Договор аренды
Категория: Человек и закон
| Автор: Ахмед
| Опубликовано: 07.01.2010
В действующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого в наем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.
В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК).
По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные — при любой аренде имеет место наем имущества.
Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других — «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами — арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды.
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
В гл. 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды — лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения договора и специализация арендодателей по договору проката, особый характер отношений при лизинге и пр.
Правила § 1 гл. 34 ГК носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не регламентируется специальными правилами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).
Гражданский кодекс, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику.
В ст. 607 ГК говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК (ст. 260, 264, 270), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г., и в Земельном кодексе. Согласно п. 1 ст. 260 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264 ГК.
В Земельном кодексе вопросы аренды регулируются ст. 22 гл. IV, посвященной различным видам пользования землей.
Передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, ГК наряду с этим содержит указание о том, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т.д.
Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе, Кодексе торгового мореплавания, Кодексе внутреннего водного транспорта.
Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».
Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация в нем отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность решать в договоре при необходимости тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.
Нормы гл. 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.
Договор аренды