Основные требования к отчету оценщика при выполнении заказа по оценке недвижимости

При приемке услуг оценщика следует обратить внимание на общие требования, предъявляемые к отчету.
Отчёт об оценке недвижимости должен включать следующие обязательные положения (в договоре на выполнение заказа могут быть определены дополнительные требования к отчёту).

Титульный лист. Указывается тип и адрес объекта недвижимости, дата оценки, порядковый номер отчёта, наименования, адреса заказчика и оценщика; а также членство оценщика в саморегулируемой организации.

Сопроводительное письмо. Содержит: основание для проведения оценки недвижимости, находящейся в федеральной собственности, краткую аннотацию содержания работ, результаты расчётов, полученных с использованием различных подходов при оценке недвижимости, и окончательное мнение о стоимости объекта.

Юридическое описание объекта. Приводится принадлежность и состав прав собственности на объект недвижимости или его части, обременения, ограничения и сервитуты.

Содержание основных данных для проведения оценки. Приводятся основные исходные данные об объекте недвижимости:

- юридический адрес;

- тип объекта, его текущее использование;

- год постройки, площадь общая и полезная, строительный объём, этажность;

- балансовая стоимость;

- площадь земельного участка, зонирование, ставка земельного налога;

- оцениваемые права собственности;

- цель оценки;

- вид стоимости недвижимости;

- наименование стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности;

- описание допущений и ограничений, принятых при проведении работы по оценке;

- декларация оценщика.

Требования к результатам данного раздела отчёта:

Сведения данного раздела должны полно и недвусмысленно отражать содержание исходных данных для проведения оценки объекта недвижимости.

В случае, если при проведении оценки недвижимости, находящейся в федеральной собственности, определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчёте должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Характеристика района расположения объекта недвижимости

Приводятся результаты краткого анализа социально-экономической ситуации в регионе с подробной характеристикой состояния рынка недвижимости, изменение уровня спроса и предложения в зависимости от экономической активности населения, уровня занятости, дохода.

Даётся описание местоположения объекта оценки с выводами о типичном покупателе и продавце (собственник-пользователь, инвестор и др.), расчётного времени экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке, возможных вариантов использования объекта с учётом экологической обстановки.

Требования к результатам данного раздела отчёта:

- данные, использованные в отчёте оценщика, должны сопровождаться указанием источников их получения;

- содержание раздела должно пояснять динамику цен в регионе, характер деловой активности, уровень ликвидности недвижимости, сравнительной доходности различных объектов недвижимости.

Описание земельного участка

Подробно характеризуется местоположение, размеры, форма участка, инженерно-геологические, гидро-геологические, топографические характеристики, наличие и состояние инженерных сетей (теплоснабжения, водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), соседние землепользования, экология, сервитуты.

Описание зданий, сооружений

Подробно характеризуются объёмно-планировочные, конструктивные характеристики и материал фундамента, стен, крыши и т.д., возраст, состояние, группа капитальности, год ввода в эксплуатацию, год проведения последнего капитального ремонта, наличие приборов учёта и регулирования ресурсов всех видов инженерного обеспечения, слаботочные системы, лифты, мусоропровод; отделка наружная, внутренняя, внешняя привлекательность, состояние фасада, интерьеров, планировка помещений, благоустройство территории, озеленение.

Указывается перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта недвижимости; подлинность документов должна быть заверена надлежащим образом.

Содержание этих разделов должно давать полную информацию об объекте оценки, позволяющую правильно выбрать вариант использования недвижимости, подобрать объекты-аналоги, провести корректировку их стоимости, определить величину и динамику арендной платы и расходов, иметь основания для выбора направлений капитализации (прямая капитализация, дисконтирование денежных потоков и др.).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Данный раздел содержит обоснование результатов применения данного принципа в следующих направлениях:

- законодательно разрешённого использования;

- физически возможного использования;

- рентабельного использования;

- наиболее рентабельного использования.

Такие результаты должны быть изложены для желаемого, по мнению Заказчика, или возможного направления использования недвижимости отдельно для земельного участка как незастроенного, так и для имеющего застройку. Анализ должен содержать результаты расчётов сравнительной экономической эффективности каждого из вариантов использования.

Требования к результатам данного раздела отчёта:

- приводится обоснованный перечень возможных вариантов использования недвижимости;
- соответствующие расчёты их сравнительной эффективности.

Выбор подходов к оценке

В отчёте должно содержаться краткое изложение сущности каждого из подходов оценки объекта недвижимости:

- затратного;

- сравнительного анализа продаж (рыночного);

- доходного.

Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта недвижимости в соответствии со стандартами оценки.

На основании содержания цели оценки и вида стоимости конкретного объекта недвижимости обосновывается необходимость применения каждого из перечисленных подходов.

Более подробно описания подходов к оценке мы коснемся в других статьях.

Согласование результатов расчётов

Данный раздел должен содержать обоснования, которые подтверждают соответствие полученных результатов расчётов при использовании различных подходов оценки объектов недвижимости:

- поставленной цели оценки;

- характеру использования объекта недвижимости;

- степени полноты и достоверности исходной информации;

- величине погрешности результата по каждому из методов расчёта;

- значению верхней и нижней границы значения стоимости объекта.

Требования к результатам данного раздела отчёта: итоговая величина стоимости объекта недвижимости должна сопровождаться характеристикой ограничений и пределами применения полученного результата.

Приложения

Данный раздел должен содержать:

- правоустанавливающие документы и план на земельный участок, здания, сооружения и прочие объекты недвижимости, их технические паспорта и поэтажные планы;

- карту района местоположения объекта;

- фотографии объекта;

- справку об охранном статусе;

- карты расположения земельных участков-аналогов и зданий-аналогов;

- перечень использованных данных и источники их получения.

Копии следующих документов:

- лицензии на право выполнения оценочной деятельности;

- образовательных документов;

- страхового полиса о страховании гражданской ответственности оценщика;

- документа, свидетельствующего о членстве в саморегулируемой организации.

Отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полноты отражения применённого им метода расчёта стоимости конкретного объекта недвижимости.

Для проведения оценки отдельных видов объектов недвижимости по Распоряжению Мингосимущества России могут быть предусмотрены специальные формы отчётов.

Отчёт собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью (при наличии).

Отчёт об оценке подписывается оценщиком-ответственным исполнителем (специалистом), а также руководителем организации-оценщика с оттиском печати юридического лица.