой системы, видение всех шагов от первого до последнего, поможет разобраться инвестору, а зачастую и избежать некоторых ошибок. Более подробно об отличиях нового порядка от существовавшего ранее, отмечая его сильные и слабые стороны и затрагивая некоторые его особенности, рассказывает адвокат и управляющий партнер ЮФ «Буря и Партнеры» Сергей Буря.

Какая ранее существовала практика покупки недвижимости на стадии ее строительства?

Реализация строительного проекта всегда требовала от застройщика надежных и стабильных источников финансирования. Как правило, на начальном этапе строительства заказчику приходилось привлекать собственные или кредитные средства, при этом, по мере продвижения строительства, потребность в кредитных ресурсах становилась меньшей и заказчик в полной мере мог использовать новые финансовые потоки – средства инвесторов (физических лиц). Правовой основой привлечения таких средств становился договор инвестирования (долевого участия в строительстве), заключаемый между застройщиком и инвестором и не подлежащий ни регистрации, ни нотариальному заверению. Инвестор, лишенный контроля над использованием средств, производил оплату в соответствии с графиком, оставаясь при этом сторонним наблюдателем за ходом строительного процесса, в надежде, что строительство будет успешно завершено в установленные сроки.

Такая ситуация повлияла на рынок?

 Безусловно. Отсутствие финансового контроля за денежными потоками создало возможность некоторым застройщикам «воспользоваться» ситуацией, чем был нанесен большой урон строительному рынку и философии взаимоотношений «заказчик-инвестор». Невозврат вложенных средств стал причиной массового оттока инвесторов от участия в строительстве. С другой стороны заставил застройщиков искать новые, более надежные и прозрачные схемы привлечения инвесторов. Сложившаяся обстановка не могла не отразиться негативно и на общем инвестиционном климате и потребовала от законодателя принятие новых положений и правил этого процесса. Решением возникшей проблемы стало принятие на законодательном уровне запрета на жилые объекты, инвестиционная деятельность в которых с использование негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц запрещалась. При этом был установлен исключительный перечень возможных форм осуществления инвестирования в строительство. Одной из таких форм, получившей наибольшее распространения, стал выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, за которыми базовым товаром выступает объект недвижимости.

Что изменилось с введением в обращение ценных бумаг?

Строительный рынок и его участники приобрели элементы фондового рынка. Эмитенты облигаций, их продавцы и инвесторы стали регулировать свою деятельность законодательством о ценных бумагах (ЦБ) и фондовом рынке, а сам механизм приобретения в собственность объекта недвижимости через приобретение и дальнейшее погашение облигаций стал выглядеть следующим образом. Застройщик объекта с целью привлечения дополнительных средств проводит выпуск именных беспроцентных (целевых) облигаций – ценных бумаг, подтверждающих внесение их владельцами денежных средств, а также своих обязательств по выплате номинальной стоимости этих облигаций в предусмотренный срок. Важно понимать, что облигация устанавливает отношения займа и долговые обязательства, между ее собственником и эмитентом. Отличием целевой облигации является то, что обеспечение обязательств эмитента по ним разрешается товарами или услугами, а в рассматриваемых случаях такими товарами будут являться жилые и нежилые площади, выраженные в кв. м. Таким образом, коренным отличием настоящей системы от существовавшего ранее порядка стало то, что инвестор вносит свои средства не на основании инвестиционного договора, а путем приобретения долговых обязательств застройщика – облигаций.

На первый взгляд кажется, что приобретение ценных бумаг приобрело форму гарантированного механизма возврата вложенных средств…

Это вызвано от части самой сложностью процедуры эмиссии, а также тем, что в процессе обращения непосредственно самих ЦБ принимает участие несколько лиц, в том числе таких весомых как институты совместного инвестирования (фонды) и банковские учреждения. В тоже время значительный вклад в «продвижение» облигаций застройщика оказывают так называемые институты совместного инвестирования – корпоративные инвестиционные или паевые инвестиционные фонды, основным назначением которых является привлечение денежных средств инвесторов с целью получения прибыли от вложения их в ЦБ других эмитентов. Управление данными активами, равно как и инициатива по их созданию, принадлежат управляющим компаниям, деятельность которых осуществляется на основании лицензии. На практике, эмитент, с целью минимизации налогообложения сам создает паевые венчурные инвестиционные фонды недиверсифицированного вида закрытого типа, которым продает весь выпуск эмитируемых облигаций. С этого момента продавцом облигаций выступает компания по управлению активами, которая самостоятельно, от своего имени заключает договора продажи облигаций с инвесторами.

Как осуществляется сама процедура их продажи?

Как правило, облигации имеют бездокументарную форму и хранятся в электронном виде у хранителя - коммерческом банке или у торговца ЦБ, который имеет лицензию на хранение и обслуживание обращения ЦБ и операций эмитента с ценными бумагами на счетах в ЦБ. Инвестор может самостоятельно определить хранителя ЦБ. При заключении таких договоров продажи целесообразным будет согласиться с продавцом ЦБ и принять единого их хранителя, что позволит в дальнейшем осуществлять более оперативное списание (зачисление) облигаций в рамках единого депозитария. Для осуществления покупки облигаций между инвестором и хранителем заключается договор на открытие счета в ЦБ. Следующим шагом инвестора становится заключение нового договора купли-продажи непосредственно ЦБ.

Какие особенности этого договора?

Следует помнить, что за покупкой целевых облигаций стоит их особенность - быть погашенными (обмененными) на оговоренные заранее площади. Пакеты облигаций формируются в неделимые, так называемые, лоты. Их размеры и характеристики определяются самим эмитентом и, как правило, устанавливаются равными объектам недвижимости (квартирам или другим нежилым помещениям).
В предмете договора продавец дает полную характеристику лота, который приобретается инвестором (вид ЦБ, эмитент, серия, стоимость, количество облигаций, сроки их погашения). Здесь же указываются характеристики объекта недвижимости, которые инвестор имеет право получить после полного выкупа лота и его обмена. В цене договора указывается цена одной облигации, которая, как правило, привязывается к курсу доллара США, при этом цена лота исчисляется путем умножения стоимости одной облигации на количество облигаций в лоте.

С какого момента инвестор становится собственником лота?

Полностью оплаченный пакет облигации (лот) зачисляется покупателю на его счет в ЦБ. С момента зачисления ЦБ на счет, инвестор является полноправным собственником лота. Подтверждением права собственности на ЦБ является выписка со счета, которую хранитель обязан предоставить их владельцу, при этом следует помнить, что выписка со счета в ЦБ не может быть предметом соглашений, которые тянут за собой переход права собственности на них.
Определение момента возникновения права собственности на оплаченные ЦБ является важным, т.к. именно с этого момента покупатель может уступить свое право требования погашения целевых облигаций другому покупателю. Учитывая, что лот до момента его полного выкупа является неделимым, покупатель лишен возможности переуступить свои права на него другому лицу. После полной оплаты лота покупатель может переоформить (переуступить свое право) на него другому лицу.
До подписания договора купли-продажи ЦБ нелишним будет поинтересоваться о предусмотренной возможности переуступки своих прав новому покупателю и процедуре их осуществления. Встречаются случаи, когда продавец облигаций безосновательно отказывает покупателю в его правах на переуступку или предоставляет такие права лишь близким родственникам покупателя.

Какие еще договора необходимо подписать инвестору?

Часто подписание договора купли–продажи ЦБ сопровождается подписанием договора участия в строительстве или договора бронирования квартиры. Учитывая, что инвестору предлагаются к продаже целевые облигации, погашение которых неразрывно связано со строительным процессом и его успешным завершением, покупателю ЦБ важно знать условия строительства, сроки его завершения, перечень работ, который будет выполнен в жилом (нежилом) помещении и т.д.

Главным вопросом для инвестора является не определение сроков строительства, а точной даты получения объекта недвижимости. На что следует обратить особое внимание при подписании таких договоров и как определить дату передачи жилья?

Мало какая строительная компания сегодня может похвастаться указанием в договоре точной даты завершения строительно-монтажных работ, и уж тем более даты передачи объекта недвижимости. Такие сроки определяют полугодиями или кварталами, однако с целью повышения привлекательности объекта указываются минимальные сроки строительства и застройщик избегает их указания. Часто определение такой даты дается в нескольких статьях договора.
Например, застройщик указывает предполагаемую дату завершения строительства и ввод в эксплуатацию объекта - 3-й квартал 2007 года, и о ней ведут речь отделы продажи застройщика как о дате завершения строительства и получения объекта недвижимости. Внимательно прочитав договор можно обнаружить, что другим его пунктом предусмотрено уже иное определение – «срок передачи объекта недвижимости на протяжении семи месяцев с даты планируемой передачи объекта в эксплуатацию». Так, сроки получения отодвинулись уже на 7 месяцев, и это еще не все. Если заглянуть в статью, где рассматриваются штрафные санкции и ответственность сторон, то застройщик предусматривает за собой ответственность за несвоевременную передачу объекта недвижимости на протяжении семи месяцев с даты планируемой передачи объекта в эксплуатацию лишь в том случае, если просрочка превышает 90 дней, в противном случае штрафные санкции инвестору не выплачиваются. Таким образом, застройщик «запасается» дополнительным сроком равным еще 3 месяцам. Не лишним здесь будет вспомнить, что мы имеем дело с целевыми облигациями, эмиссия которых предусматривает свои сроки погашения.
Фактическая передача объекта недвижимости, которой предшествует процедура погашения целевых облигаций, может быть произведена только после завершения строительства самого объекта, ввода его в эксплуатацию и проведения обмеров объекта недвижимости БТИ.

Кем устанавливается порядок погашения облигаций?

Как правило, самостоятельно продавцом.
Иногда инвестору предлагается подписать договор на обслуживание с жилищно-эксплуатационным предприятием, в противном случае облигации не погашаются. Следует отметить, что ни законодательство о ЦБ, ни процедура их погашения не предусматривает иных условий кроме установленных законом.
При этом установлено, что именно застройщик по распоряжению инвестора обязан передать вновь возведенное строение для дальнейшей его эксплуатации на баланс эксплуатирующей организации.
Конечную стоимость объекта недвижимости, равно как и его площадь, стороны могут определить после процедуры контрольных обмеров БТИ и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества.

Можно ли назвать существующую инвестиционную схему надежной?

Однозначного ответа нет. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств инвестор вновь остается один на один с решением своих проблем с той лишь разницей, что основанием для возврата инвестированных средств будет беспроцентная облигация, не имеющая даже документарной формы. Учитывая возросшую стоимость квадратного метра недвижимости, скорее всего, инвесторы пользуются услугами кредитных организаций. Риторический вопрос – как быть с процентами, выплаченными по банковскому кредиту, инфляционными индексами, моральными издержками? Все эти «потери» придется доказывать в судебных инстанциях.
К положительным качествам можно отнести то, что инвестору, в отличие от существовавшей ранее системы, представилось право проводить некоторый информационный мониторинг эмитента, то есть право на получение особой информации об эмитенте - изменениях, которые состоялись в его хозяйственной деятельности и которые могут влиять на стоимость ценных бумаг или размер дохода по ним. С другой стороны, остается загадкой, почему законодатель не предусмотрел более жесткую и надежную форму защиты средств инвестора. Ведь, например, если речь шла об облигациях вполне разумным кажется ввести дополнительно обеспеченные облигации, по которым в случае непогашения основной суммы долга эмитентом его обязательства полностью или частично обеспечивались бы страховой компанией или поручителем. Или применить ипотечные облигации, которые в случае невыполнения эмитентом своих обязательств, предоставляли их владельцам право удовлетворять свои требование за счет ипотечного покрытия. Однако это вопрос вряд ли найдет свой ответ, поэтому остается надеяться, что существующая система приживется и не даст повода инвестору разочароваться ни в украинском законодателе, ни в застройщике.